Morgunblaðið - 11.10.2018, Page 30

BAKSVIÐ
Baldur Arnarson
baldura@mbl.is
Meðalverð seldra íbúða í fjölbýli í
101 Reykjavík lækkaði milli fyrsta
og þriðja ársfjórðungs í ár. Þannig
lækkaði verðið úr 554 þúsundum í
538 þúsund á fermetra á tímabilinu.
Hins vegar hækkaði það úr 537 þús-
und í 538 þúsund milli annars og
þriðja fjórðungs. Það er 0,1% hækk-
un sem telst innan skekkjumarka.
Þetta er meðal þess sem má lesa
úr greiningu Þjóðskrár Íslands sem
var unnin fyrir Morgunblaðið. Gögn-
in ná aftur til
2013 en þá var
byrjað að taka
sambærileg gögn
saman.
Hefur blaðið
síðan sagt frá
verðþróun í sex
póstnúmerum.
Við þennan
samanburð er
vert að hafa í
huga að meðaltöl kunna að breytast
örlítið þegar allir kaupsamningar
hafa verið skráðir. Tölur fyrir þriðja
fjórðung í ár eru því ekki end-
anlegar. Þá getur ástand og aldur
seldra eigna verið mismunandi á
hverjum tíma. Því er varhugavert að
draga of miklar ályktanir út frá
breytingum milli stakra tímabila.
Fermetraverð hækkaði milli ann-
ars og þriðja fjórðungs í póstnúm-
erinu 105, eða úr 478 þúsundum í 488
þúsund, eða um 2%. Þar eru m.a.
hverfin Holt og Hlíðar.
Verðið hækkaði meira í 107
Reykjavík, Vesturbænum. Þar
hækkaði meðalkaupverð allra eigna í
fjölbýli úr 469 þúsundum í 515 þús-
und milli fyrsta og þriðja fjórðungs,
eða um 9,7%. Mismunurinn, 46 þús-
und, samsvarar 4,6 milljónum á 100
fermetra.
Stendur í stað í Seljahverfi
Verðið hefur hins vegar lítið
hækkað í 109 Reykjavík, sem er
Seljahverfið. Raunar hefur það nán-
ast staðið í stað frá fjórða fjórðungi í
fyrra. Breytingin milli annars og
þriðja fjórðungs í ár er 0,3% sem
telst vera innan skekkjumarka.
Meðalverðið var um 372 þúsund.
Þá lækkaði verðið í 111 Reykjavík,
Breiðholtinu, frá fjórða fjórðungi
2017 til þriðja fjórðungs í ár, eða úr
385 þúsundum í 378 þúsund á fer-
metra. Það hækkaði um 0,2% milli
annars og þriðja fjórðungs í ár.
Hins vegar hefur fermetraverð
seldra eigna í 112 Reykjavík,
Grafarvoginum, hækkað mikið í ár.
Það var 403 þúsund á fyrsta fjórð-
ungi en 433 þús. í lok þess þriðja.
Mismunurinn samvarar 3 millj-
ónum á 100 fermetra íbúð og um
7,4% hækkun á tímabilinu.
Hér eru borin saman meðalverð á
fermetra í öllum eignum. Það hefur í
öllum tilfellum hverfandi áhrif að
undanskilja nýbyggingar.
Jafnvægi að nást á markaði
Magnús Árni Skúlason, hagfræð-
ingur og eigandi Reykjavík
Economics, segir jafnvægi að nást á
markaði eftir langt hækkunarskeið.
Hann rifjar upp að árin 2002-2008
hafi verið fullgerðar mun fleiri íbúðir
en að meðaltali frá 1983. Meðaltalið
frá 1983 sé um 1.700 íbúðir á ári
borið saman við á fjórða þúsund
íbúðir ár hvert árin 2005 til 2008. Á
móti komi að íbúum landsins fjölgi
ár frá ári. Meðaltalið frá 1983 taki
ekki tillit til þess. Samkvæmt
miðspá Hagstofunnar verði íbúar
landsins orðnir um 369 þúsund árið
2021, eða um 16 þúsundum fleiri en
um mitt þetta ár.
Árin eftir efnahagshrunið 2008
hafi verið fullgerðar færri íbúðir en
að meðaltali frá 1983. Það hafi fyrst
breyst í fyrra þegar fullgerðar íbúð-
ir voru umfram meðaltalið frá 1983.
Áfram skortir smærri íbúðir
Um síðustu áramót hafi 2.999
íbúðir verið í byggingu á höfuðborg-
arsvæðinu, eða fleiri en nokkurt ár
síðan 2009. Þrátt fyrir aukinn kraft í
byggingum dugi það líklega ekki til
að anna eftirspurn eftir öllum gerð-
um húsnæðis næstu ár. Til dæmis
muni að óbreyttu áfram skorta nýjar
og ódýrari smáíbúðir. Hröð fólks-
fjölgun og mikill aðflutningur er-
lendra ríkisborgara hafi aukið eftir-
spurn eftir húsnæði.
„Það er komið meira jafnvægi á
markaðinn. Nú er verið að byggja
töluvert og það mun létta á eftir-
spurnarþrýstingi eftir því sem meira
kemur á markaðinn,“ segir Magnús
Árni og bendir á að raunverð íbúðar-
húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu sé
að ná jafnvægi. „Það er ekki lengur
sá mikli upptaktur sem var í fast-
eignaverðinu. Fasteignasalar segja
mér að fólk sé ekki lengur tilbúið að
Útlit fyrir að
hægt hafi á
hækkunum
 Íbúðaverð lækkar í Seljahverfi
 Jafnvægi að nást á markaðnum
Magnús Árni
Skúlason
30 FRÉTTIRInnlent
MORGUNBLAÐIÐ FIMMTUDAGUR 11. OKTÓBER 2018
laugavegi 47 www.kokka.is kokka@kokka.is
Epicurean skurðarbretti
Verð frá 2.690 kr.
Rafport ehf • Auðbrekka 9-11 • 200 Kópavogur • Sími 580 1900 • rafport@rafport.is
Rafvirkjar
athugið!
Íbúðamarkaðurinn á höfuðborgarsvæðinu
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
8
7
6
5
4
3
2
1
0
24%
21%
18%
15%
12%
9%
6%
3%
0%
2.750
2.250
1.750
1.250
750
þúsund
seldar eignir
Verðbil (milljónir kr.)
Kaupsamningar alls Þar af fyrstu kaup
Hlutfall
fyrstu kaup-
enda (%)Heimild: Þjóðskrá Íslands
Heimild: Þjóðskrá Íslands
Heimild: Þjóðskrá Íslands
og Reykjavík Economics ehf.
Höfuðborgarsvæðið 2008 til 2017
Frá fyrsta ársfjórðungi 2013 til þriðja fjórðungs 2018
Fjöldi kaupsamninga og hlutfall fyrstu kaupenda
Fjöldi viðskipta með eignir á höfuðborgarsvæðinu eftir verðbilum 2015 til 2018
Verðþróun seldra fasteigna í fjölbýli í sex póstnúmerum í Reykjavík
Meðalleiguverð á fermetra í 3ja herbergja íbúð
Leiguverð eftir hverfum og svæðum 2011 til 2017
Reykjavík, vestan Kringlumýrarbr. og Seltjarnarnes
Reykjavík, austan Kringlumýrarbrautar
Kjalarnes og Mosfellsbær
Öll önnur hverfi í Rvík, Kóp., Garðabær,
Hafnarfjörður og Álftanes
0-15 15-20 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 70-75 75-80 80-85 85-90 90-95 95-100 100+
Vor 2015 til vors 2016
Vor 2016 til vors 2017
Vor 2017 til vors 2018
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
57% viðskipta árið 2017 voru á
verðbilinu 30-50 milljónir kr.
57%
43%
Akureyri Selfoss
Reykjanesbær Akranes
PÓSTNR. 101 PÓSTNR. 105 PÓSTNR. 107 PÓSTNR. 109 PÓSTNR. 111 PÓSTNR. 112
Meðalkaupverð
á fermetra,
þús. kr.
Allar
fjölbýlis-
eignir
Án ný-
bygginga
Allar
fjölbýlis-
eignir
Án ný-
bygginga
Allar
fjölbýlis-
eignir
Án ný-
bygginga
Allar
fjölbýlis-
eignir
Án ný-
bygginga
Allar
fjölbýlis-
eignir
Án ný-
bygginga
Allar
fjölbýlis-
eignir
Án ný-
bygginga
2013, 1. ársfj. 323 307 282 282 297 297 213 213 218 200 231 231
4. ársfj. 340 329 289 289 320 320 222 222 216 214 247 247
2014, 1. ársfj. 370 350 300 300 321 321 216 216 229 229 259 259
4. ársfj. 382 368 341 331 351 351 249 249 245 245 272 272
2015, 1. ársfj. 397 375 345 333 351 351 257 257 256 255 283 283
4. ársfj. 411 406 364 365 396 396 274 274 284 284 302 302
2016, 1. ársfj. 460 454 371 371 375 375 286 286 301 300 311 310
4. ársfj. 467 467 427 428 438 442 326 326 325 325 346 344
2017, 1. ársfj. 509 509 458 460 452 458 354 354 354 354 379 379
4. ársfj. 518 515 474 473 480 476 368 368 385 385 397 397
2018, 1. ársfj. 554 544 474 474 469 468 365 365 372 372 403 403
2. ársfj. 537 515 478 479 499 500 372 372 378 378 401 401
3. ársfj. 538 533 488 488 515 514 373 373 379 379 433 433
Breyting frá
1. ársfj. 2013 66,7% 73,6% 72,7% 73,0% 73,4% 73,1% 75,4% 75,4% 73,5% 89,1% 87,7% 87,7%
Breyting frá
4. ársfj. 2017 3,9% 3,5% 2,8% 3,2% 7,3% 7,9% 1,3% 1,3% -1,7% -1,7% 8,9% 8,9%
Breyting frá
2. ársfj. 2018 0,1% 3,6% 2,0% 2,0% 3,1% 2,9% 0,3% 0,3% 0,2% 0,2% 7,9% 7,9%
Heimild: Þjóðskrá Íslands
Nálgast hálfa milljón
» Meðalfermetraverð seldra
íbúða er nú frá 488 til 538 þús-
und í póstnúmerunum 101, 105
og 107 Reykjavík, eða um og
yfir hálfa milljón á fermetra.
» Meðalverðið í þessum póst-
númerum var 282 til 323 þús-
und á 1. fjórðungi 2013.
Það er 67%-73% hækkun á
nafnvirði á tæpum sex árum.
» Til samanburðar hækkaði
verðlag um 13,3% frá janúar
2013 til september í ár.