Fréttatíminn - 18.05.2012, Blaðsíða 42

10 viðhald húsa Helgin 18.-20. maí 2012
GLUGGAR OG HURÐIR
Selós // Gagnheiði 72 // Selfoss // Sími 482 4100
• Gluggar
• Opnanleg fög
• Útidyrahurðir
• Svalahurðir
• Rennihurðir
• Bílskúrshurðir
www.selos.is
Gluggar og hurðir frá Selós eru CE vottuð og prófuð hjá Nýsköpunarmiðstöð Íslands Stofnað 1973
Ert þú að kaupa vottaða glugga og hurðir?
Ágreiningur um
svalalokanir
Svalalokanir njóta vaxandi vinsælda, þær hafa ýmislegt sér til ágætis en geta breytt ásýnd húsa
verulega. Sitt sýnist hverjum í þeim efnum.
 Svalir Lokun svaLa hefur kosti en spurning er um útLit
s valalokanir hafa notið vaxandi vinsælda meðal húseigenda á undanförnum árum. Eru eigendur íbúða í fjöleignarhúsum þar síst undanskildir.
Svalalokanir hafa enda marga kosti; þær geta dregið
úr viðhaldskostnaði, aukið nýtingarmöguleika eignar-
innar og verðgildi hennar um leið. Á móti kemur að
áhrif svalalokana á útlit húsa geta verið talsverð og
sitt sýnist hverjum í þeim efnum.
Breytingar á eignaskiptayfirlýsingu
Samkvæmt 30. gr. laga um fjöleignarhús verður ekki
ráðist í endurbætur eða framkvæmdir nema allir eig-
endur samþykki ef um er að ræða verulega breytingu
á sameign, þar á meðal útliti hússins. Ef framkvæmd-
in hefur í för með sér breytingar á sameign, utanhúss
eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir
hins vegar að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við
fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir.
Svalalokanir skiptast í tvo meginflokka. Annars
vegar er um að ræða fullkomna lokun, en þá er í raun
verið að stækka íbúðina og breyta svölunum í auka-
herbergi. Lokunin er algerlega vatns- og vindþétt.
Þegar slíkar lokanir eru settar upp í fjöleignarhúsum
er nauðsynlegt að afla samþykkis allra eigenda húss-
ins áður en framkvæmdir hefjast þar sem útlitsbreyt-
ingin sem fylgir þessari tegund lokana telst almennt
veruleg. Þá þarf almennt að gera breytingar á eigna-
skiptayfirlýsingu hússins þar sem lokun af þessu tagi
stækkar íbúðina í fermetrum talið og hefur því áhrif á
útreikning hlutfallstalna í sameign.
Samþykki 2/3 þarf á húsfundi
Hins vegar eru í boði svokölluð svalaskjól, eða léttar
svalalokanir. Þessi tegund svalalokana hefur minni
áhrif á útlit hússins og því dugar almennt að 2/3
eigenda á húsfundi samþykki útlitsbreytinguna sem
hún hefur í för með sér. Hér er um að ræða glerfleka,
sem festir eru í brautir ofan á svalahandrið og neðan í
þak eða gólf svala á næstu hæð hússins. Gluggapóstar
eru þannig ýmist ekki til staðar eða ekki áberandi.
Svalaskjól af þessu tagi eru yfirleitt 98-99% vatns- og
vindheld.
Rétt er að taka fram að þrátt fyrir allt framangreint
er það forsenda þess að samþykki 2/3 eigenda á hús-
fundi dugi fyrir svalaskjólum að eigendur hafi val um
það hvort þeir loka sínum svölum og að þeir greiði
fyrir framkvæmdina sjálfir.
Þegar tilskilið samþykki meðeigenda liggur fyrir
þarf að óska eftir byggingaleyfi fyrir framkvæmdinni.
Þá getur jafnframt verið nauðsynlegt að hönnuður
hússins samþykki breytinguna.
Álit kærunefndar húsamála
Í nýlegu áliti kærunefndar húsamála var fjallað um
svalalokanir af léttari gerðinni. Eigendur fjöleignar-
húss greindi þar á um það hvort nauðsynlegt væri
að afla samþykkis allra eigenda til þess að heimila
lokun svala eða hvort nægilegt væri að 2/3 viðstaddra
eigenda á húsfundi samþykktu tillögu um að heimila
svalalokanir. Stjórn húsfélagsins taldi samþykki 2/3
á húsfundi nægja og voru lagðar fram fundargerðir til
staðfestingar á því að þess hefði verið aflað.
Tillagan hafði verið samþykkt á þeirri forsendu að
hver og einn eigandi tæki ákvörðun um lokun sinna
svala og fjármagnaði framkvæmdina sjálfur.
Nefndin taldi að þess bæri að gæta að svalalokun
væri fyrirbyggjandi með tilliti til viðhalds auk þess
sem hún yki verulega notagildi eignarinnar fyrir þá
sem kysu að ráðast í slíka framkvæmd. Að þessu
gættu og þegar virt væri samkvæmt teikningum sú
breyting sem lokun svala hefði á útlit hússins yrði
hún ekki talin það veruleg að samþykki allra þyrfti
til að ráðast í framkvæmdina. Niðurstaðan nefndar-
innar var því á þá leið að nægilegt væri að 2/3 eigenda
á húsfundi samþykktu að heimila svalalokanir af
þessari gerð (svalaskjól). Löglegt samþykki lægi því
fyrir og eigendum væri heimilt að loka svölum sínum í
samræmi við teikningar húsfélagsins.
Helga Þórhallsdóttir lögfræðingur
lántaka
Hyggist húsfélag taka lán til að fjár-
magna framkvæmdir verður að
taka ákvörðun um það á húsfundi
og þá er nauðsynlegt að geta tillögu
þar að lútandi í fundarboði. Slík lán-
taka húsfélagsins getur verið með
ýmsum útfærslum og blæbrigðum
þannig að forsvarsmenn húsfélags-
ins ættu að kanna það hjá lánastofn-
unum hvaða möguleikar og út-
færslur eru í boði. Húsfélagið sem
slíkt getur verið lántakandi en þá
er brýnt að vel sé að öllu staðið við-
víkjandi ákvörðunartökuna. Rétt
er að geta þess að slík fjármögnun
er talin afbrigðileg í þeim skilningi
að enginn íbúðareigandi verður
knúinn til að taka lán ef hann vill
heldur greiða hlutdeild sína beint
í peningum.
Flækjur
Þegar sameiginleg framkvæmd
er fjármögnuð með lántöku hús-
félagsins til margra ára geta ýmsar
flækjur orðið milli núverandi og
fyrrverandi eiganda og húsfélags-
ins. Húsfélagið myndi alltaf og þar
með taldir íbúðareigendur á hverj-
um tíma verða ábyrgir gagnvart
lánastofnuninni. Hins vegar er það
meginregla að endanleg ábyrgð
hvílir á þeim, sem voru eigendur
þegar framkvæmdin var ákveðin
og gerð. Almennt má kaupandi bú-
ast við því að sé búið sé að greiða
fyrir þær framkvæmdir sem lokið
nema seljandi upplýsi hann um
annað og þeir semja um annað sín
á milli.
Lögveð
Húsfélög eiga lögveð í íbúð þess
sem ekki greiðir hlutdeild sína í
sameiginlegum kostnaði. Lögveðið
stendur í eitt ár. Upphafstími þess
miðist við gjaldaga greiðslna og
uppgjör á verkinu í þröngum skiln-
ingi. Lögveðið er dýrmætur réttur
sem gæta verður að og passa upp
á að glatist ekki. Það er sérstakur
réttur sem heyrir til undantekn-
inga og skýtur öðrum veðhöfum
ref fyrir rass. Það sést ekki veð-
bókarvottorði og getur rýrt og
raskað hagsmunum bæði veðhafa
og skuldheimtumanna. Þess vegna
eru því settar þröngar skorður.
Best að hver eigandi
fjármagni sína hlutdeild
Best er og affararsælast að hver
eigandi fjármagni sína hlutdeild í
sameiginlegum framkvæmdum af
sjálfsdáðum og eftir atvikum með
fulltingi síns viðskiptabanka. Með
því verða línur einfaldar og réttar-
staða eigenda og húsfélagsins skýr
og án eftirmála. Hins vegar er það
sjálfsagt og eðlilegt að húsfélag
sem slíkt fái fyrirgreiðslu banka
til að fjármagna framkvæmdina
á sjálfum framkvæmdatímanum
með yfirdráttarheimild eða á ann-
an hátt. Þegar framkvæmdinni er
lokið og öll kurl til grafar komin er
affararsælast að hver eignandi geri
upp við húsfélagið sem svo gerir
upp við verktakann og bankann ef
því er að skipta. Með því lyki hlut-
verki húsfélagsins í fjármögnun-
inni og rekstur þess og fjármál
verða með því einfaldari og örugg-
ari en ella.
Ábyrgðin út á við
Fram hjá því verður ekki litið að
ábyrgð eigenda í fjöleignarhúsi
út á við, gagnvart þriðja aðila, til
dæmis banka og verktaka, er einn
fyrir alla og allir fyrir einn. Þannig
getur kröfuhafi að vissum skilyrð-
um uppfylltum gengið að hverjum
og einum eigenda ef vanskil verða
af hálfu húsfélags og eða einhvers
eigenda. Það getur því skiljanlega
staðið skilvísum eigenda sem ekki
má vamm sitt vita fyrir svefni að
vera til margra ára spyrtur saman
í fjárhagslega skuldbindingu með
meira og minna óskilvísum sam-
eigendum. og dragast nauðugur
inn í deilur í kjölfar eigendaskipta.
Hvoru tveggja getur leitt til leið-
inda og fjárútláta í bráð að minnsta
kosti.
Húseigendafélagið
Sigurður Helgi Guðjónsson hrl
Fjármögnun
framkvæmda
 lántaka ákvörðun á húsfundi
Skjól á svölum er eftirsóknarvert