Morgunblaðið - 01.08.2001, Page 16

16 MIÐVIKUDAGUR 1. ÁGÚST 2001 MORGUNBLAÐIÐ
VIÐSKIPTI
Á STJÓRNARFUNDI Lyfja-
verslunar Íslands, sem haldinn
var 22. maí síðastliðinn, var sam-
þykkt að þáverandi formaður
stjórnarinnar, Grímur Sæmund-
sen, hefði samband við Árna
Tómasson, bankastjóra Búnaðar-
bankans, og færi þess á leit við
hann að bankinn, sem er við-
skiptabanki félagsins, legði mat á
verðmæti þess fyrir Lyfjaversl-
unina að kaupa meirihluta í
Frumafli hf. Þegar næsta dag fór
stjórnarformaðurinn þessara er-
inda á fund bankastjórans. 29.
sama mánaðar var stjórnarfor-
manninum kynnt niðurstaða
bankans og óskaði hann þá eftir
því að bankinn skilaði ekki inn
verðmati sínu þar sem óvissa
væri um hvernig meta skyldi
óefnisleg verðmæti fyrirtækisins.
Bankinn féllst á það sjónarmið að
verulegum annmörkum væri háð
að leggja mat á þessi óefnislegu
verðmæti og varð við ósk stjórn-
arformannsins um að skila ekki
af sér verðmatinu.
Ný stjórn Lyfjaverslunar Ís-
lands hefur síðan fengið verðmat
Búnaðarbankans í hendur og hef-
ur Morgunblaðið fengið það til
birtingar. Texti verðmatsins,
ásamt töflu sem því fylgdi, er hér
að neðan:
Efni
Búnaðarbanki Íslands hf. hef-
ur gert úttekt á arðsemi einka-
framkvæmdar við Sóltún í
Reykjavík að ósk Gríms Sæ-
mundsen, stjórnarformanns
Lyfjaverslunar Íslands. Við skoð-
un á verkefninu var byggt á
rekstraráætlun Deloitte &
Touche. Farið var yfir þær for-
sendur sem gefnar voru í áætl-
uninni og hefur þeim forsendum
sem tilgreindar eru sérstaklega í
þessari skýrslu verið breytt en
aðrar eru hafðar óbreyttar þar
sem Búnaðarbankinn hefur ekki
nægileg gögn til þess að meta
þær sérstaklega.
Búnaðarbanki Íslands ber ekki
ábyrgð á beinu eða óbeinu tjóni
sem hlotist getur vegna ákvarð-
ana, athafna eða athafnaleysis
sem byggt er á þessu verðmati.
Forsendur
Vextir
Gert er ráð fyrir að öll fjárfest-
ingin verði fjámögnuð með jafn-
greiðsluláni til 25 ára. Í rekstr-
aráætluninni var gert ráð fyrir
5,5% vexti sem er óraunhæft í
dag.
Ávöxtunarkrafa lífeyrissjóða á
25 ára húsnæðisbréfum er í dag
um 8,1% ef veðhlutfallið er undir
50% af andvirði hússins. Í þessu
tilfelli liggur þjónustusamningur
við ríkið fyrir og því má ætla að
hægt sé að fá betri kjör.
Ef gert er ráð fyrir láni til 25
ára á fyrsta veðrétti á 7,5% vöxt-
um fyrir 70% af framkvæmda-
kostnaði og það sem eftir stæði
væri fjármagnað á 9% vöxtum á
öðrum veðrétti fengjust 7,95%
meðalvextir. Hér er reiknað með
7,7–8,2% vöxtum.
Viðhaldskostnaður
Yfirleitt er miðað við að árleg-
ur viðhaldskostnaður á fasteign-
um sé 0,7% til 2% af fasteigna-
mati. Í stærri viðhaldslitlum
fasteignum má í sérstökum til-
fellum miða við 0,7% en hér er
reiknað með viðhaldskostnaði
upp á 0,1% fyrsta árið sem fer
stighækkandi upp í 0,7% á 10 ár-
um. Samkvæmt mati sérfræðinga
er þessi viðhaldskostnaður óeðli-
lega lágur en þar sem Búnaðar-
bankinn hefur ekki nægileg gögn
til þess að meta viðhaldið sér-
staklega var þetta látið standa.
Ávöxtunarkrafa
Þar sem um er að ræða kaup
Lyfjaverslunar Íslands hf. á Sól-
túnsverkefninu ber að miða við
þá ávöxtunarkröfu sem gerð er
til innlends hluta lyf- og heild-
sölufyrirtækja, en hún er á bilinu
13–14%. Hér er reiknað með 13%
arðsemiskröfu.
Mat á verðgildi verkefnisins
Við mat á verðgildi verkefn-
isins er gengið út frá sömu for-
sendum og Deloitte & Touche
nota í sinni skoðun þó með þeim
breytingum sem lýst var hér að
framan.
Í töflunni hér fyrir neðan má
sjá arðsemi verkefnisins miðað
við ofangreindar forsendur sem
settar voru inn í arðsemislíkan
Deloitte & Touche. Niðurstöður
þess gefa núvirði samningsins á
bilinu 61 til 94 mkr. Miðað við
85% eignarhlut er núvirðið 52 til
80 mkr.
Aðrir þættir í starfsemi
Frumafls hf.
Í minnisblaði stjórnarfor-
manns er farið í gegnum ýmsa
aðra þætti í starfsemi Frumafls
sem gæti haft áhrif á mat á kaup-
verði Frumafls hf. en Búnaðar-
banki Íslands telur rétt að gera
athugasemdir við eftirfarandi at-
riði:
Stækkunarmöguleikar Sóltúns
Samkvæmt minnisblaðinu er
hugsanlegur viðbyggingar- og
stækkunarmöguleiki með því að
bæta við hæð metinn á 130 mkr.
Forsendurnar fyrir þessari fjár-
hæð eru ekki gefnar og því ekki
hægt að meta þær sérstaklega.
Engir samningar liggja fyrir
um þennan stækkunarmöguleika
og því ekki réttlætanlegt að taka
hann með inn í matsverðið. Einn-
ig ber að horfa til þess að núvirði
rekstrarins er óverulegt og því
ekki augljóst að viðbótin sé mik-
ils virði.
Samkeppnisforskot
Samkeppnisforskot er metið á
50 mkr. í minnisblaðinu. Hér
vantar einnig forsendur fyrir
fjárhæðinni og vandséð í hverju
það forskot felst. Ekki er hægt
að gefa sér að neinar sérstakar
hindranir séu um þátttöku í út-
boðum í framtíðinni og því má
gera ráð fyrir að hvaða sam-
keppnisaðili sem er geti keppt
við Frumafl á sambærilegum
grunni.
Viðskiptavild
Viðskiptavild er metin á 360
mkr. eða sömu fjárhæð og verið
er að núvirða Sóltúnsverkefnið á
í minnispunktum stjórnarfor-
mannsins. Með þessu er gert ráð
fyrir að Frumafl hf. fái úthlutað
sambærilegu verkefni á sömu
kjörum. Ef sömu rök væru notuð
miðað við endurmat Búnaðar-
bankans á verkinu væri við-
skiptavildin um 78 mkr. Með því
að virða bæði samkeppnisforskot
og viðskiptavild er þó í ákveðnum
skilningi verið að tvítelja væntar
tekjur, sem er varasamt.
Einnig á hér við sama athuga-
semd og um samkeppnisforskotið
að framan, að vandséð er að Sól-
túnsverkefnið setji Frumafl í yf-
irburðastöðu þegar kemur að
næstu útboðum.
Minnisblað framkvæmdastjóra
Frumafls um aukna þjónustu
Færð eru góð rök fyrir því að
sá markaður sem Sóltúnsverk-
efnið er á muni stækka mikið í
framtíðinni og að þar búi mikil
tækifæri til vaxtar. Það hefur
einnig í för með sér að fleiri
verkefni sambærileg Sóltúni
muni líta dagsins ljós og í kring-
um þau muni verða til mynd-
arlegur þjónustuiðnaður.
Mikill hluti þeirrar þjónustu er
mjög einföld mötuneytis- og
ræstingaþjónusta, auk öryggis-
vörslu ýmiss konar. Vandséð er
að Frumafl eða Lyfjaverslun búi
yfir sérstakri hæfni sem geri
þetta að verðmætum viðskipta-
tækifærum fyrir þessi félög,
einkum þegar hugað er að þeirri
hörðu samkeppni sem nú þegar
er á þessum mörkuðum.
Sérstök áhersla er lögð á
hjúkrunarstörf ýmiss konar og
vísað til þess að Frumafl hyggist
taka forystu á þeim markaði.
Ekki eru gefnar neinar forsend-
ur fyrir þeim rekstri og því ekki
hægt að leggja mat á verðgildi
hans. Við fyrstu sýn virðist hér
ekki vera um starfsemi með hátt
framlegðarstig að ræða, en skoða
þarf betur forsendur rekstrar af
þessu tagi áður en mat er lagt á
verðgildi hans.
Niðurstaða
Niðurstaða Búnaðarbankans
er sú að meta megi Sóltúnsverk-
efnið allt frá 70 til 100 m.kr., með
hliðsjón af þeim forsendum sem
settar voru fram í upphafi.
Forsvarsmenn Frumafls telja
að Sóltúnsverkefnið veiti félaginu
mikið forskot á samkeppnisaðila
um framtíðarverkefni, sem meta
megi til verulegra fjármuna.
Búnaðarbankinn telur að með
hliðsjón af fyrirliggjandi upplýs-
ingum sé afar erfitt að meta slíkt
til fjár. Búnaðarbankinn telur
hins vegar að ákveðið verðgildi
kunni að felast í hagræði félags-
ins vegna framtíðarútboða, í ljósi
þeirrar þekkingar og reynslu
sem félagið hefur á þeim tíma
aflað sér af Sóltúnsverkefninu.
Að mati bankans gæti verðgildi
þess hagræðis numið allt að 50
mkr.
Úttekt Búnaðar-
bankans á arðsemi
Sóltúnsverkefnisins
 >@ >? <

'B45
<   < 




  >?>
 3 ? 7 5   < 5
*45
>?5 ? <? 
>
 < 



  
 ?
*45
>?5 = <
 




  
 ?  <


>
 ' 1"&%& 3 < 35

!69


CDCE
F+*
%G!'
0 1
C-
1
-C
-C
H-
H1
1-
00
0
-C
C/
C1
0-
1
-
-C
.
( ? 9

'B69<>


CDH1E /DE
LANDIÐ
Í SAFNHÚSINU á Sauðárkróki
hefur verið mikið um að vera frá
því í sumarbyrjun, en þá var lista-
konan Jóhanna Bogadóttir með
málverkasýningu í tengslum við
árlega Sæluviku.
Í júní var sýning, sem bar yfir-
skriftina Þrjár stöllur, en þar sýna
verk sín listakonurnar, Anna Sig-
ríður Hróðmarsdóttir, Bryndís
Siemsen og Hjördís Bergsdóttir,
Dósla.
Allar eru þær stöllur menntaðar
í list sinni, og starfandi í Skaga-
firði. Anna Sigríður á átta verk á
sýningunni og rekur hún gallerí í
tengslum við vinnustofu sína í
Varmahlíð.
Bryndís á nítján verk á sýning-
unni. Eins og Bryndís kennir Dósla
við skólana á Sauðárkróki, og sýn-
ir hún þrettán verk að þessu sinni.
Allar eiga þær stöllur það sam-
eiginlegt að hafa haldið fjölda
einkasýninga og tekið þátt í sam-
sýningum víðsvegar um landið.
Að lokinni sýningu hinna
þriggja listakvenna, var opnuð
sýningin „Skín við sólu Skaga-
fjörður,“ og mun hún fjalla um
tónlist í Skagafirði í þúsund ár.
Sýningin er samstarfsverkefni
Safnahússins á Sauðárkróki,
Byggðasafns Skagfirðinga og
menningar-, íþrótta- og æskulýðs-
nefndar Skagafjarðar.
Unnar Ingvarsson, skjalavörður
við Héraðsskjalasafnið, sagði að
sýningin spannaði tónlistarlíf í
Skagafirði allt frá því um 1000 og
fram til dagsins í dag eða frá dög-
um Snorra Þorfinnssonar til
þeirra tónlistarmanna sem nú eru
að semja og flytja tónlist hvers-
konar. Verður sagan rakin með
margskonar sýningargripum,
mörgum gömlum, nótnahandritum
og bókum, svo og á veggspjöldum,
þar sem dregnar eru fram í dags-
ljósið áhugaverðar upplýsingar,
sem ef til vill geta skýrt þá söng-
hefð sem orðlögð hefur verið í
Skagafirði.
Á sýningunni gefst gestum kost-
ur á að hlust a á skagfirska tónlist
frá ýmsum tímum.
Fjölskrúðugt menningarlíf
í Safnhúsinu á Sauðárkróki
Morgunblaðið/Björn Björnsson
Sigfús Pétursson söng nokkur lög við undirleik Stefáns Gíslasonar á
fyrsta orgel Sauðárkrókskirkju.
Myndlist og yfir-
litssýning um tón-
list í Skagafirði
Sauðárkrókur
Morgunblaðið/Björn Björnsson
Gömul nótnahandrit, það elsta frá um 1400, á sýningunni.