Morgunblaðið - 09.05.1991, Page 26

26
HORGUNBLSÐIÐ FIMMTUDAGUR 9. HAl l991
Húsbréf
Afföll: Hver greiðir þau?
að Guðrúnu þykir það jafnverð-
mætt 8 milljón króna tilboði frá
Jóni?
Á verðbréfamarkaði eru í gangi
19% afföll og 0,75% sölulaun. Þessi
húsbréf, 5 milljónir króna, sem Jón
hyggst greiða Guðrúnu með, er
hægt að selja (og kaupa) hjá verð-
bréfafyrirtækjum fyrir kr.
4.050.000. Að auki greiðir seljand-
inn 30 þús. í sölulaun.
Tvö tilfelli koma upp:
1. Guðrún er sannfærð um ágæti
húsbréfa og vill fá greitt með
húsbréfum. Hún ætlar að eiga
þau eða nota þau áfram til íbúð-
akaupa. Hörður gæti keypt þessi
5 milljón króna húsbréf á
4.050.000 og borgað íbúðina
með þeim auk þess að taka yfir
200 þús. og staðgreiða 2,8 millj-
ónir kr. Verð til Harðar yrði
7.050.000. Einnig gæti Guðrún
sjálf keypt þessi umræddu hús-
bréf á markaði fyrir 4.050.000
krónu greiðslu frá Herði. Verð
til Harðar yrði það sama og
áður, kr. 7.050.000.
2. Guðrún þarf á peningum að
halda til þess að byggja einbýl-
ishús eða hún hefur vantrú á-
húsbréfum. Hún mundi því alla-
vega selja húsbréfín, sem Jón
greiðir henni íbúðina með, fyrir
kr. 4.020.000 (athugið sölu-
laun). Hún er eins sett ef Hörð-
ur greiðir henni þessa upphæð
á borðið. Hörður gæti því fengið
íbúðina á 7.020.000.
I báðum tilfellunum hér að fram-
an fær Hörður íbúðina á lægra verði
en Jón og munar þar afföllunum á
húsbréfunum. Það er því ljóst að
sá, sem hyggst greiða með húsbréf-
um, verður að sætta sig við hærra
fasteignaverð, sem nemur afföllun-
um. En hvers vegna hækkaði fast-
eignaverð ekki strax og húsbréfin
komu til sögunnar?
Núvirði fasteigna
Fasteignir hafa til þessa verið
greiddar með svokallaðri útborgun,
veðskuldabréfi til 4 til 5 ára og
með því að kaupandi yfírtekur
áhvflandi skuldir seljanda. Lítum.
TILKYIMNING
frá Gatnamálastjóra
um hreinsunardaga
í hverfum Reykjavíkur
Hverfi 2 og 3: Vesturbær, Miðbær og
Austurbær að Kringlu-
mýrarbraut.
Laugardagur 11. maí.
Hverfi4: Laugarnes, Langholt,
Bústaðahverfi, Fossvogur
og Blesugróf.
Laugardagur 18. maí.
Hverfi 5 og 6: Breiðholt og Seljahverfi,
Árbær, Selás og Grafar-
vogur.
Laugardagur 25. maí.
Ruslapokar verða afhentirí hverfastöðvum.
Safnað verður saman pokum og rusli sem er á
aðgengilegum stöðum.
Borgarbúar eru h vattir tilaðnota sér þessa
þjónustu.
Gatnamálastjórinn í Reykjavík.
eftirPéturH.
Blöndal
Miklar breytingar hafa átt sér
stað á fasteignamarkaði að undan-
förnu í kjölfar þess að húsbréf eru
í ríkari mæli notuð í fasteignavið-
skiptum. Eins og við allar meirihátt-
ar breytingar hafa komið upp
nokkrar spurningar, sem þarf að
svara. Ein snýr að því, hver greiðir
afföll af húsbréfum, þegar þau eni
notuð í fasteignaviðskiptum. Hefur
þetta valdið óvissu og jafnvel deiium
á milli kaupenda og seljenda fast-
eigna. Mjög mikilvægt er að þetta
atriði sé á hreinu á milli aðila, því
fasteignaviðskipti em yfírleitt
stærstu einstöku viðskiptin, sem
einstaklingar eiga í um ævina. Því
er hér oft um mikla hagsmuni að
ræða.
Hér á eftir verður sýnt fram á
það með rökum, að það er ævinlega
kaupandi fasteignar, sem í raun ber
afföllin á húsbréfunum.
Dæmi
Gefum okkur að tveir menn, Jón
og Hörður, keppist um að kaupa
íbúð af Guðrúnu. Settar em 8 millj-
ónir á íbúðina. Yfírteknar verða
skuldir upp á 200 þús. krónur.
Kaupandi verður því að greiða 7,8
milljónir til seljanda. Jón hefur
fengið samþykkt húsbréf hjá Hús-
næðisstofnun fyrir 65% verðsins að
frádrögnum yfirteknu lánunum alls
5 milljónir. Afganginn, kr. 2,8 millj-
ónir, hyggst hann staðgreiða. Hörð-
ur er útgerðarmaður, sem nýverið
hefur selt kvótann sinn og hyggst
hann staðgreiða ibúðina. Hvaða
verð ætti Hörður að bjóða þannig
MAZDA
þjónustan er
hjá okkur!
FÓLK5LÍLALAND H.F.
FossháLi 1. (Bilaborgarhúsinu)
___S'mi 67 39 90
Pétur H. Blöndal
„Húsbréfakerfið, eins
og önnur húsnæðis-
kerfi, er engin töfra-
lausn sem færir öllum
draumaíbúðina á silfur-
fati. Auðvitað eru
margir í þeirri stöðu að
verða að kaupa íbúð.
En flestir geta hinkrað
ögn og sætt sig við nú-
verandi húsnæði um
sinn.“
aðeins nánar á þessar greiðslur.
Útborguninni er yfírleitt dreift á
12 mánuði án vaxta og án verð-
bóta. Hver maður sér í hendi sér
að slíkar greiðslur em ekki jafnmik-
ils virði og ef útborgunin væri stað-
greidd. Staðgreiðslu mætti leggja
fyrir í banka eða á verðbréfamark-
aði og fá vexti. Staðgreiðslan þyrfi
því ekki að vera eins há og hin
svokallaða útborgun og munar þar
um 7% til 10%.
Veðskuldabréfið, sem gefíð er út
fyrir eftirstöðvum kaupverðsins, er
yfirleitt óverðtryggt og bera meðal-
vexti banka og sparisjóða. Þetta em
lægri vextir en ganga yfirleitt á
verðbréfamarkaði. Skuldabréfið er
því minna virði en nafnverð þess
segir til.
Yfirtekin lán em oft frá lífeyris-
sjóðum eða frá Húsnæðisstofnun
og bera iðulega mjög lága vexti.
Þau eru því kaupandanum meira
virði en eftirstöðvar þeirra segja til
á kaupdegi. Erfitt er að meta hversu
miklu munar hveiju sinni.
En samanlagt má segja að allar
þessar greiðslur fyrir fasteignina
séu um 10% verðminni en sambæri-
leg staðgreiðsla. Kaupandi, sem
staðgreiðir íbúð að meira eða minna
leyti, ætti að fá staðgreiðsluafslátt
sem þessu nemur. Hann ætti að
greiða núvirði íbúðarinnar. En
vegna þess að staðgreiðslur hafa
verið mjög sjaldgæfar í fasteigna-
viðskiptum hafa ekki myndast venj-
ur um slíkar núvirðingu á kaup-
samningum.
Þessi „afföll“ í fasteignaviðskipt-
um voru nokkurn veginn þau sömu
og vom á húsbréfunum, þegar þau
komu fyrst fram á sjónarsviðið.
Þess vegna þurfti ekki að breyta
fasteignaverði. Það þurfti ekki að
hækka í krónutölu. Núvirðið var
það sama, hvort sem greitt var með
ca. 10% verðminni greiðslum eða
ca. 10% verðminni húsbréfum. Nú
þegar afföllin á húsbréfunum
hækka, hlýtur fasteignaverð að
hækka (nafnverðið) til þeirra, sem
greiða með húsbréfum, eða seljend-
ur verða að sætta sig við lægra
raunverð fýrir eignir sínar.
Hvað eru afföll?
Húsbréf bera ákveðna vexti,
ýmist 5,75% eða 6%. Þau em auk
þess verðtryggð. Þannig má á hveij-
um tíma reikna „verðmæti" ákveð-
ins húsbréfs með því að leggja við
nafnverð (upphæð) bréfsins áfallna
vexti og verðbætur. Dæmi: Nafn-
verð húsbréfs er kr. 100.000.
Áfallnir vextir þann 1. maí em kr.
1.750. Verðbætur á nafnverðið og
vextina eru kr. 3.461. Samtals er
verðmæti bréfsins kr. 105.211. Eig-
andi bréfsins má að sjálfsögðu seija
það á því verði, sem hann kærir sig
um. Ef hann selur það á 90.000,
kallast mismunurinn kr. 15.211
afföll. Afföll eru mismunurinn á
uppreiknuðu verði skuldabréfs
og söluverði þess.
Hvenær lækka afföllin á
húsbréfunum?
Eins og allir aðrir markaðir vinn-
ur húsbréfamarkaðurinn sam-
kvæmt lögmálum um framboð og
eftirspum. Reyndar em sterk tengsl
við fasteignamarkaðinn. Ef allir
ætla að stækka við sig eða kaupa
nýja íbúð án tillits til affallanna á
húsbréfum, verður sífellt meira
framboð af húsbréfum og ávöxtun-
arkrafan hækkar og afföllin vaxa.
Annaðhvort fellur raunverð fast-
eigna eða kaupendur, sem greiða •
með húsbréfum, verða að sætta sig
við að borga hærri krónutölu fyrir
íbúðina, því þeir bera jú afföllin og
vextina.
Kaupendur fasteigna, sem ætla
að nota húsbréf til fasteignakaupa,
kynda undir framboðið á húsbréf-
um. Þeir taka ákvörðun um fast-
eignakaup, sem eykur framboðið á
húsbréfum og hækkar afföllin. Á
meðan kaupendurnir taka sínar
ákvarðanir án tillits til húsbréfa-
markaðarins hækka afföliin og
hækka.
Það er ékki fyrr en fólk fer al-
mennt að átta sig á þessu sam-
hengi og hættir við að stækka við
sig, að einhver von er til þess að
afföllin lækki. Þegar fólk hættir við
íbúðakaup, minnkar framboðið á
húsbréfum, verðið hækkar og af-
föliin minnka. Húsbréfakerfið, eins
og önnur húsnæðiskerfi, er engin
töfralausn sem færir öllum drauma-
íbúðina á silfurfati. Auðvitað eru
margir í þeirri stöðu að verða að
kaupa íbúð. En flestir geta hinkrað
ögn og sætt sig við núverandi hús-
næði um sinn.
Hvað kostar húsbréfa-
íbúðin á ári?
Ef menn kaupa sér þriggja millj-
ón króna dýrari íbúð, verða þeir að
greiða sem svarar 250 þúsund krón-
um meira á ári í 25 ár miðað við
núverandi stöðu á húsbréfamark-
aði. Og það verðtryggt. Menn verða
að spyija sig hvort fallegri og stærri
íbúð sé virkilega þess virði. Fjöl-
skyldan gæti jú farið árlega í sólar-
landaferð næsta aldarfjórðung eða
til ársins 2017! Eða unnið minna!
Eða átt eitthvað í hándraðanum ...
Höfundur er stjórnarmaður í
Húseigendafélaginu.
Algerlega vonlaust
eftirÁrna
Helgason
Það er algerlega vonlaust fyrir
okkur íslendinga að halda svona
áfram. Þetta eru orð ungs manns
sem hafði fengið að kenna á harð-
stjóm Bakkusar og hafði séð hversu
mörgum mannslífum var fórnað á
altari hans. Já, hann tekur sinn
toll og um leið og við erum að tala
um að lækka tolla af nauðsynjavör-
um, væri sæmilegra að lækka toll-
ana sem víman tekur af landsmönn-
um, svo ekki sé sagt þegar horft
er til útlanda. Menn vaða í villu og
svíma og ganga lífsgæðagönguna
annað hvort blindir eða hreint og
beint aftur á bak.
Allir tala um að verða hamingju-
samir. Við öll möguleg tækifæri
sendum við vinum og kunningjum
kveðju og segjum: Til hamingju.
En hvað er hamingja í raun og
veru. Einn yrkir svo um hana:
Ég veit þú átt heima í heilbrigði manns
hrekklausum vilja og sterkum
en samt er þín leitað í drykkju og dans
draumum og myrkraverkum.
Og yfirleitt þar sem hana er ekki
að fínna. Við getum leitað enda-
laust í öllum veislum og skemmtun-
um, stundað alls konar heimsins
gaman og gæði og svo þegar allt
kemur til alls erum við vonbrigða-
meiri þegar göngunni er lokið.
Margir ætla að fara hóflega í alla
þessa hluti, en reka sig á að það
er vandratað meðalhófið — og þar
með er draumurinn búinn.
í mínu ungdæmi heyrði ég aldrei
„I mínu ungdæmi
heyrði ég aldrei talað
um morð og þegar svo
sagt var frá þegar
ógæfumaður varð
manni að bana í æði
sem greip hann, gátu
menn vart trúað og
voru skelfingu lostnir.
En hvað nú?“
talað um morð og þegar svo sagt
var frá þegar ógæfumaður varð
manni að bana í æði sem greip
hann, gátu menn vart trúað og
voru skelfingu lostnir. En hvað nú?
Félagsandinn miðaði að því að
gera menn betri. Skólarnir hófu
kennslu að morgni með söng ætt-
jarðarljóða eða sálms, biblíusögum-
ar voru bæði kenndar og ræddar.
Já, og það í fullri alvöru. Hið góða
þurfti að eflast í hverri sál. Eg man
kennarann minn, barnastúkuna
mína, sem brýndi það fyrir félögum
sínum að verða að manni. Gera
ekki rangt gagnvart neinum. Feta
í fótspor frelsarans. Ég man þegar
ég eða við gerðum eitthvað á hlut
annarra, var fyrirgefningin strax
ofarlega og foreldrar og kennarar
létu okkur biðjast afsökunar.
En nú er öldin önnur. Peninga-
græðgin, með allri hennar halarófu,
sér fyrir því. Og eftir því sem pen-
ingagræðgin vex, rýrna andlegu
verðmætin og hin andlega fátækt,
sem við eigum að forðast, færist í
aukana. Við flettum svo ekki blaði
Árni Helgason
að þar sé ekki talað um allskonar
ógnanir, glæpi og allt sem þessu
fylgir.
27. mars er meira að segja grein
um óhugnanlegt ofbeldi eftir hinn
mæta ritstjóra Ellert Schram, sem
fólk ætti að íhuga vel. Þar segir:
„Hitt er ljóst að það er lítill menn-
ingarbragur yfir samfélagi þar sem
drykkjumenningin ræður ríkjum,
hvort sem hún er utanhúss eða inn-
andyra.“ Þetta tek ég undir í von
um að samfélagið fari að rumska,
þótt ég hafí aldrei skilið hvað
„drykkjumenning" er.
Höfundur er fyrrverandi póst- og
símstöðvarstjóri í Stykkishólmi.