Fréttablaðið - 20.07.2005, Side 33

snýst um fasteignir á höfuðborgarsvæðinu
þar sem markaðurinn er mjög virkur. Á
landsbyggðinni er fasteignamarkaðurinn
misjafn eftir stöðum. Íbúðarhúsnæði hefur
bæði lækkað og hækkað á landsbyggðinni að
undanförnu. Atvinnuhorfur fólks á svæðinu
ræður þar mestu og fólksfjölgun í takt við
þær.
SPÁR BANKANNA
Greiningardeildir bankanna spá fyrir um
þróun fasteignaverðs út frá efnahagslegum
forsendum á borð við áhrif aukins lánafram-
boðs og aukið framboð húsnæðis.
Greiningardeild Íslandsbanka spáði því í
lok maí að draga myndi úr verðhækkunum á
næstunni. Íslandsbanki gerir ráð fyrir 15 pró-
senta hækkun fram á næsta ár en stöðnun
árið 2007. Verð fer þá yfir 200 þúsund krónur
á hvern fermeter.
Í lok maí spáði greiningardeild Lands-
bankans um 10 prósenta hækkun á
fasteignaverði það sem eftir lifði árs en
minna en fimm prósenta hækkun á næsta ári.
Landsbankinn segir einnig að þrátt fyrir
mikið framboð nýbygginga sé ekki von á
verðlækkunum heldur að núverandi fast-
eignaverð fái staðist til lengdar og finni nýtt
jafnvægi veturinn 2006.
Greiningardeild KB banka bendir á að
ekki sé óeðlilegt að fasteignaverð hér á landi
nálgist það sem gerist annars staðar. Rökin
fyrir því eru að ekki sé nema ár liðið frá því
að fasteignalánamarkaðurinn hafi verið nú-
tímavæddur og fjármagnsskömmtun hætt.
Þar að auki séu erlendir aðilar nú orðnir
virkir þátttakendur á innlendum skulda-
bréfamarkaði og vaxtaþróun hér því farin að
fylgja heimsmarkaði.
ÁHRIF HÆKKANA OG LÆKKANA
Snjólfur Ólafsson, prófessor við Háskóla Ís-
lands, skrifaði grein í Morgunblaðið þar sem
hann sagði að innan fárra ára félli verð á
mörgum fasteignum verulega. Þessi grein
gaf þeim sem beðið hafa eftir merkjum um
samdrátt á fasteignamarkaði byr undir báða
vængi. Rök Snjólfs voru að álagning á ný-
byggingar lækki vegna minni eftirspurnar og
lægra lóðaverðs. Hann tekur þó fram í grein
sinni að stórir flokkar fasteigna falli í verði
en líklegt sé að einhverjir flokkar fasteigna,
til dæmis á góðum lóðum á góðum stað lækki
ekki í verði.
Lækkandi fasteignaverð bitnar harðast á
þeim sem tekið hafa 100 prósent lán fyrir
fasteignum sínum. Eignir verða því lægri en
skuldir og bilið getur aukist hratt ef verð-
bólga er mikil. Fólk í þeirri aðstöðu getur því
selt íbúðina á lægra verði en lánin sem hvíla
á henni eða halda áfram að borga af lánunum.
Landsbankinn hætti að bjóða 100 prósenta
lán til íbúðakaupa en hinir bankarnir fylgdu
ekki í kjölfarið. Flestir eru sammála um að
mikil áhætta fylgi 100 prósenta lánum en
samkvæmt heimildum Markaðarins hafa
bankarnir veitt mjög fáum 100 prósenta lán.
Hátt fasteignaverð kemur þeim til góða
sem eiga fasteign en bitnar á þeim sem ekki
eiga. Háa verðið hefur því mest bitnað á þeim
sem eru að hugsa um að kaupa sína fyrstu
íbúð. Sérstaklega í ljósi þess að fasteignalán
miðast við brunabótamat en það er oft á
tíðum mun lægra en markaðsvirðið.
Velta á fasteignamarkaði hefur minnkað
og einnig hefur kaupsamningum fækkað og
bendir því ótvírætt til þess að nokkur ró sé að
komast yfir markaðinn. Íbúðir eru lengur í
sölu en áður enda blöskrar mörgum himin-
hátt fasteignaverðið.
Í kjölfar innreiðar bankanna á fasteigna-
lánamarkaðinn buðust nýir valkostir, það er
að endurfjármagna eldri lán sem hvíla á íbúð-
inni. Margir nýttu þann kost að endurfjár-
magna íbúð sína og borguðu upp önnur lán en
einungis þau sem hvíldu á íbúðinni. Eitthvað
hefur verið um að fólk endurtaki endurfjár-
mögnunina til að eiga fyrir daglegri neyslu.
Þeir sem fjármagna neyslu sína með hækk-
andi íbúðaverði eru ekki vel staddir ef fast-
eignaverð fer að lækka en ekki er hægt að
stjórna hegðun fullorðins fólks.
TEIKN Á LOFTI
Ekki er hægt að áætla að fasteignaverð sé að
lækka út frá verði á einstökum fasteignaaug-
lýsingum sem sýna lækkun vegna þess að
upphaflega hefur húsnæðið líklega verið of
hátt verðlagt. Græðgi kemur upp í fólki sem
vill fá himinháar upphæðir fyrir fasteignir
sínar og hefur ráð á að bíða eftir rétta kaup-
andanum.
Að undanförnu hefur hægt nokkuð á eftir-
spurn eftir fasteignum en líklega má kenna
sumarfríum um að hluta til. Tölur frá Fast-
eignamati ríkisins fyrir apríl, maí og júní
sýna að þinglýstum kaupsamningum hefur
lítillega fækkað en meðal upphæð hvers
samnings hefur hækkað. Tölurnar eru líklega
vísbending um hvað koma skal. Minni eftir-
spurn og hægari hækkun fasteignaverðs.
Framboð á nýju húsnæði hefur áhrif á
fasteignaverð. Það sem ræður mestu um
framboð á nýju húsnæði er verðið á því en
fasteignaverðshækkanir að undanförnu hafa
fjölgað íbúðum í byggingu.
Greiningardeild Landsbankans
segir að til lengri tíma ráði fram-
boð á nýju húsnæði þróun fast-
eignaverðs.
Síðustu ár hefur fasteigna-
verð hækkað töluvert meira en
byggingakostnaður. Samkvæmt
útreikningum greiningardeildar
Landsbankans er hlutfall fast-
eignaverðs og byggingar-
kostnaðar 33 prósentum yfir
meðaltali síður 15 ára. Ef ekki er
tekið tillit til lóðaverðs þá er
fasteignaverð 54 prósentum yfir
meðaltali síðustu 15 ára.
HVAÐ GERIST
Tímabilið frá október og út mars
einkenndist af miklum hækk-
unum og spenningi á fasteigna-
markaði. Á þessum tíma stopp-
uðu eignir stutt við, allt var
keypt sem var í boði og slegist
um fasteignir á eftirsóttum
svæðum. Algengt var að nokkur
tilboð kæmu í einu og sömu eign-
ina og hún færi á hærra verði en
matsverði fasteignasala. Jafn-
framt hækkaði verð oft um
nokkrar milljónir á ákveðnum
eignum á fáum vikum. Fast-
eignasölur spruttu upp eins og gorkúlur en
þessir tímar eru liðnir.
Í úttekt Markaðarins í maí á fasteigna-
markaðinum var spáð rólegri tímum fram-
undan og raunin hefur orðið sú ef marka má
tölur frá Fasteignamati ríkisins. Því var hald-
ið fram að ákveðið jafnvægi hafi myndast og
reynsla síðustu mánaða sýnir það. Auðvitað
hafa sumarfrí sett strik í reikninginn en fast-
eignasalar eru sammála um að hægt hafi á
fasteignamarkaðinum.
En það eru ekki bara spekúlantar á fast-
eignamarkaði sem hafa hagnast vel, allir
íbúðaeigendur njóta auðvitað góðs af
hækkunum.
Fasteignaverð kemur ekki til með að
lækka neitt í takt við undanfarnar hækkanir
vegna þess að fólk heldur frekar að sér hönd-
unum ef verðið fer að lækka. Framboðið
verður því minna og færri viðskipti verða.
ÝMISLEGT DREGUR ÚR
VERÐHÆKKUN Á NÆSTUNNI
AÐ MATI GREININGARDEILDAR
ÍSLANDSBANKA:
■ Áhrif aukins lánaframboðs
fjara út
■ Áhrif lækkunar langtíma-
vaxta fjara út
■ Væntingar um að verð staðni
og hugsanlega lækki
■ Dregur úr hækkun launa þeg-
ar líða tekur á næsta ár
■ Væntingar um gengislækkun
krónunnar og aukna verð-
bólgu
■ Minni hækkanir eignaverðs
■ Mikið og vaxandi framboð
nýbygginga
MARKAÐURINN MIÐVIKUDAGUR 20. júlí 2005 11
Ú T T E K T
á hækkunum. Sérfræðingar
aðstæður á fasteignamarkaði
rnir spá áframhaldandi hækkunum en þó ekkert í líkingu við síðastu 12
bænum
Vegna mikillar hækkunar fasteignaverðs
að undanförnu hafa verið uppi vangavelt-
ur um hvort að um verðbólu væri að ræða.
Bankarnir eru sammála um að ekki sé um
verðbólu að ræða. En ef fasteignaverð
heldur áfram að hækka jafnhratt og áður
gæti verðbóla myndast. Greiningardeild
Landsbankans segir mikla kaupgetu al-
mennings um þessar mundir auka mjög
hættuna á að þetta gerist. Stóraukið fram-
boð nýrra íbúða kallar þá fram verðlækk-
un fyrr en síðar.
Greiningardeild Íslandsbanka segir að
verðþróunin undanfarið sé í takti við
breytingar í efnahagnsstærðum. Þegar
um verðbólu sé að ræða er verðþróunin úr
takti við það sem efnahagsforsendur gefi
til kynna.
Verðbóla hefur myndast þegar verð
fæst ekki staðist til lengdar sem leiða til
verðlækkana, fyrr eða síðar. Ef fasteigna-
verðbóla springur geta afleiðingarnar
verið afdrifaríkar. Ef fasteignaverðbóla
springur leiðir það til samdráttar í einka-
neyslu sem dregur úr hagvexti. Hér á
landi er búist við svipuðum áhrif vegna
þess hversu stór hluti eigna Íslendingar er
bundinn í fasteignum.
í prósentum
35
30
25
20
15
10
5
V E R Ð H Æ K K U N S Í Ð A S T A Á R – Í P R Ó S E N T U M
Heimild:Greiningardeild KB banka
Engin verðbóla sem springur
Rí
ga
30
Re
yk
ja
ví
k
25
Vi
ln
íu
s
25
Bú
ka
re
st
20
An
ka
ra
20
Pa
rís
18
Lú
xe
m
bo
rg
16
M
ad
ríd
14
Ka
up
m
an
na
hö
fn
13
Os
ló
13
St
ok
kh
ól
m
ur
11
Lu
bl
ija
na
10
Va
rs
já

10
Du
bl
in
8
He
ls
in
ki
6
Br
us
se
l
5
Ró
m
4
Pr
ag
4
Bú
da
pe
st
3,
5
Am
st
er
da
m
3
Ví
n
-2
Be
rlí
n
-2
MARGIR VILJA BÚA MIÐSVÆÐIS Margir telja að
fasteignaverð haldi áfram að hækka í miðbænum.
10-11 Markadur lesið 19.7.2005 16:12 Page 3