Sveitarstjórnarmál - 01.06.1972, Page 38

á að þjóna. Næsta auðvelt er að gera sér fulla
grein fyrir því efnismagni, sem í hverja fram-
kvæmd fer, og þeirn vinnustundum, sem þurfa,
til þess að koma þessu efni fyrir í fyrirfram ákveð-
ið form.
Þ'essi aðferð þjónar einni af grundvallarmats-
aðferðimum, það er að meta eftir kostnaðar-
verði eða byggingarkostnaði iivers mannvirkis.
Sú niðurstaða, sem út kemur, hlýtur að miðast
við nýbyggingarkostnað mannvirkis. Með vitn-
eskju um aldur itúsa eða mannvirkja hafa verið
settar reglur um afskriftir, sem fyrst og fremst
byggjast á varanleika þess byggingarefnis, sem
mannvirkið er reist úr.
Með liliðsjón af margs konar athugun á þessu
sviði eru hús og önnur mannvirki flokkuð eftir
ákveðnum reglum, sem sýna mismunandi eining-
arverð hinna ýrnsu húsa. Hér er um mikinn
breytileika að ræða, eftir gerð þeirra og livers
konar frágangi, notkun, aldri og efni.
Þetta grundvallaratriði matsins, kostnaðarverð-
ið, byggist á þeim upplýsingum, sem lýst er hér
að framan. Þó að fyrir liggi vitneskja um þetta
atriði, er ekki þar nteð sagt, að fasteignamarkað-
urinn sýni sölumöguleika 'eignarinnar til jafns
við það fjármagn, sem í henni er bundið.
Á mörgum þéttbýlisstöðum er fasteignamark-
aðurinn mjög breytilegur, þar sem hann er svo
háður og viðkvæmur fyrir hvers konar verðmæta-
öflun og verðmætaskiipun viðkomandi staða.
Söluverð fasteigna er því oft á tíðum háð miklum
sveiflum og sýnir bezt, hve allt mat er hverfult
og getur aldrei varað nema skamma stund hverju
sinni. Óstöðugt verðlag er einuig skaðvaldur
matsákvarðana og gerir sibreytingu þeirra nauð-
synlega og jafnframt erfiða.
En fasteignamatið er í eðli sínu og samkvæmt
lögum markaðsvirðing, sem leitast við að finna
eða áætla söluverð fasteignanna. Nú er að sjálf-
sögðu lítill hluti fasteignanna, sem gengur kaup-
um og sölum árlega og greiðslukjör þar að auki
breytileg á fasteignamarkaðinum. Litlar athug-
anir hafa auk þess farið fram á þessu sviði. Fast-
eignamatið hefur þó gert ýtarlega könnun og val-
ið þann kostinn að umreikna allar söluupplýs-
132 ingar til staðgreiðslu, á þann hátt, að áætla afföll
SVEITARSTJÓRNARMÁL
af langtímalánum og meta önnur samnings-
ákvæði eftir eðli þeirra, og á þann hátt hefur ver-
ið fundinn grundvöllur til að framfylgja reglu-
gerðarákvæðinu um staðgreiðsluverð.
Þrátt fyrir þá staðreynd, að fasteignamatið sé
í eðli sínu markaðsvirðing, þá er alltof sjaldan
hægt að beita henni einni saman vegna skorts
á söluupjdýsingum, eins og áður greiuir, og þvi er
þess gjarnan leitað í gegnum eðlilegan byggingar-
kostnað að frádregnum fyrningum, hve mikið
fjármagn er bundið í liverju mannvirki. Með
hliðsjón af arðgjafarhæfni 'eignar, sem miðast
við að kanna eða áætla, hve miklar nettótekjur
eign gefur af sér, og hvað þær tekjur samsvara há-
um höfuðstól á eðlilegum vöxtum, er mats-
ákvörðunin gjarnan ráðin á grundvelli eða með
tilliti til allra þessara þriggja matsaðferða.
Eigendaskráning
í lögunum frá 1963 er kveðið svo á, að nafn-
greina skuli eiganda fasteignar, og í ákvæðum 3.
gr. reglugerðar er kveðið á um, að taka skuli til
sjálfstæðs mats hverja lóð ásamt tilheyrandi
mannvirkjum og að fasteignir, sem að nokkru
eða öllu leyti eru í sameign, skiptri eða óskiptri,
þar á nteðal fjölbýlishús í skilningi laga nr. 19
frá 1959, skuli meta sem sjálfstæða eind, eða í
einu lagi.
Með hliðsjón af tilgreindum ákvæðum og með
tilliti til ákvæða laga frá 1959 um sameign í fjöl-
býlisliúsum er eigendaskráningu þannig liáttað
í framlögðu fasteignamati, að tilgreindur er
eigandi eða eigendur livers húss, sem á lóð stend-
ur. — Hins vegar 'er ekki sérmetin hver ibúð
í húsi, þar sem lögin frá 1959 kveða svo á, að
eigendur skuli láta gera og Jtinglýsa eignaskijMa-
samningi, Jiar sem fleiri en 'ein íbúð er í húsi,
og skuli miða skiptinguna við rúmntál hins skipt-
anlega rýmis hússins. Hér er um atriði að ræða,
sem vert væri að gefa gaum að, Jjar sem ljóst er,
að í ýmsum tilfellum fer ekki saman rúmmáls-
skipting og verðmætismat eigna innan sömu
eignar. Hins vegar er vafasamt, hvort æskilegra
er, Jiar sem ýmis viðmiðun ætti fremur að miðast
við rými en önnur við verðmæti. En eins og lögin