Peningamál - 01.02.2000, Blaðsíða 22

stig bendir hins vegar ekki til þess að frávik raun-
gengis frá jafnvægisraungengi sé orðið áhyggjuefni
frá sjónarhóli fjármálastöðugleika.
Peninga- og útlánaþensla. Mikil peninga- og út-
lánaþensla er eitt helsta áhyggjuefnið í tengslum við
stöðugleika fjármálakerfisins um þessar mundir. Eins
og sést á meðfylgjandi mynd hefur raunvöxtur útlána
innlánsstofnana verið mun meiri en á síðustu upp-
gangstímum, sem skýrist þó að hluta af aukinni
markaðshlutdeild innlánsstofnana í lánakerfinu.
Aðrar peningalegar vísbendingar hníga þó í sömu átt.
Raunvöxtur peningamagns hefur verið mikill og
hlutfall peningamagns (M3) og gjaldeyrisforða er í
hærra lagi. Nánar er fjallað um útlánaþróun síðar.
Eignaverð. Verð eigna hefur hækkað umtalsvert á
undanförnum misserum. Hækkunin var sérstaklega
mikil á síðasta ári en þá hækkaði verð íbúðarhús-
næðis á höfuðborgarsvæðinu um 20%, úrvalsvísitala
hlutabréfa um nærri 50% og verð á þorskkvóta um
25%. Hætt er við að ofhitnun í hagkerfinu og mikil
útlánaþensla hafi kynt verulega undir hækkun eigna-
verðs að undanförnu og að einhverju leyti sé um
bólur að ræða sem gætu sprungið ef efnahagsáföll
verða og væntingar snúast við. Að óbreyttu eru þó
ekki líkur á að eignaverð lækki mikið á næstunni,
sérstaklega ekki verð íbúðarhúsnæðis. Reyndar er
búist við að íbúðaverð hækki eitthvað enn umfram
almennar verðlagshækkanir. Í kjölfar töluverðrar
hækkunar á liðnu ári hefur verð hlutabréfa hækkað
það sem af er þessu ári en áframhaldandi þróun þess
er eins og oft áður fremur óviss. Eignaverð virðist
hins vegar fremur þanið, eins og nánar er fjallað um
síðar, og því aukast líkur á að það sé að nálgast há-
mark. Lánastofnanir þurfa því að sýna mikla árvekni
á næstunni varðandi lánveitingar og stöðutöku sem
byggjast á eignaverði.
Fasteignaverð tók að hækka ört á seinni hluta
ársins 1997 eftir raunlækkun og síðan stöðnun á
tíunda áratugnum. Fermetraverð íbúða í fjölbýli á
höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 20% frá fjórða árs-
fjórðungi 1998 til jafnlengdar 1999. Gögn eru lakari
um verð á atvinnuhúsnæði en um íbúðaverð. Heim-
ildum ber þó saman um að verð atvinnuhúsnæðis hafi
hækkað talsvert meira en íbúðaverð að undanförnu
og eru nefndar tölur á bilinu 30-40% frá ársbyrjun
1999 til þessa dags, en jafnframt að mun meiri verð-
lækkun hafi orðið á atvinnuhúsnæði en á íbúðum á
samdráttar- og stöðnunarárunum frá 1992 til 1995.
Fasteignamat íbúða og atvinnuhúsnæðis á höfuð-
borgarsvæðinu var hækkað um 18% í ársbyrjun 2000
en heldur minna víðast annars staðar. Meðfylgjandi
mynd sýnir íbúðaverð í fjölbýli á höfuðborgarsvæð-
inu síðustu tuttugu árin, staðvirt með lánskjaravísi-
tölu. Þann fyrirvara verður að gera að aðferðin við
vinnslu gagna sem stuðst er við hefur breyst talsvert
á þessu tímabili, þannig að upplýsingarnar eru ekki
að fullu sambærilegar. Með þeim fyrirvara virðist
íbúðaverð orðið sögulega hátt, um 19% hærra að
raungildi en það var að meðaltali á árunum 1990 til
1997. Enn vantar að vísu nokkuð á að hámarki frá
1982 sé náð en gæta verður þess að skuldsetning
vegna kaupa á íbúðarhúsnæði er mun meiri nú en þá
og að á árunum upp úr 1982 lentu margir íbúðakaup-
endur í erfiðleikum. Þeir áttu reyndar flóknari orsakir
en verðsveiflurnar einar. Þótt erfiðleikar íbúðakaup-
enda hafi ekki leitt til umtalsverðra útlánatapa á þess-
PENINGAMÁL 2000/1 21
Raunvöxtur peningamagns (M3) og útlána innlánsstofn-
ana og M3 sem hlutfall af gjaldeyrisforða 1986 - 1999
1986 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99
0
10
20
30
40
-10
-20
%
4
5
6
7
8
9
10
hlutfall
12 mán. raunvöxtur peningamagns (vinstri ás)
12 mán. raunvöxtur útlána (vinstri ás)
M3 sem hlutfall af gjaldeyrisforða (hægri ás)
Mynd 1
Raunverð íbúðarhúsnæðis 1981 - 1999
1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999
60
65
70
75
80
85
90
95
100
105
110
Mynd 2
Íbúðaverð í fjölbýli. Þús.kr. á fermetra á verði 4. ársfjórðungs 1999