Dagblaðið Vísir - DV - 21.08.1987, Blaðsíða 14

14
FÖSTUDAGUR 21. ÁGÚST 1987.
Frjálst.óháð dagblað
Útgáfufélag: FRJÁLS FJOLMIÐLUN HF.
Stjórnarformaður og útgáfustjóri: SVEINN R. EYJÓLFSSON
Framkvaemdastjóri og útgáfustjóri: HÖRÐUR EINARSSON
Ritstjórar: JÖNAS KRISTJANSSON og ELLERT B. SCHRAM
Aðstoðarritstjórar: HAUKUR HELGASON og ELlAS SNÆLAND JÖNSSON
Fréttastjóri: JONAS HARALDSSON
Auglýsingastjórar: PÁLL STEFÁNSSON og INGÖLFUR P. STEINSSON
Ritstjórn, skrifstofur, auglýsingar, smáauglýsingar, blaðaafgreiðsla, áskrift,
ÞVERHOLTI 11, SlMI 27022
Setning, umbrot, mynda- og plötugerð:
PRENTSMIÐJA FRJALSRAR FJÖLMIÐLUNAR HF„ ÞVERHOLTI 11
Prentun: ÁRVAKUR HF. - Áskriftarverð á mánuði 550 kr.
Verð í lausasölu virka daga 55 kr. - Helgarblað 65 kr.
Helmingaskiptareglan
í heilan mannsaldur hafa sjálfstæðismenn og fram-
sóknarmenn haft þær óskráðu reglur í samstarfi sín í
milli að skipta kökunum bróðurlega til helminga. Helm-
ingaskiptareglan er löngu fræg og viðurkennd og hefur
staðið af sér marga atlöguna þegar utanaðakomandi
aðskotadýr hafa verið að abbast upp á þessa þægilegu
reglu Framsóknar og íhalds.
Sennilega hefur hún hvergi fengið að njóta sín betur
heldur en í bankakerfinu, ríkisbönkunum, þar sem hvor
flokkur um sig hefur fengið sinn bankastjórann og sinn
bitlinginn þótt aðrir hafa fengið að fljóta með til að
hafa þá góða. I Landsbankanum situr einn framsóknar-
bankastjóri, annar sjálfstæðisbankastjóri. í Búnaðar-
bankanum hefur lengst af setið einn framsóknarbanka-
stjóri og annar sjálfstæðisbankastjóri. Mikið írafár varð
af því fyrir tveim, þrem árum, þegar bankaráðið virti
ekki helmingaskiptaregluna og skipaði bankastjóra sem
ekki hafði flokksskírteini upp á vasann. Úr því var
snarlega bætt.
í Útvegsbankanum sat einn framsóknarbankastjóri
og annar sjálfstæðisbankastjóri eins og lög gerðu ráð
fyrir meðan bankinn tilheyrði ríkinu og flokkarnir gátu
ráðstafað bitlingunum á kostnað þess.
Erfiðleikar Útvegsbankans hafa sett strik í þennan
reikning en allt var þó með felldu meðan Sjálfstæðis-
flokkurinn gat haft hönd í bagga með bankanum í
gegnum viðskiptaráðherra og eignaraðila sem auðvitað
áttu að vera réttum megin í pólitíkinni. Útvegsbankinn
hefur alltaf hallað til hægri meðan Búnaðarbankinn
hallaði til vinstri og Landsbankinn skapaði jafnvægið
í miðjunni þannig að helmingaskiptareglan stóð fyrir
sínu.
Nýir menn í forystusveit Sambandsins hafa ekki átt-
að sig á þessum lögmálum. Þeir hafa gert atlögu að
helmingaskiptareglunni og ætla að gína yfir Útvegs-
bankanum í trássi við hin óskráðu lög. Það er þetta
jarðrask á náttúrulögmálinu sem nú veldur mestu
fjaðrafokinu í fjármálaheiminum. Viðbrögð Framsókn-
arflokksins og Sjálfstæðisflokksins eru eftir því. Sjaldan
eða aldrei hefur það komið betur í ljós að hlutverk
þessara flokka er hagsmunagæsla og aftur hagsmuna-
gæsla.
Nú er það nýjast í þeirri klípu, sem helmingaskipta-
reglan er komin í, að selja einkaðilunum Útvegsbank-
ann til hægri með því að selja Búnaðarbankann Sam-
bandinu til vinstri! Skipta sem sé ríkisbönkunum tveim-
ur upp á milli framsóknar og íhalds samkvæmt gömlu
góðu reglunni. Þá getur allt fallið í ljúfa löð á nýjan
leik. Þetta er lausnin sem þeir ræða nú í ríkisstjórn-
inni, handhafar helmingskiptareglunnar, og meðan má
þjóðin bíða í ofvæni eftir því hvort stjórnarsamstarfið
springi af því óvitar fóru óviljandi út af sporinu.
En hvað nú ef einhverjum utan við þetta heilaga
bræðralag leyfir sér að bjóða í Búnaðarbankann á móti
Sambandinu þegar þar að kemur? Verður þá ekki að
setja Landsbankann í sölu? Einhvern veginn verður að
tryggja hagsmunina sem framsókn og íhald standa vörð
um langt út fyrir gröf og dauða.
Vandamálið er ekki lengur Útvegsbankinn. Vanda-
málið er ekki lengur að gæta hagsmuna fjöldans og
ráða fram úr sölu bankans á viðskiptalegum og fjár-
hagslegum grundvelli. Vandamálið snýst um það
hvernig vernda megi helmingaskiptaregluna sem öll
stjórnmál á íslandi snúast um.
Ellert B. Schram
Hvemig er hækkun á
fasteignaverði reiknuð út?
Húsnæðiskaupendum reynist oft
erfitt að meta raunverð fasteigna.
Þegar greiðslukjör breytast og
miklar sviptingar eru í fasteigna-
viðskiptum er erfitt að bera saman
ólíka valkosti. Sama máli gegnir
þegar meta þarf breytingar á sölu-
verði húsnæðis. I þessari grein er
fjallað um hvernig hækkanir á fas-
teignaverði eru reiknaðar út.
Staðgreiðsluverð er mæli-
kvarði fagmanna
Við mat á verðmæti fasteigna er
reiknað út svonefnt staðgreiðslu-
verð. Staðgreiðsluverð er það verð
sem fengist fyrir fasteign ef hún
væri greidd með peningum út í
hönd á kaupdegi. Fasteignir eru
afar sjaldan seldar á þessum kjör-
um. Af þeim sökum fylgja því oftast
talsverðir reikningar að finna stað-
greiðsluverðið. Til þess að reikna
út hækkun á fasteignaverði þarf
að áætla hversu mikið stað-
greiðsluverð ákveðinnar eignar
hafi hækkað. Það er sjaldan auð-
velt. Flestir aðilar sem kanna
söluverð fasteigna verða að ein-
falda málin fyrir sér við útreikn-
ingana.
Nafnverð sem mat á verð-
breytingar
Einfaldasta leið sem menn geta
farið við verðmat eigna er að til-
greina nafnverð þeirra við sölu.
Þegar þessi leið er valin eru verð-
hækkanir metnar sem breytingar á
nafnverðinu frá upphafi til loka
reiknitímabils. Efeignirsem seljast
eru mjög áþekkar, greiðslukjör
breytast lítið og verðbólga er stöð-
ug gefur þessi aðferð þokkalega
góðar niðurstöður. Flestar upplýs-
ingar sem fáanlegar eru erlendis
um þróun fasteignaverðs_ byggjast
á meðaltali nafnverðs. I löndum
með stöðugt verðlag og fastmótað-
ar venjur á fasteignamarkaði gefur
þessi aðferð góðar niðurstöður.
Hún er fljótleg, ódýr og auðskilin.
Verðhækkanir á þenslutím-
um
Hér á landi er ekki unnt að nota
nafnverð fasteigna sem mæli-
kvarða á raunvirði þeirra. Sérstaða
okkar i fasteignaviðskiptum felst í
miklum verðsveiflum og sérstæð-
um greiðslukjörum. Þegar mikil
þensla er á fasteignamarkaði eða
samdráttur verður atburðarás við-
skiptanna svo flókin að hækkunum
verður ekki lýst með svo einföldum
aðferðum. Reynsla okkar sýnir að
þegar fasteignaverð hækkar snögg-
lega gerist margt samhliða. í fyrsta
lagi hækkar nafnverð húsnæðis.
Því eru þó takmörk sett hversu
mikilli hækkun á nafnverði mark-
aðurinn getur tekið við á skömm-
um tíma. Aukaleg hækkun verður
hins vegar á þann hátt að útborg-
unarhlutfall hækkar jafnframt.
Fleiri þættir valda hækkunum.
Þegar ofþensla er á fasteignamark-
aði kemur fyrr eða síðar að því að
óvandaðar eignir fara að seljast á
svipuðu verði og áður fékkst fyrir
góðar eignir.
Vandamál viö mat á verö-
hækkunum
Þegar verðhækkanir eru reikn-
aðar út þarf að taka tillit til þessara
og fleiri þátta. Ef útborgun hækkar
jafngildir það því að seljandi fær
verðmeiri krónur fyrir eignina.
Fasteignasalar hafa oft miðað við
að kaupandi sem greiðir íbúð út
eigi að fá 10% lækkun á nafn-
verði. Ef kjör á skuldabréfum hafa
breyst verður að taka tillit til þess.
Verðbólguhraði hefur einnig áhrif.
Óverðtryggð skuldabréf eru verð-
meiri í lítilli verðbólgu en mikilli.
Útborgun er greidd á heilu ári. Ef
verðbólga er mikil rýrna þær
greiðslur sem síðast berast oft mik-
ið. Vandamál þeirra sem meta
verðhækkanir á fasteignamarkaði
felast i því að meta þessa þætti
KjaUarinn
Stefán Ingólfsson
verkfræðingur
stærða og frágangs má meta til 3%
hækkana. Verðbólga var nokkru
hærri í ágúst 1986 en í mars 1987.
Óverðtryggð skuldabréf voru því
verðmeiri og útborgun rýrnaði
minna. þetta má meta til liðlega
1% til 2% verðhækkana. Að þess-
um þáttum samandregnum má
meta hækkun íbúðaverðs á tíma-
bilinu 37% til 40%.
Opinberar aðferðir
Fasteignamat ríkisins hefur lengi
gefið út upplýsingar um söluverð
íbúðarhúsnæðis og lagt mat á verð-
hækkanir. Stofnunin hefur aðal
lega notað svonefndan framreikni-
stuðul til að mæla verðbreytingar.
Þessi aðferð hefur oftast gefið góð-
ar niðurstöður í venjulegu árferði.
Aðferðin hefur verið notuð óbreytt
„ Þegar mikil þensla er á fasteignamark-
aði eða samdráttur verður atburðarás
viðskiptanna svo flókin að hækkunum
verður ekki lýst með svo einföldum að-
ferðum.“
„Vandamál þeirra sem meta verðhækkanir á fasteignamarkaði felast í
því aö meta þessa þætti hvern fyrir sig til hækkunar eða lækkunar,
leggja áhrif þeirra saman og finna heildarhækkunina.“
hvern fyrir sig til hækkunar eða
lækkunar, leggja áhrif þeirra sam-
an og fmna heildarhækkunina.
Dæmi um útreikninga á
verðhækkunum
Sem dæmi um ástand sem reynir
á hæfni manna má taka tímabilið
frá miðju sumri 1986 fram á vor
1987. Á þessu tímabili komu allir
þeir þættir við sögu sem áður voru
nefndir. Nafnverð íbúða hækkaði.
Útborgunarhlutfall hækkaði mjög
mikið. Vandaðri íbúðir seldust í
upphafi tímabilsins en í lok þess.
Verðbólga lækkaði á tímabilinu.
Kjör á óverðtryggðum skuldabréf-
um breyttust. Meðalverð fjögurra
herbergja íbúða í Reykjavík í
markaðskönnunum Fasteignamats
ríkisins var 2.657 þús. kr. í ágúst
1986. í mars 1987 hafði það hækkað
í 3.324 þúsund krónur. Ef eingöngu
væri tekið tillit til nafnverðsins
jafngilti það 25% hækkun fas-
teignaverðs. Verðhækkunin er
hins vegar flóknari eins og fyrr
segir. Útborgun hækkaði úr 72,4%
í 79,1% af söluverði. Hækkun út-
borgunar ein sér jafngildir í þessu
tilfelli 4% til 5% verðhækkun. Þá
er enn eftir að taka tillit til þess
að íbúðir í upphafi tímabils voru
vandaðri en í lok þess. í ágúst voru
þær til jafnaðar 101 fermetri. I
mars voru þær 100 fermetrar. End-
urstofnverð íbúðanna reiknað á
föstu verðlagi var einnig hærra í
ágúst en í mars. Það er mælikvarði
á að þær hafi verið vandaðri. Áhrif
um langan tíma. Hún á erfitt með
að mæta breyttum markaðsaðstæð-
um, snöggum breytingum á
greiðslukjörum, örum breytingum
á verðbólgu og breyttum kjörum á
verðbréfum. Samkvæmt aðferðinni
hækkaði söluverð 4 herbergja í-
búða á umræddu tímabili 33,0%.
Framreiknistuðull þeirra var 1,229
í ágúst 1986 en 1,635 í mars 1987.
Samanburður á aðferðum
Eins og það dæmi sýnir sem hér
hefur verið tekið er mikil einföldun
að reikna verðhækkanir út frá
breytingum á nafnverði en sleppa
öðrum þáttum. Hefðbundið opin-
bert mat mundi gefa 33% hækkun
en nákvæmari reikningar gefa lið-
lega 37% hækkanir. Til fróðleiks
fyrir lesendur er að lokum stillt upp
þeim niðurstöðum sem menn geta
fengið út um hækkanirnar. Þær
fara eftir því hvernig er reiknað
og hversu margir þættir eru teknir
með í reikningunum.
Þættir sem tekið Hækkun
er tillit til
Nafnverð eingöngu 25,1%
Nafnverð og útborgun 32,5%
Framreikinstuðull FMR 33,0%
Nafnverð, útborgun
og ástand 37,8%
Nafnv. útb. ástand
og verðlag 38,9%
Stefán Ingólfsson