Morgunblaðið - 14.12.2005, Blaðsíða 12

 

 
   



   
   
   !
" 


 

 
 
 
 
 

 

       
 

 




    

 
   


 
 
 
 
 
 
 
# $%&'(   $  )*

   ! +
" !+
!+
!+
!+
! +
!+
#!#+
Hækkanir á fasteignaverðihér á landi á und-anförnum misserumvirðast fremur vera
leiðréttingar á verði í átt til eðli-
legra verðlags á markaðnum, en
að um of hátt verðlag sé að ræða.
Sveiflur á verði fasteigna hér eru
hins vegar með því mesta sem
þekkist meðal þjóða sem eru innan
Efnahags- og framfarastofnunar-
innar, OECD, og því er áhætta
samfara fasteignaviðskiptum meiri
hér á landi en víðast annars stað-
ar.
Þetta er meðal þess sem kemur
fram í nýrri skýrslu viðskiptaráðu-
neytisins um mismunandi þróun
fasteignaverðs eftir kjördæmum
landsins, en skýrslan er unnin í
framhaldi af þingsályktunartillögu
þar að lútandi.
Í góðu samhengi
við hagvöxt
Fram kemur að hækkun fast-
eignaverðs á undanförnum miss-
erum virðist vera í góðu samhengi
við hagvöxt hér á landi og breyt-
ingar á lánamarkaði. Árlegar
hækkanir hér á tímabilinu 1995–
2002 séu minni en að meðaltali
innan OECD eða 2,4% samanborið
við 4% innan OECD. Hækkanir á
þessu tímabili hafi verið enn meiri
á Norðurlöndunum þar sem þær
hafi verið 5–7% árlega að með-
altali. Mestar hafa hækkanir á
fasteignum hins vegar verið á Ír-
landi eða 10% árlega og er þar
meðal annars um að ræða áhrif af
inngöngu landsins í Evrópusam-
bandið.
Í skýrslunni segir að minni ár-
legar hækkanir hér á þessu tíma-
bili en í nágrannalöndunum styðji
að hækkanir að undanförnu hafi
verið verðleiðrétting til samræmis
við það sem gildi þar. Hins vegar
séu sveiflur í verðlagi á fast-
eignamarkaði meiri hér en víðast
hvar annars staðar. Staðalfrávikið
í þeim efnum hér á landi er tæp
10% og aðeins Ítalía og Bretland
eru með staðalfrávik sem sýnir
meiri sveiflur en hér á landi. Með-
altal innan OECD er 7%. Með
auknum sveiflum aukist áhætta og
segja megi því að áhættan hér á
landi sé með því mesta sem gerist
innan OECD. „Líklegt er að þess-
ar sveiflur endurspegli sveiflur
efnahagskerfisins hér á landi, sem
m.a. koma fram í verðlags- og
gengissveiflum, eins og enn er
raunin ef marka má þróun und-
anfarinna missera hér á landi. Or-
sök þessa má að einhverju leyti
rekja til smæðar hagkerfisins og
gjaldeyriskerfisins og óstöðugleika
af þeim sökum. Telja verður að
slíkar sveiflur á fasteignamarkaði
séu afar óæskilegar sökum þeirrar
áhættu og óstöðugleika sem þær
kunna að hafa fyrir einstaklinga,
fyrirtæki sem og fjármálamarkað.
Því er afar mikilvægt að jafna og
draga úr slíkum sveiflum eins og
kostur er,“ segir orðrétt í skýrsl-
unni.
Hlutfall húsnæðis-
skulda hátt
Þá er einnig vakin á því athygli
að hlutfall húsnæðisskulda hér á
landi hafi hækkað nokkuð á um-
liðnum árum og var orðið það
þriðja hæsta innan OECD árið
2002 eða 59,3% af vergri lands-
framleiðslu. Síðan þá hafi þessar
skuldir hækkað verulega, þó á
móti komi að eignir hafi einnig
hækkað mikið á sama tíma. Hlut-
fallið hafi verið orðið 65,6% árið
2003 og vaxið enn á árinu 2004.
„Þetta kann að vekja nokkurn
ugg og kann að hafa neikvæð áhrif
á fasteignaverð til lengri tíma og
magna samdráttarskeið, þegar að
þeim kemur og auka því óstöð-
ugleika fasteigna- og fjár-
málamarkaðarins,“ segir enn-
fremur.
Fram kemur að á tíu árum frá
1992 til 2002 óx þetta hlutfall hér
á landi úr 41,5% í 59,3% eins og
fyrr sagði, sem sé nokkuð mikið
þegar haft sé í huga að hagvöxtur
hafi verið mikill hér á landi á
tímabilinu. Þetta hlutfall hafi einn-
ig vaxið í öllum samanburðarlönd-
unum nema þremur á þessum
tíma, en hins vegar sé þetta hlut-
fall aðeins hærra í tveimur löndum
á árinu 2002 en hér á landi,
þ.e.a.s. í Hollandi og Danmörku.
Er jafnframt vakin athygli á því
að sveiflur í hagvexti hafi verið
nokkuð miklar hér á landi í gegn-
um tíðina og gengi óstöðugt og
þar með verðbólga, en verðtrygg-
ing lána sé hvergi eins algeng og
hér á landi.
Fram kemur einnig að hámarks-
lánshlutfall í samanburðarlönd-
unum til húsnæðiskaupa sé gjarn-
an 80%. Lánshlutfall upp á 65%
eins og verið hafi hér á landi sé í
lægri kantinum, en einungis tvö
lönd séu með 100% lánshlutfall,
eins og stefnt sé að hér á landi. Þá
er hlutfall húsnæðis í séreign mun
hærra hér á landi en í öðrum lönd-
um eða 86% árið 2003 samanborið
við 46% til 83% í öðrum löndum
OECD.
Verulega hærri kostnaður
Í skýrslunni segir einnig að
fasteignaverð í Reykjavík sé svip-
að og í mörgum öðrum borgum
Evrópu, en það sé verulega hærra
í mörgum stórborgum álfunnar.
Segja megi að verðið hafi verið
fremur lágt hér fyrir hækkanirnar
á síðasta ári og hefðu þær því ekki
átt að koma á óvart vegna hag-
vaxtar og breytinga á láns-
fjármarkaði. Lækkun fjármagns-
kostnaðar vegna vaxtalækkana á
lánum til húsnæðiskaupa í fyrra
nemi 30–40% samhliða auknu
framboði á lánsfé. Þrátt fyrir
þessa lækkun sé „fjármagnskostn-
aður af innlendum húsnæðislánum
verulega hærri en í nágrannalönd-
um, sé einnig tekið tillit til verð-
trygginga slíkra lána sem almennt
þekkjast ekki erlendis. Ástæður
þess kunna að vera margar s.s.
smæð íslenska gjaldeyriskerfisins
og sveiflna af þeim sökum, sem
leitt hefur til tregðu til að afnema
verðtryggingu lána hér á landi. Til
samanburðar má geta að lán án
verðtryggingar, sem einnig eru fá-
anleg, bera mun hærri vexti en
hin verðtryggðu lán, hér á landi
hvað þá í nálægum löndum. Þetta
sýnir um leið skýrar þær fjár-
málalegu byrðar sem lántakendur
á Íslandi þurfa að bera umfram
íbúa nálægra landa í Evrópu,“
segir síðan
Raunhækkun 1,1% frá 1960
Árleg raunhækkun íbúðaverðs
hér á landi hefur verið 1,1% frá
árinu 1960, að því er fram kemur í
skýrslunni, en hækkunin er mjög
mismunandi frá einu landsvæði til
annars og á Vestfjörðum er um að
ræða verulega lækkun raunverðs á
undanförnum fimmtán árum. Frá
1990 til 2004 hefur raunhækkun
íbúðarhúsnæðis þannig verið mest
á Vesturlandi um 63%, því næst á
höfuðborgarsvæðinu 52%, Suð-
urnesjum 47%, á Suðurlandi 44%,
Norðausturlandi 30%, á Austur-
landi 24% og Norðvesturlandi 1%.
Á Vestfjörðum hins vegar hefur
húsnæðisverð lækkað um 28% að
raungildi á tímabilinu.
Skýrsluhöfundar segja einnig að
lykilþættir um þróun íbúðaverðs
séu hagvöxtur, tekjur og mann-
fjöldaþróun. Þá virðist fjarlægð
frá þéttbýli einnig skipta miklu
máli. Góðar samgöngur séu einnig
mikilvægar, sem sjá megi til dæm-
is á Vesturlandi, þar sem tilkoma
Hvalfjarðarganga sé ein ástæða
verðhækkunar þar. Sömu áhrif
megi greina frá stórverkefnum svo
sem af uppbyggingu orkufrekrar
stóriðju, sem auki hagvöxt, umsvif
og mannfjölda á viðkomandi
svæði.
Stuðla að byggðakjörnum
Meðal tillagna nefndarinnar,
sem stuðla eiga að auknum hag-
vexti og treysta þannig forsendur
fyrir hækkun húsnæðisverðs á ein-
staka landsvæðum, eru meðal ann-
ars að stuðla að byggðakjörnum á
landsbyggðinni, m.a.með vaxtar-
samningum og að efla innri gerð
samfélagsins til dæmis með bætt-
um samgöngum. Starfsemi fram-
haldsskóla og háskóla verði efld á
einstaka svæðum og stuðlað að
frekari atvinnuuppbyggingu á
landsbyggðinni, þ.á m. stóriðju sé
möguleiki á henni, þar sem slíkar
framkvæmdir efli mjög hagþróun
og fjölbreytileika viðkomandi
svæða. Þá er lagt til að reynt
verði að draga úr gengissveiflum
eins og kostur er þrátt fyrir ann-
marka smæðar gjaldeyriskerfisins
og aukið verði við umsvif hins op-
inbera á landsbyggðinni.
Nefndina skipuðu: Baldur Pét-
ursson, iðnaðar- og viðskiptaráðu-
neyti, sem jafnframt var formaður,
Stefán Jón Friðriksson fjár-
málaráðuneyti og Óskar Páll Ósk-
arsson, félagsmálaráðuneyti. Vífill
Karlsson annaðist helstu rann-
sóknir verkefnisins, en með honum
störfuðu Jón Bek, Guðmundur
Ólafsson og Magnús Árni Skúla-
son.
Meiri sveiflur á fasteignaverði hér en víðast hvar í samanburðarlöndum
Leiðrétting í átt til
eðlilegra verðlags
$ 

%&
'
 )*+



 !
"
!#$$%
             , )
-)
 & )&
. / % 
0 **1%$
234 $ 
)% 1
5%
6%1
71$
8 9$  :
# %*
; *
.  
2< 
=   
> 1
?$ & $
7 <*@ )*
# $ 
7 <*@ )*
2%@ 
7  & $
A $9
. %)
.  %
5  / 
, 
= B
.3& 9 
?&C 9 
. 
- @
 
7
, B 
.3* 
-%)
.  <
8  
D %
?*
Morgunblaðið/Árni Sæberg
Sveiflur á verði fasteigna hér á landi eru með því mesta sem þekk-
ist meðal þjóða sem eru innan OECD, og því er áhætta samfara
fasteignaviðskiptum meiri hér á landi en víðast annars staðar.
Hjálmar Jónsson skoðaði nýja skýrslu um fasteignamarkaðinn.
hjalmar@mbl.is
12 MIÐVIKUDAGUR 14. DESEMBER 2005 MORGUNBLAÐIÐ
FRÉTTIR