Morgunblaðið - 09.03.2008, Síða 16

16 SUNNUDAGUR 9. MARS 2008 MORGUNBLAÐIÐ
ÓVISSA Á FASTEIGNAMARKAÐI
hættan er mest hjá þeim sem eru að
fara úr stórum eignum því þar er
sölutregðan meiri. En á móti er bent
á að mikil hækkun á fasteignaverði
undanfarin ár þýði að í mörgum til-
vikum hafi menn svigrúm til lækk-
unar án þess „að gefa eignirnar“.
Vænleg verðtrygging?
Íslensk heimili hafa þá sérstöðu að
78% af heildarskuldum þeirra eru
verðtryggð samkvæmt tölum frá
Seðlabankanum. Og ef eingöngu er
litið til krónulána eru 84% skuldanna
verðtryggð.
Ástæðan fyrir útbreiðslu verð-
tryggingarinnar hér á landi er sögu-
leg og stafar fyrst og fremst af því að
Íslendingar hafa ekki búið við stöð-
ugt verðlag yfir löng tímabil.
Þess vegna treysta lánveitendur
sér ekki til að veita lán til langs tíma,
nema tryggja sig gagnvart verð-
bólguáhættunni.
Það þyrfti væntanlega að ríkja
verðstöðugleiki yfir lengra tímabil,
hugsanlega þrjá til fjóra áratugi, til
að þær forsendur breyttust, að sögn
Arnórs Sighvatssonar, aðalhagfræð-
ings Seðlabankans.
Sögulegar rætur
Verðtryggingin var innleidd hér á
landi fyrir alvöru í lok áttunda ára-
tugarins. „Þetta er nú ósköp einfalt,“
segir Bjarni Bragi Jónsson hagfræð-
ingur um ástæðu þess að verðtrygg-
ingin var tekin upp. „Það var allt pen-
ingakerfið að fara í vaskinn.“
Fram að því var óðaverðbólga og
ófremdarástand, allt fé brann upp í
verðbólgunni, vextir dugðu ekkert til
að halda í horfinu og enginn treysti
sér til að lána til langs tíma. Þegar
verðtryggingarkerfið var sett á
heppnaðist það að mörgu leyti mjög
vel. Það kom ekki síst vel út fyrir líf-
eyrissjóðina sem gátu verið rólegir
með sparifé landsmanna í lengri
tíma. Um leið komst á meiri stöð-
ugleiki í íslensku efnahagslífi.
Verðbólgan ansi mikil
„Þetta byrjaði þannig að menn
fóru að reikna þessar hækkandi tölur
í bönkunum niður á fast verðlag,“
segir Bjarni Bragi. „Þá sáu þeir að á
vinstri stjórna-áratugnum eftir við-
reisnina hafði lánastofn bankanna
minnkað um nærfellt helming. Þegar
ég hóf störf hjá Seðlabankanum árið
1976 hneigðist ég að því að taka upp
verðtryggingu og voru jákvæðar
undirtektir þegar við í Seðla-
bankastjórn gengum á fund við-
skiptaráðherra í árslok 1978.“
Verðtryggingin var leidd í lög árið
1979 og átti að taka hana upp fljótt
og rækilega. „En það ólánsskref var
stigið að taka upp tveggja ára aðlög-
unartíma sem enginn gerði sér grein
fyrir hvernig ætti að nota,“ segir
Bjarni Bragi. „Sá tími nýttist fyrst
og fremst til að gera sem minnst. Svo
var lengi þvermóðska í verkalýðs-
hreyfingunni sem vildi fá verðtrygg-
ingu á launin þótt annars eðlis væri.
Og það var ekki fyrr en 1983 til 1984
sem það færðist verulega í vöxt að
beita verðtryggingu.“
Bankarnir fengu takmarkað
vaxtafrelsi árið 1984 en áður höfðu
vextir verið ákveðnir af Seðlabank-
anum og árið 1986 fengu þeir raun-
verulegt vaxtafrelsi. „Þá höfðu menn
áhyggjur af því að verðbólgan væri
orðin ansi mikil og vafi léki á þoli at-
vinnuveganna gagnvart verðtrygg-
ingu en þegar hún var komin á og
raunvextir blöstu við virkaði það á
samningahegðunina. Eftir allt
strögglið voru þjóðarsáttarsamning-
arnir gerði árið 1990. Margir hafa
látið eins og þeir hafi komið upp úr
þurru en þeir voru fyrst og fremst af-
rakstur af aðhaldssamri peningalegri
og fjárhagslegri hagstjórn.“
Og Bjarni Bragi gefur lítið fyrir
það þótt verðtryggingin sé ekki eins
útbreidd erlendis og hér á landi. „Út-
lendingar upp til hópa eru bara ekki
eins vel menntaðir og við,“ segir
hann og hlær. „Við höfum enga
ástæðu til að elta þá. Þar hefur
hikstalaust verið fórnað atvinnu-
ástandi til þess að hafa verðbólgu
þolanlega og það svo látið slarka.
Menn hafa tekið upp verðtrygg-
ingu hér og þar og ekki fengið slæmt
orð á sig en hún hefur ekki verið al-
mennt gegnumfærð. Það liggur í eðli
peningamarkaða að menn vilja hafa
áhættutökuséns og svigrúm til að
plata náungann. Ég fer bara fram á
það að hver og einn hafi rétt til að
semja og að litið sé á það sem mann-
réttindi að semja um kjör af þessu
tagi eins og hverja aðra vöru eða
þjónustu. Það komi ríkinu ekkert við
á meðan ekki er beitt neinni rang-
sleitni.“
Bjarni Bragi segist halda að það sé
sátt um verðtrygginguna þó að
mörgum finnist hún pirrandi. „Mér
finnst það stundum sjálfum,“ segir
hann, „þegar lánastærðirnar minnka
ekki út af verðbólgu.“
Það hefur verið gagnrýnt að með
verðtryggingu velti lánveitendur
verðbólguáhættu yfir á lántakendur.
Og því var lýst nýverið að lántak-
endur væru bæði með „belti og axla-
bönd“ þegar þeir veittu verðtryggð
lán með endurskoðun á vöxtum á 5
ára fresti.
En á móti er velt upp þeirri spurn-
ingu af hverju lánveitendur ættu að
taka áhættu á því að tapa sínu lánsfé
í því sveiflukennda ástandi sem hér
ríkir. Og þeim ætti ekki að vera neitt
að vanbúnaði að koma inn á mark-
aðinn með slík lán því samkeppnin er
frjáls á fjármálamarkaðnum. Þrátt
fyrir það hefur enginn komið fram
með óverðtryggð lán til langs tíma
nema á afar háum vöxtum.
Og verðtrygging er ekki endilega
lántakendum í óhag því þá dreifast
verðbólguskellir yfir lengri tíma en
afborganir hækka ekki upp úr öllu
valdi í einu vetfangi og rústa þær
greiðsluáætlanir gerðar höfðu verið.
Það sem er fyrst og fremst óhag-
stætt fyrir íslenska lántakendur til
langs tíma er hátt vaxtastig sem
kemur til vegna smæðar hagkerf-
isins, óstöðugleika efnahagslífsins og
áhættunnar sem fólgin er í gjald-
miðlinum.
Þannig sögðust viðmælendur ekk-
ert vissir um að það væri almenningi
endilega fyrir bestu að verðtrygging
yrði bönnuð með lagasetningu án
langvarandi verðstöðugleika. Þó að
vissulega yrði endurgreiðsla hraðari
og ekki „afturhleðsla“ með verð-
tryggingu mætti almenningur búast
við því að vextir og afborganir snar-
hækkuðu þegar ætti að bremsa af
efnahagslífið. Engar forsendur væru
fyrir öðru en að óverðtryggð lán yrðu
breytileg og þá væri viðbúið í verð-
bólguskelli að vextir hækkuðu jafn-
vel úr 5 í 15%.
Verðtryggingin dreifist hinsvegar
yfir tímann þannig að menn finna
ekki eins fyrir slíkum skellum. Og þó
svo að menn reikni út hvað þeir
greiði mikið á fjörutíu árum miðað
við verðtryggingu hefur kaupmáttur
aukist umfram vísitölu á und-
anförnum árum sem þýðir að
greiðslubyrði hefur ekki farið vax-
andi. Ef það kæmi langvarandi sam-
dráttarskeið gæti það hinsvegar
reynst mörgum erfitt.
Afnám verðtryggingar myndi hins-
vegar hjálpa þeim sem stýra efna-
hagslífinu að koma böndum á það. Þá
þyrfti hugsanlega ekki að keyra vext-
ina eins hátt og ella, áhrifin væru
markvissari og hægt væri að velta
óvissu yfir á heimilin í meira mæli.
Háir vextir hér á landi
Þegar menn velta því fyrir sér af
hverju vextir eru hærri hér á landi
en erlendis fyrir utan verðtryggingu
segir Arnór Sighvatsson að til
skamms tíma litið hafi efnahags-
aðstæður hér verið ólíkar því sem
var í flestum öðrum löndum. Vextir
hafi verið í sögulegu lágmarki í hin-
um þróaða hluta heims ef litið sé til
Bandaríkjanna, Japans og Evrópu
en á sama tíma hafi verið miklar
framkvæmdir á Íslandi, bönkunum
sleppt lausum, útlánareglur Íbúða-
lánasjóðs rýmkaðar, skattar lækk-
aðir og allt gert sem var til þess fallið
að auka innlenda eftirspurn.
„Það hefur þær afleiðingar að
stýrivextir fara upp og vaxtastigið al-
mennt. Þó hafa menn reyndar furðað
sig á því að langtímavextirnir brugð-
ust lítið við, meðal annars vegna er-
lendra áhrifa. Fjármagn er hreyf-
anlegt á milli landa og þegar vextir
eru svona lágir í umheiminum eykst
eftirspurn eftir skuldabréfum þar
sem vextir eru hærri og um leið hef-
ur það tilhneigingu til að þrýsta vöxt-
um þar niður.“
Aðspurður af hverju vextir hér á
landi séu hærri en annars staðar til
lengri tíma litið segir Arnór að það
verði að tengja það áhættuálagi sem
tengist gjaldmiðlinum og hans
sveiflueiginleikum, verðbólgusögu
landsins og svo framvegis sem leiði
til þess að fjárfestar líti ekki á vexti í
krónum sem jafngilda vexti í erlend-
um gjaldmiðli. „Þeir vilja fá álag á þá
vexti til að bæta fyrir hugsanlegar
sveiflur í gengi krónunnar og verð-
bólgu. Þannig að til lengri tíma er
þetta okkar gjaldmiðilsálag.“
E
instæðar mæður hafa frá upp-
hafi verið langstærsti hóp-
urinn sem leitar til Ráðgjaf-
arstofu um fjármál heimilanna,
en einhleypir karlar eru hópur
sem farið hefur vaxandi. „Það er meira
um að karlar leiti til okkar með háar
meðlagsskuldir og skattaskuldir,“ segir
Ásta S. Helgadóttir forstöðumaður.
„Það kemur inn á vankunnáttu í fjár-
málum. Oft eru þetta karlar með rass-
vasafyrirtæki, sem hafa ekki skilað virð-
isaukaskatti eða staðgreiðslu.“
Ráðgjafarstofa um fjármál heim-
ilanna, stofnuð árið 1996, hefur afgreitt
yfir 7 þúsund umsóknir frá upphafi og
er að meðaltali með 600 mál til með-
ferðar á ári. Sextán aðilar standa að verkefninu, þar
á meðal félagsmálaráðuneytið, Íbúðalánasjóður,
bankar og sparisjóðir, Rauði krossinn og Þjóð-
kirkjan og er ráðgjöfin ókeypis. „Meginverkefni
okkar er ráðgjöf,“ segir Ásta.
„Fyrsta skrefið er að greina stöðuna. Stundum
kemur fólk til okkar, sem veit ekki hvernig það
stendur, og þá byrjum við á því að taka nokkurs kon-
ar röntgenmynd af fjárhagsstöðunni. Síðan er horft
á lausnir, til dæmis að skuldbreyta yfirdráttarlánum.
Það er afar mismunandi í hvaða stöðu fólk er. Ef til
vill hefur það góða viðskiptasögu í bönkunum, hefur
jafnvel lent í veikindum, en einnig kemur fyrir að
það er sviðin jörð í kringum það.
Það fær greiningu frá okkur með öllum upplýs-
ingum og tillögum til úrbóta, fer með það til kröfu-
hafa og það er haft til viðmiðunar til að laga stöðuna.
Það er mismunandi hversu langt fólk er leitt, sumir
koma aftur og aftur, sumir treysta sér ekki til að
hafa samband við lánastofnanir og stundum þarf
bara að peppa fólk upp.
Oft þarf fólk að venjast tilhugsuninni áður en það
ræðst í úrbætur, áttar sig á því að skyn-
samlegra er að losa um eignir áður en
þær fara á nauðungarsölu. Og stundum
er þetta bara toppurinn af ísjakanum,
vandamálin miklu fleiri sem þarf að
glíma við. En þetta er sérfræðiþjónusta,
ég er lögfræðingur, hér eru viðskipta-
fræðingar og hagfræðingar, og einn
starfsmaður var ráðinn í haust sem er
með BA í sálfræði.“
Ef spár ganga eftir um að enn eigi
eftir að harðna á dalnum í þjóðfélaginu
er fyrirséð að erfitt gæti orðið fyrir fólk
að losa eignir. „Við finnum fyrir því að
fólk á erfitt með að selja fasteignir, ekki
síst úti á landi. Bankarnir eru líka að
loka fyrir lánin, sem þýðir að færri geta
keypt sér húsnæði. Þá minnkar markaðurinn fyrir
þá sem eru að selja – eftirspurnin verður minni.“
Ásta vill vekja athygli á því að mikið af ungu fólk,
á aldursbilinu tvítugu til þrítugs, leitar til Ráðgjaf-
arstofu um fjármál heimilanna með „verulega
skuldasúpu“. Það sé mikið áhyggjuefni. Hluti af
skýringunni kann að felast í því, að mati Ástu, að
unga fólkið hafi aldrei upplifað langa og viðvarandi
kreppu.
„Aðgengið hefur líka verið svo mikið að lánsfé. Ef
beðið var um 100 þúsund króna yfirdráttarheimild í
banka, þá var spurt: „Viltu ekki 200 þúsund?“ Auknu
frelsi fylgir meiri ábyrgð. Það þyrfti að vera meiri
fræðsla um fjármál. Við finnum fyrir mikilli van-
þekkingu meðal ungs fólks, en jafnframt áhuga. Það
er nefnilega mikil umræða um fjármál, peninga og
hlutabréf, og þess vegna er sorglegt að ekki skuli
meiri rækt vera lögð við slíkt nám í skólakerfinu.
Fjármál fjölskyldunnar er eitt stærsta verkefnið í líf-
inu. Við viljum gjarnan koma að því að efla þann
þátt, enda er það litið öðrum augum þegar fræðslan
er í höndum óháðs aðila en bankanna.“
EINHLEYPIR STÆRSTI HÓPURINN
Ásta S. Helgadóttir