Frjáls verslun - 01.11.2006, Blaðsíða 115

S K R I F S T O F U - O G V E R S L U N A R H Ú S
Verslunar- og skrifstofuhúsnæði er víða í byggingu í Reykjavík og svo er komið að kalla
mætti Borgartúnið viðskiptastræti. Annað slíkt er í uppsiglingu í Urriðaholti.
- Hvað kostar skrifstofuhúsnæði um þessar
mundir?
„Það fer eftir ástandi og staðsetningu eign-
arinnar og hvort um er að ræða nýjustu
húsin sem byggð hafa verið á eftirsókn-
arverðum svæðum. Yfirleitt er húsnæðið
ekki selt fullbúið heldur tilbúið til innrétt-
ingar. Þá hefur ekki verið gengið frá innra
skipulagi, heldur eru aðeins komnir útveggir
og t.d. stammar fyrir lagnir. Það vantar
allar innréttingar, gólfefni, loftaklæðningar,
rafmagn, loftræstingu o.s.frv., sem kaupand-
inn tekur sjálfur að sér að ljúka við. Reikna
má með að fermetrinn í svona húsnæði, og
á þessu stigi, kosti á bilinu 180-230 þúsund
krónur. Menn geta síðan farið ýmsar leiðir
í innréttingunni. Fræðilega er hægt að inn-
rétta skrifstofuhúsnæði fyrir 40-60 þúsund
kr. á fermetra en í flestum tilvikum myndi
kostnaðurinn þó verða nær 90 til 100 þús-
und kr. og jafnvel hærri ef mikið er lagt í
innréttingarnar.“
- Hvað kostar að leigja?
„Í fyrsta lagi er allur gangur á því hvernig
leigutakinn tekur við húsnæðinu. Sumir eru
að leigja út húsnæði sem er lengra komið
en það sem ég nefndi og er til sölu. Komin
eru gólfefni og búið að ganga frá loftum
og raflögnum. Í öðru lagi geta leigutakar
fengið að koma með hugmyndir varðandi
innréttingar og skipulag og leiguupphæðin
tekur þá mið af því. Leigan í besta húsnæð-
inu fer vissulega eftir endanlegum útbúnaði
og kostnaði við hann. Annað sem ekki má
gleyma er að leigusala er orðin eins og hver
önnur viðskipti. Gert er ráð fyrir ákveð-
inni ávöxtunarkröfu þeirra fjármuna sem
bundnir eru í húsnæðinu og menn ganga út
frá ákveðnum forsendum varðandi afskriftir,
viðhald og rekstrarkostnað, enda gerð krafa
um eðlilegan hagnað af fjárfestingunni. Allt
byggist þetta á ákveðinni viðskiptahugmynd
og það er bein línuleg fylgni á milli þess hvað
húsnæði er dýrt og leiguupphæðarinnar.
Nærri lætur að séu menn að leigja út hús-
næði sem kostar um 260 þúsund kr., full-
innréttað á fermetra, sé fermetrinn leigður á
um 2.000 kr. Annars fer leiguupphæðin líka
eftir stærð húsnæðis. Það er alltaf dýrara að
taka á leigu minna rými. Sé svo um að ræða
það sem kalla mætti topphúsnæði þar sem
fermetrinn er metinn t.d. á um 3-400 þús-
und krónur yrði leigan líka töluvert hærri.“
Björn Þorri segir að hægt sé að fá hús-
næði á leigu fyrir allt niður undir 1000 kr.
fermetrann en ekki sé það sérlega gott hús-
næði. Annars sé erfitt að alhæfa því alltaf sé
best að taka raunhæf dæmi. Vaxtalækkanir
segir hann hafa haft frekar jákvæð áhrif á
Morgunblaðið hefur komið sér vel fyrir í tveimur bygg-
ingum í Hádegismóum. Prentsmiðjuhlutinn er 8000 m²
og var hann tekinn í notkun árið 2003. Arkitektar hússins
eru þýskir en ÞG verktakar reistu það. ÍAV reistu síðan
skrifstofuhúsnæði fyrir Morgunblaðið við hlið prent-
smiðjunnar. Húsnæðið er um 3900 m², hannað af THG
arkitektum og VSÓ verkfræðihönnuðum. Verkinu lauk
sumarið 2006.
Ístak byggði húsið Laugaveg 182 árin 2000 og 2001. Það er 5000
m² að stærð og þar eru til húsa Kauphöll Íslands, Sendiráð Japans,
auglýsinga- og lögmannsstofur, fasteignasala, Apple á Íslandi og
sitthvað fleira.
F R J Á L S V E R S L U N • 1 1 . T B L . 2 0 0 6 115