Morgunblaðið - 11.10.2018, Blaðsíða 31

borga hvað sem er fyrir eignir. Mið-
að sé við ásett verð og jafnvel eitt-
hvað undir því. Fólk upplifi mark-
aðinn þannig að nú sé meiri
kaupendamarkaður en seljanda-
markaður,“ segir Magnús Árni.
Hann telur aðspurður útlit fyrir
að verð muni ekki lækka heldur
fylgja verðlagi. Þó geti það vissulega
haft áhrif á íbúðaverð ef margar
íbúðir sem hafa verið í skamm-
tímaleigu til ferðamanna koma í
sölu, til dæmis vegna harðnandi
samkeppni frá nýjum hótelum. Þá
hafi Seðlabankinn látið í það skína
að vextir verði hækkaðir ef verð-
bólga fer af stað. Það geti líka haldið
aftur af verðhækkunum.
Mestar hækkanir á Íslandi
Samkvæmt útreikningum Reykja-
vík Economics hefur raunverð íbúða
hækkað um 64,1% á Íslandi frá
lægsta punkti á 2. ársfjórðungi 2010
til fjórða ársfjórðungs 2017. Það sé
mesta hækkun í ríkjum Efnahags-
og framfarastofnunarinnar, OECD,
á tímabilinu. Næst komi Ísrael og
Eistland með um 50% hækkun. Á
hinum endanum hafi raunverðið
lækkað um mest tæp 48% í Rúss-
landi og um 36,4% í Grikklandi.
Þá hafi raunverð á Íslandi hækkað
um 17,1% frá 1. fjórðungi 2017 til 1.
fjórðungs í ár, sem sé einnig mesta
hækkunin í OECD-ríkjum.
Má í þessu efni benda á að raun-
verð íbúða á Íslandi er nú hærra en
2007, þegar stóraukið aðgengi að
lánsfé og þensla ýtti undir verð-
hækkanir. Gerði ofgnótt lánsfjár
mörgum kleift að kaupa fasteignir
sem ella hefðu ekki fengið lán. Þá
meðal annars með því að taka við-
bótarlán frá sparisjóðum. Sá hópur
stóð berskjaldaður eftir hrunið.
Fyrstu kaupendum fjölgar
Samkvæmt greiningu Magnúsar
Árna fer fyrstu kaupendum fjölg-
andi á ný. Nú séu tæplega 54 þúsund
manns á aldrinum 20-29 ára. Fjöl-
mennir árgangar fólks skapi mikla
eftirspurn eftir húsnæði. Rúm 24%
íbúðaviðskipta á landinu öllu í fyrra
hafi verið fyrstu kaup. Það hlutfall
hafi lægst farið í 6,1% árið 2009.
„Það þykir eðlilegt í Bandaríkj-
unum ef þetta hlutfall er um og yfir
30%. Þá er miðað við að þeir sem
misstu húsnæði í alþjóðlegu fjár-
málakreppunni hafi fengið fyrstu
kaupenda ívilnanir hjá alríkisstjórn-
inni eftir að hafa verið án húsnæðis í
þrjú ár. Það er dæmi um leið sem
fara mætti á Íslandi til að styðja við
þau tíu þúsund heimili sem misstu
húsnæði sitt í efnahagshruninu,“
segir Magnús Árni og bendir á að
leigusamningum fari fækkandi
vegna fjölgunar fyrstu kaupenda.
Það bendi til að jafnvægi sé að
myndast á leigumarkaði.
Lítil ávöxtun af útleigu
Leiguverðið sé mjög misjafnt eftir
hverfum og sveitarfélögum á höfuð-
borgarsvæðinu. Heilt yfir hafi ávöxt-
un af leiguíbúðum verið lítil í fyrra,
eða 7-8% á landinu öllu að meðaltali.
Magnús Árni segir fasteigna-
markaðinn viðkvæman fyrir fréttum
af erfiðleikum í viðskiptalífinu.
Til dæmis hafi hann eftir fast-
eignasölum að umfjöllun um vanda
WOW air í sumarlok hafi haft áhrif á
fjárfestingar í fasteignum. Þau áhrif
hafi m.a. birst í atvinnuhúsnæði.
FRÉTTIR 31Innlent
MORGUNBLAÐIÐ FIMMTUDAGUR 11. OKTÓBER 2018
Jón Bjarki Bentsson, aðalhagfræð-
ingur Íslandsbanka, segir tölur
Þjóðskrár vísbendingu um að mið-
borgarálagið sé að festa sig í sessi.
Álag á eignir miðsvæðis hafi fyrr á
árum verið tiltölulega hóflegt.
„Í fljótu bragði, án þess að hafa
gert samanburð, virðist verðið ekki
vera orðið fram úr hófi hátt. Frek-
ar má segja að álagið hafi farið úr
því að vera óvenjulágt til þess sem
má búast við í miðju þétt-
býliskjarna upp á tvö hundruð þús-
und manns,“ segir Jón Bjarki sem
telur aðspurður að tölur Þjóðskrár
Íslands bendi til að jafnvægi sé að
skapast á íbúðamarkaði. Fast-
eignaverðið á höfuðborgarsvæðinu
hafi hreyfst í rykkjum síðustu
misserin. Verðið hafi hækkað mikið
fram undir sumar í fyrra. Svo hafi
komið hik á markaðinn en hann
tekið við sér í sumar.
„Ég tel að markaðurinn sé að
átta sig á
breyttu umhverfi
þar sem er ekki
sami eindregni
skortur á fram-
boði. Markaður-
inn er greinilega
að fikra sig í átt
að jafnvægi þar
sem greiðslugeta
kaupenda annars
vegar og söluvilji
hins vegar mætast.“
Samkvæmt tölum Þjóðskrár Ís-
lands var meðalfermetraverð seldra
íbúða í 101 um 540 þúsund á þriðja
ársfjórðungi.
Jón Bjarki segir aðspurður að
eftir því sem fasteignaverðið er
hærra, og hvert prósent í hækkun
vegur þyngra, megi ætla að pró-
sentuhækkanir verði minni en síð-
ustu misseri.
Orðið þyngra fyrir tekjulága
„Með því styttist í að verðið fari
framyfir greiðslugetu umtalsverðs
hóps kaupenda. Greiðslugetan hef-
ur enda breyst mun hægar,“ segir
Jón Bjarki og bendir á að í krag-
anum í kringum höfuðborgarsvæðið
hafi meðalverðið verið umtalsvert
undir fjögur hundruð þúsund krón-
um. Það sé að breytast.
„Á þessu bili virðist vera
þyngdarpunktur fyrir stóran hóp
kaupenda. Þá til dæmis fjölskyldur
með eitt til þrjú björn sem eru að
leita að þriggja herbergja íbúðum
og upp í sérhæðir. Þess vegna
sjáum við eftirspurnina færast
jafnt og þétt út frá miðjunni, eftir
því sem farið er fjær hálfri milljón
á fermetra, og út í jaðrana sem til
skamms tíma voru með töluvert
lægra verð. Nú er orðið erfiðara
fyrir fólk sem hefur fremur lítið
milli handanna að kaupa fasteignir
á jöðrunum,“ segir Jón Bjarki um
stöðu tekjulágra á fasteigna-
markaðnum. baldura@mbl.is
Nálgast greiðslugetu hjá stórum hópi kaupenda
 Aðalhagfræðingur Íslandsbanka
segir miðborgarálag komið til að vera
Jón Bjarki
Bentsson