Arkitektúr og skipulag - 01.03.1989, Qupperneq 60

Lóðaverð í Reykjavík 1974.
Tafla
Norrænar borgir, landstærðir og þéttleiki
Borg íbúafjöldi Landstærð íbúar á ha
Gautaborg 435.000 44.500 9.8
Helsinki 484.000 18.530 26.1
Kaupmannahöfn 479.000 8.570 55.9
Malmö 235.000 42.660 10.5
Reykjavík 95.000 11.400 8.3
Stokkhólmur 653.000 18.600 35.1
um 1 km2, nokkurs konar „umhverfiseiningar”, sem ættu að vera
nokkuð sjálfstæðar þjónustueiningar.
Fræðilegur grunnur.
Þéttleiki byggðar í borgum er yfirleitt mestur í og umhverfis
miðborgina, umhverfis stærstu þjónustukjama og við gatnamót
stofnbrauta. Þéttleikinn ræðst af landrentu, þ.e. arði af hverri byggðri
flatareiningu á lóð. Sú starfsemi sem skapar mestan arð á fermetra
nýtir bestu og dýrustu lóðimar, sem yfirleitt eru í miðborginni og þar
er nýting því hæst. Önnur starfsemi er fjær miðborginni, allt eftir
arðsemi (Mynd 1). Nýting lækkar því yfirleitt eftir því sem fjær dregur
frá miðborginni (Mynd 2). Þar sem miðborgin er ekki miðsvæðis, líkt
og í Reykjavík, sækja fyrirtæki í önnur athafnahverfi, sem eru
miðsvæðis í borginni.
Þessi samþjöppun fyrirtækja á einn stað, miðborg eða þjónustukjarna,
ræðst af þeim kostum fyrir neytanda að geta nálgast sem flestar
tegundir og sem mest úrval neysluvara á tiltölulega litlu svæði, og
einnig þeim kostum sem fyrirtækin sjálf njóta við slíka samþjöppun
með auðveldari samskiptum. Þessir hvatar til samþjöppunar markaðs
eru kallaðir „agglomeration economics” á ensku.
Greiðfæmi („accessability”) til þjónustukjama getur haft mikil áhrif
á velgengni þeirra. Undanfarna áratugi hefur bflastæðakostur og
umferðaröngþveiti dregið úr samkeppnishæfni margra miðborga á
móti þjónustumiðstöðvum, sem liggja betur við stofnbrautakerfi og
hafa meira landrými fyrir bflastæði. f Reykjavík er nú mikil samkeppni
milli miðborgarinnar og Kringlunnar, hvað þetta varðar.
N iðurstaðan er því sú, að þvf betur sem staður liggur við samgöngum
og markaði þeim mun meiri þrýstingur verður á að nýta landið vel
undir byggingar. í borgum fylgir markaðsverð lóða og fasteigna
þessum lögmálum, hæsta verð og nýting er þvf yfirleitt miðsvæðis.
I þrívídd má líkja lóðaverði og nýtingu við sirkustjald, þar sem
kjamarnir mynda súlur og stofnbrautir strengi sem halda verðdúknum
uppi. I Reykjavík hefur langhæsta lóðaverðið verið í Kvosinni og
meðfram Laugavegi að Hlemmi. í þrívídd má líkja þessu við kirkju
með háan kirkjuturn (Kvosin), langt kirkjuskip (Laugavegur) og kór
(Hlemmur). Með tilkomu Kringlunnar ætti að hafa myndast nýr
toppur þar, svo og í Mjódd í Breiðholti.
Tafla 2 . Þéttleiki byggðar eftir borgarhlutum í Reykjavík í árslok 1987.
Borgarhluti íbúar íbúðir íbúar á íbúð Landsstærð í ha íbúðir á ha íbúðar- svæði ha íbúðir á ha2)íbúðarsvæða nettó brúttó
Gamli bærinn 12.439 6.479 1.92 274.0 23.6 89.1 72.7 53
Vesturbær 8.858 3.800 2.33 414.1 9.2 126.3 30.1 23
Hlíðar-Tún 9.700 4.149 2.34 405.1 10.2 102.6 40.4 21
Norðurbær 13.777 5.461 2.45 587.4 9.3 163.4 33.4 22
Suðurbær 14.649 5.572 2.63 471.3 11.8 220.8 25.2 19
Breiðholt 24.279 7.403 3.28 619.6 11.9 242.1 30.6 19
Arbær - selás Grafarvogur- 7.593 2.427 3.13 448.9 5.4 124.6 19.5 11
Ártúnshöfði 1.) 2.088 798 2.52 616.3 1.3 129.5 (60) 6.2(13.3) (4)
Samtals: 93.270 36.331 2.56 3.837 9.5 1.198.4 32íbúðir 20 íbúðir
58
ARKITEKTUR OG SKIPULAG