Arkitektúr og skipulag - 01.03.1989, Síða 59

sjónarmiði, þ.e. að rætt er um of- eða vannýtingu á ákveðnu svæði,
sbr. til dæmis nýtingu fiskimiða og beitarþol. Þegarnýting er há, þ.e.
þegar by ggt er mikið á hverri flatareiningu geta byggingar haft ýmiss
konar áhrif á nánasta umhverfi, t.d. truflað útsýni og birtu hjá
nágrönnum og valdið bílastæða- og umferðarvanda, svo dæmi séu
tekin. Slíkt getur leitt til óeðlilega mikils kostnaðar hjá sveitarfélagi
við að leysa slík mál, t.d. í umferðarmannvirkjum.
Eins er algengt að litlar byggingar standi á stórum lóðum sem eru
miðsvæðis í byggð og væri því hægt að fá meiri arð af stærri
byggingu á lóðinni.
Reynslan í Reykjavík seinustu tvo áratugina hefur verið sú, að sífellt
er sótt á um að byggja meira á athafnalóðum sem eru miðsvæðis í
borginni. Reykjavík hefur því ekki aðeins þanist út, hún hefur einnig
„hækkað”. I Aðalskipulagi Reykjavíkur 1984-2004 er í fyrsta skipti
hér á landi tekin upp ákveðin stefnumörkun og vinnubrögð í stjómun
nýtingarmála í aðalskipulagi (sjá hér á eftir).
Áhrif lóðaverðs á landnotkun.
Helstu ástæður fyrir því að skipulagsmenn vilja stjóma nýtingu í
borgum eru fjórar: (Skipulagsdeild San Francisco, 1966).
1) Ofnýting á einstökum lóðum í samanburði við næstu lóðir.
2) Koma í veg fyrir óæskileg umhverfisáhrif (útsýni og birta).
3) Koma í veg fyrir bílastæða- og umferðarvandamál.
4) Takmarka skrifstofubyggingar í miðborgum.
Því þéttari sem byggðin er, þeim mun mikilvægara verður að hafa
góða stjóm á landnotkun og nýtingu, enda er hvergi strangari stýring
á þessum málum en í stórborgum Norður-Ameríku („Zoning”).
Reyndar eru til fleiri stjómtæki í skipulagi en nýting sem nota má til
að stjóma æskilegu byggingarmagni á flatareiningu. Sem dæmi má
nefna ákvæði um hæðir húsa, afmörkun byggingarlínu við götu og
byggingarreits á lóð og að hluti bygginga sé inndreginn. Slík atriði eru
iðulega tekin fram í skiimálum með deiliskipulagi.
Skilgreiningar: Þéttleiki byggðar og nýting.
Þegar fjallað er um þéttleika byggðar á flatareiningu í skipulagi
þéttbýlis hefur helsta vandamálið verið afmörkun landsvæðisins sem
lagt er til grundvallar. Skortur á samræmingu hefur valdið því að
samanburður milli staða er erfiður.
Þegar fjallað er um heila borg (eða sveitarfélag), borgarhluta eða
hverfishluta, tel ég rétt að nota hugtakið þéttleiki byggðar („density”),
því t.d. í íbúðahverfum eru götur, leiksvæði og stofnanalóðir iðulega
reiknuð með íbúðalóðunum þegar stuðullinn fy rir þéttleika er fundinn.
Aftur á móti þegar viðmiðunarlandið ereingöngu byggingarlóð(ir) tel
ég rétt að nota hugtakið nýting („plot ratio” eða „floor space index”)
og þá talað um reitanýtingu ef um margar lóðir er að ræða (oftast
götureit) eða lóðamýtingu um einstakar lóðir. Æskilegt væri að hætta
að nota hugtakið nýtingarhlutfall, sem hefur verið notað jöfnum
höndum um lóðar- og reitanýtingu og jafnvel þéttleika byggðar í
íbúðahverfum.
Oft er gengið skrefi lengra og fjallað um þröngbýli („overcrowding”)
þ.e. hve margir búa saman í hverri íbúð eða hve margir einstaklingar
eru um hvert íveruherbergi, þ.e. svefnherbergi og stofur („occupancy
rate”).
I Bretlandi er t.d. talað um þröngbýli ef 1.5 til 2.0 persónur eru um
hvert íveruherbergi (Housing Act. 1936).
Sem betur fer búum við við svo rúman húsakost að við höfum ekki
þurft að hafa miklar áhyggjur af þröngbýli. f Reykjavík eru nú að
meðaltali 2.6 íbúará íbúð ogmeðalherbergjatala íbúða 3.8, þannigað
aðeins 0.7 einstaklingar em um hvert herbergi.
Nýting hækkar eftir því sem nær dregur miðbæ.
Lítum nú nánar á viðmiðunarmörk við skilgreiningu á þéttleika
byggðar. I viðamikilli könnun sem skipulagsskrifstofa
Stokkhólmssvæðisins gerði árið 1968, „Exploatering i 100
bostadsomráden”, koma fram viðmiðunarskilgreiningar fyrir
mismynandi stór íbúðarsvæði.
1) Hverfishluti („bostadskvarter”) 0.5-10 ha.
íbúðalóðir, húsagötur, almenn bílastæði, lítil leiksvæði og e.t.v. lítil
þjónustulóð fyrir svæðið. Afmörkunin miðast við hálfa götubreidd
safngatna eða annarra gatna umhverfis svæðið, eða línu umhverfis
svæðið, sem miðast við helminginn af meðalfjarlægð milli húsa
dregið út frá ystu húsum í þyrpingunni.
2) íbúðahverfi („stadsdelar”) 10-100 ha.
Skólahverfi, með íbúðalóðum, innri götum, þjónustu- og
stofnanalóðum, sem þjóna hverfinu eingöngu. Afmörkun miðast við
hálfa breidd umlykjandi safngatna eða tengibrauta eða helminginn af
eðlilegri fjarlægð í næstahverfi miðað við svipað skipulag. í Reykjavík
eru ný skólahverfi skipulögð fyrir um 4-6 þúsund íbúa, 70 til 100 ha
eftir þéttleika.
3) Borgarhluti („stadsdelsgruppe”) 100-5.000 ha.
Borgarhlutinn tekur iðulega yfir nokkur íbúðarhverfi og öll opin
svæði milli þeirra svo og atvmnusvæði og þjónustukjama á svæðinu.
Ekki er gefin upp nánari viðmiðun um afmörkun, en mjög algengt
er að stofnbrautir afmarki borgarhluta. í umferðarskipulagi er oft
miðað við að borgarhlutar, þ.e. möskvarnir í stofnbrautakerfinu, séu
ARKITEKTUR OG SKIPULAG
57