Arkitektúr og skipulag - 01.06.1989, Page 86

lýsingu á því hvemig tillögur um breytingar á texta eða korti
eru gerðar. Landeigandi verður að vita í hvaða flokki
landnotkunar (í hvaða reit) eign hans er á kortinu til þess að
vita hvaða hluti reglugerðarinnar á við eign hans.
Reitun í New York borg er skipt í þrjá meginflokka eftir
landnotkun: íbúðarreiti (10 flokkar, R1-R10), verslunar- og
viðskiptareiti (8 flokkar, C1-C8) og iðnaðarreiti (3 flokkar,
M1-M3). I hverjum reit eru ákvæði um:
• Leyfilega notkun.
• Byggingarmagn.
• Fjölda íbúða eða herbergja á lóð.
• Fjarlægð milli húss og götu.
• Fjarlægð milli húss og lóðarmarka.
• Fjölda bílastæða.
• Önnur ákvæði sem eiga þá sérstaklega við einhvem hinna
ýmsu flokka. I íbúðarreitum er t.d. kveðið á um hver minnsta
lóðarstærð megi vera og hlutfall opins svæðis á lóð.
Af íbúðarreitum hefurR-1 lægstanýtingarhlutfallið,0.5og R-
10 hæsta, 10.00 og 12.00 ef uppbót er gefin. Vissar stofnanir,
t.d. skólar og hverfisverslanir eru leyfðar í íbúðarreitum.
Af verslunar- og viðskiptareitum eru C-1 og C-2 ætlaðir til
þess að þjóna hverfum og C-5 og C-6 miðbæjarkjamanum
(Central Business District) og þjóna þá bæði borg og svæði
umhverfis hana. I þeim síðastnefndu getur nýtingarhlutfall
orðið allt að 18.00. Ibúðir og hverfastofnanir eru leyfðar í C-
1 - C-6 en ekki í C-7. í C-8 eru íbúðir ekki leyfðar, en
hverfastofnanir.
Iðnaðarreitir (manufacturing) eru flokkaðir eftir því hvaða
mengun þeir geta valdið. Þar sem mest hætta er á mengun eru
þeir reitir hafðir fjærst íbúðarhverfunum. Uppfylla verður
ákvæði um hættu á mengun eins og hávaðamengun, loftmeng-
un, titring, rykefni í lofti, lykt, skaðleg efni, geislavirkni, eld-
og sprengihættu. Ibúðireru ekki leyfðar í iðnaðarreitum en þó
eru undantekningar gerðar frá reglugerð eins og t.d. í SoFIo-
hverfi á Manhattan þar sem vinnustofur listamanna og íbúðir
eruáiðnaðarsvæði. Nýtingáiðnaðarreitunumerfrá 1.0 til 5.0.
FRÁVIK OG NÝJUNGAR í REITUN
Frávik frá reglugerð um reitun eru breytingar, undanþágur og
skilorðsbundinnotkun. Breytingareruþóaðeinsgerðarefþær
eru álitnar til heilla almenningi. Undanþágur eru notaðar til
þess að draga úr þeirri ósanngirni sem getur falist í reitun, t.d.
þegar landeigandi á erfitt með að uppfylla ákvæði í reit vegna
lögunar lóðar. Skilorðsbundin er notkun sem ekki hafði verið
gert ráð fyrir í reit en er álitin nauðsynleg og er leyfð ef hún
spillirekki yfirbragði byggðar. í ibúðarreitgeturskilorðsbundin
notkun t.d. verið vatnstum.
Dæmi um nýjung í reitun eru flutningur á byggingarrétti,
sérstök svæði og svæði þar sem náttúrlegt umhverfi ræður
meira um skipulag en ákvæði landnotkunar í reglugerð.
I Bandaríkjunum hefur landeigandi rétt til þeirrar loftsúlu sem
er fyrirofan eign hans. Ef eigandi kýs að notaekki þennan rétt
eða í mjög litlum mæli má hann selja eða leigja hann. Dæmi
um þetta er loftsúlan fyrir ofan jámbrautateina. Flutningur á
þessum rétti til aukins by ggingarmagns til nágranna er leyfður
ef stjómvöld hafa bannað frekari uppbyggingu á landareigninni
en telja að aukning megi eiga sér stað í nágrenninu.
Sérstök svæði eru hverfi þar sem landnotkun er sérstök eða í
sérstökum tilgangi. Þetta hugtak er þrengra en hin hefðbundna
flokkun landnotkunar og á við t.d. hótel-/mótelhverfi,
leikhúshverfi eða hverfi þar sem á að varðveita sögulegar
minjar. Markmiðið með þessari þröngu flokkun er í fyrsta lagi
að koma í veg fyrir að þrætumál rísi milli íbúa og stofnana
þegar sótt er um undanþágur frá reglugerð um reitun og í öðru
lagi til þess að varðveita hverfi sem hafa sérkenni og eiga á
hættu að breytast vegna þenslu byggðar umhverfis þau.
A sérstökum skipulagssvæðum falla venjuleg ákvæði reitun-
ar niður og leyfilegt er að auka nýtingu með því að þjappa
byggð saman og nýta hluta svæðisins fyrir opin svæði íbúunum
til handa. Einnig er leyft að blanda hústegundum saman.
STJÓRNUN
Lögfræðilega séð er reitun það sem nefnt er í Bandaríkjunum
„löggæsluvald”. Það er vald ríkis til þess að stjóma starfsemi
einkaaðila vegna heilbrigðis, öryggis, siðferðis og velfamaðar
almennings. Þetta vald felst í löggjöf ríkja. Sveitarfélög hafa
ekki þetta vald nema að því marki sem ríkið veitir það.
Viðurkenning á því að þetta löggæsluvald megi nota til þess að
hafa stjórn á landnotkun fékkst árið 1922 þegar Hæstiréttur
Bandaríkjannastaðfesti lögmæti reglugerðarum reitun í bænum
Euclid, Ohio.
Reynslan hefur yfirleitt verið sú að reitun hefur komið á undan
skipulagi bæja og borga. Reglugerðin sem sett var árið 1916
í New York borg kom t.d. 53 árum áðuren fyrsta heildarskip-
ulagið varð til fyrir borgina og 22 árum áður en fyrsta skip-
ulagsnefnd hennar var stofnuð. Það er þó viðurkennt að reitun
ætti að vera byggð á og samkvæm stefnu í skipu- lagsmálum
og að heildarskipulag sé grundvöllur reitunar.
Reitun ertalin áhrifamestatækið til þess að stjóma landnotkun
og er sú aðferð sem er víðast notuð í Bandaríkjunum til þess að
hafa stjóm á landnotkun og uppbyggingu á landi. Nær því
öllum stórum borgum þar í landi er skipt í reiti og fleiri litlar
borgir og smærri sveitarfélög eru farin að nota reitun sem
stjómunartæki. Mikilvægt atriði í þessu sambandi er að
byggingarverktakar og þeir sem stunda fasteignaviðskipti
viðurkenna reitun sem stjóm yfirvalda á uppbyggingu lands.
HELSTU HEIMILDIR
Bamett, Jonathan. 1982. AnlntroductiontoUrbanDesign.
New York.Harper/Row, Publishers.
ThePracticeofLocalGovernmentPlanning. 1979. Wash-
ington, Intemational City Management Association. Munici-
pal Management Series. Ritstjóri: David S. Amold.
Zoning Handbook of New York. I
84
ARKITEKTÚR OG SKIPULAG