Fréttablaðið - 10.12.2011, Side 48

10. desember 2011 LAUGARDAGUR48
ólíkum leiðum – leið sveigjanlegar krónu
með mikilli verðbólgu og háum vöxtum borið
saman við leið fastgengisstefnu með evru,
lágri verðbólgu og lágum vöxtum.
Afborgun á mánuði helmingi hærri á Íslandi
Á mynd 3 er rakið dæmi um hjón með
meðal tekjur skv. upplýsingum Kjararann-
sóknarnefndar og Hagstofu Íslands. Annað
hjónanna er í fullu starfi en hitt í 60% starfi
þegar þau kaupa þriggja herbergja íbúð á
höfuðborgarsvæðinu í árslok 1997. Tekjur
þessara hjóna fyrir skatta voru kr. 257.400
árið 1998 og kr. 578.000 árið 2010 skv. upp-
lýsingum Hagstofunnar. Til einföldunar er
gert ráð fyrir að skattbyrðin sé 30% allt
tímabilið til að útiloka áhrif skattkerfis-
breytinga á útreikninganna. Kaupverðið var
9,7 mill.kr. og það fjármagnað með 65% láni
frá Húsnæðisstofnun og 20% láni frá banka,
samtals 8,2 mill.kr. og 15% af eigin sparnaði.
Lánin eru verðtryggð til 20 ára og til einföld-
unar eru vextir annars vegar raunvextir af
nýjum lánum Íbúðalánasjóðs og meðal vextir
banka og sparisjóða. Af þessum lánum er
reiknuð árleg greiðslubyrði í desember, þar
sem tekið er tillit til verðbólgu sl. 12 mánaða.
Jafnframt er þeim verðbótum, sem leggjast
á höfuðstólinn á hverju ári, bætt við hefð-
bundna greiðslubyrði til að auðvelda sam-
anburð við önnur lönd. Til samanburðar er
sama lán reiknað miðað við meðalvexti á
Evrusvæðinu.
Mynd 3
Á mynd 3 má sjá þann mikla mun sem er á
lánskjörum hér á landi og í Evrópu. Á meðan
hjón í Evrópu eru að greiða á bilinu 5-800
þús.kr. á ári (40-67 þús.kr. á mánuði) borga
íslensk hjón 1-2 milljónir króna á ári (83-165
þús.kr. á mánuði). Ef þessi munur er reiknað-
ur sem hlutfall af tekjum þeirra eftir skatta
þurfa íslensku hjónin að eyða 18% meira af
ráðstöfunartekjum sínum en þau evrópsku.
Sveigjanleg króna kostar
Heimilin í landinu eru misjafnlega skuldsett
en að jafnaði þurfa þau að ráðstafa um 15%
af tekjum sínum til að kosta þennan mikla
vaxtamun og er þá ekki tekið tillit til áhrifa
þessa vaxtamunar á hag ríkissjóðs, rekstur
fyrirtækja og verðlag.
Það má því ljóst vera að afleiðing mikils
sveigjanleika gjaldmiðils þjóðarinnar kemur
fram í gríðarlegum fjármagnskostnaði bæði
heimila og fyrirtækja. Ef vega ætti þennan
mikla mun upp með beinum launahækk-
unum þyrfti að hækka laun (fyrir skatta)
um 29% að raungildi. Ekki eru að óbreyttu
neinar efnahagslegar forsendur fyrir slíkri
raunlaunaaukningu hér á landi. Eðlilegra að
að finna leiðir til þess að ná þessum mikla
vaxtamun niður, en það verður vart gert á
grundvelli sjálfstæðs gjaldmiðils, þar sem
sjálft markmiðið með sjálfstæði hans er að
geta fellt hann eða hækkað til að bregðast
við mismunandi aðstæðum í hagkerfinu.
Slíkt markmið endurnýjar einungis tilefni
þessa vaxtamunar.
Í
byrjun árs 2001 gáfust íslensk
stjórnvöld upp á því að halda gengi
krónunnar stöðugu miðað við
helstu viðskiptamyntir (fastgengis-
stefnan). Þess í stað var krónunni
fleytt og Seðlabankinn tók upp
verð bólgumarkmið. ASÍ lagði til árið 2000
að farin yrði önnur leið sem tryggði stöðug-
leika í gengi og verðlagi; að sótt yrði um
aðild að ESB og í framhaldinu yrði tekin
upp evra. Stjórnmálamenn töldu hins vegar
mikilvægara að halda í sveigjanlegan gjald-
miðil. Niðurstaða stjórnmálamanna kallaði
því miður yfir okkur miklar gengissveiflur
og verðbólgu eins og við sýndum fram á í
síðustu grein.
Það er vert að spyrja hvað þetta val hafi
kostað landsmenn? Til að meta kostnaðinn
er hægt að taka mið af vöxtum á nýjum hús-
næðislánum á Íslandi og á Evrusvæðinu. Á
mynd 1 má sjá þróun þessara vaxta síðan
1998.
Mynd 1
Nafnvextir af nýjum húsnæðislánum í
Evrópu skv. European Mortagege Founda-
tion hafa lengst af verið um 5% og lækkað
niður í 3,5% eftir að fjármálakreppan skall
á . Nafnvextir hér á landi eru miðaðir við
að raunvextir Íbúðalánasjóðs vegi 75% og
raunvextir banka vegi 25% að viðbættri
verðbólgu. Eins og sjá má á mynd 1 hafa
húsnæðisvextir löngum legið 4-5% hærri
en í nágrannalöndunum og þegar gengið
hefur fallið (2001, 2006 og 2008) rýkur þessi
munur upp í 10-20%.
Hröð lækkun vaxta smáríkjanna í ESB
Á mynd 2 má sjá samanburð á vöxtum á
Íslandi og í nokkrum af þeim löndum sem
sóttu um aðild að ESB um aldamótin, á sama
tíma og ASÍ lagði til að sótt yrði um aðild
að ESB og tekin upp evra. Flest þessara
ríkja fengu aðild í maí 2004. Vextir á nýjum
húsnæðis lánum í þessum ríkjum fóru að
lækka strax eftir að aðildar samningurinn
um inngönguna í ESB var samþykktur í
þjóðar atkvæðagreiðslu.
Mynd 2
Af þessu vaxtaferlum má sjá hver líkleg
þróun hefði verið hér á landi varðandi hús-
næðisvextina og því hægt að leggja fjárhags-
legt mat á tilkostnað heimilanna af tveimur
HÖFUNDAR:
A
lþýðusambandið hefur frá upphafi
látið sig húsnæðismál varða, bæði
framboð af íbúðarhúsnæði á við-
ráðanlegum kjörum sem og vexti
og fjármögnun húsnæðiskerfisins.
ASÍ hefur lýst þeirri skoðun sinni að
umsókn um aðild að ESB og upptaka evru sé
eina varanlega lausnin á skulda- og greiðslu-
vanda heimilanna því á meðan við búum
við óstöðugleika krónunnar munu vextir
hér á landi verða mun hærri en í nágranna-
löndunum. En hvað er til ráða þangað til við
getum tekið upp evru? Er hægt að gera ein-
hverjar breytingar á fyrirkomulagi fjár-
mögnunar húsnæðis sem skilað gætu lægri
vöxtum? Ekki er nægilegt að banna verð-
tryggð lán, því að óbreyttu eru óverðtryggðu
lánin dýrari til lengri tíma. Skynsam legra
er að auka vægi óverðtryggðra lána og gera
nauðsynlegar breytingar á fyrirkomulagi
húsnæðislána þannig að þau verði hag-
stæðari en nú er.
Hverju þarf að breyta?
Samstæð og öguð hagstjórn ríkis og Seðla-
banka getur lækkað hér vexti umtalsvert.
Stöðugt gengi, lágir vextir og lág verðbólga
verða þá að vera algjört forgangsmál í hag-
stjórninni. Þá er mikilvægt að hverfa frá
því fyrirkomulagi að byggja vaxtaákvarð-
anir á ákvörðunum stjórna banka eða ann-
arra lánastofnana en láta vextina þess í stað
ráðast beint af niðurstöðu verðbréfamark-
aðarins. Það kemur nefnilega í ljós þegar
við berum saman húsnæðisvexti lánastofn-
ana og ávöxtunarkröfu á markaði með verð-
bréf að húsnæðisvextirnir eru miklu hærri.
Annað sem kemur í ljós er að lánastofnanir
bregðast fyrr og meira við verðbólguskotum
en fjárfestar á verðbréfamarkaði (sjá mynd-
ir í netútgáfu þessarar greinar á www.asi.is).
Ef við berum saman ávöxtunarkröfu á
verðtryggðum húsnæðisbréfum Íbúðalána-
sjóðs að viðbættri 12 mánaða hækkun vísi-
tölu neysluverðs annars vegar og 5-10 ára
óverðtryggðum ríkisbréfum hins vegar
kemur í ljós að þau ár sem gengi krónunn-
ar er í jafnvægi virðist nafnávöxtunar-
krafa þessara tveggja tegunda ríkisbréfa
vera sú sama. Mesta athygli vekja hins
vegar þau ár sem gengi krónunnar fellur
verulega eins og árin 2001, 2006 og 2008 og
raunar einnig 2011 hækkar nafnávöxtunar-
krafa verðtryggðu bréfanna mun meira en
sem nemur ávöxtunarkröfu óverðtryggðu
ríkis bréfanna. Í þessu felast að okkar mati
mikil tækifæri til þess að byggja nýjan
grunn húsnæðisvaxta á. Hér virðast fjár-
festar á markaði meta hagsmuni sína til
mun lengri tíma en við höfum mátt venjast
af hálfu banka og lánastofnana. Þeir virð-
ast ekki bregðast við með því að smyrja
háum óvissuálögum á vextina heldur byggja
ákvörðun sína á verðbólguvæntingum til
5-10 ára.
Þannig virðast fjárfestar á eftirmarkaði
„stinga sér í gegnum öldutoppinn“ frekar
en að reikna sér álag vegna þegar orðinnar
verðbólgu.
Danska húsnæðiskerfið
Ef litið er til annarra landa hafa margir
staldrað við danska húsnæðislánakerfið, en
það kerfi varð til í lok 18. aldar og hefur af
bæði Moody‘s og Alþjóðagjaldeyrissjóðnum
verið talið það kerfi sem staðið hefur af sér
ýmis áföll og tryggt hagsmuni bæði fjár-
festa og skuldara miðað við ólíkar aðstæður.
Helstu einkenni danska húsnæðiskerfis-
ins eru að þar eru það vextir á verðbréfa-
markaði sem ráða húsnæðisvöxtum í gegn-
um sérhæfðar húsnæðislánastofnanir.
Vextirnir eru lágir eða 1,5% breytileg kjör
og 4,5% m.v. fasta vexti og geta lántakend-
ur valið á milli þessara vaxtaviðmiðana.
Kerfið byggir á ströngum reglum og við-
urkenndum húsnæðisstofnunum er einum
heimilt að gefa út skráð veðskuldabréf. Svo
virðist sem ýmis atriði í okkar kerfi, eins og
þinglýsingarkerfið, skráningarkerfi íbúða,
umfang húsnæðismarkaðar á verðbréfa-
markaði o.s.frv. falli einkar vel að þessu
kerfi og því hefur ASÍ ákveðið að bjóða
dönskum sérfræðingum hingað til lands í
janúar til að fjalla nánar um einkenni þessa
lánakerfis.
Óverðtryggð húsnæðislán
Spurningin er hvort við getum myndað
nægilega virkan og umfangsmikinn mark-
að fyrir óverðtryggð húsnæðislán, þar sem
við gætum byrjað að fikra okkur nær því
fyrirkomu lagi sem þekkist í Evrópu. Heim-
ilin gætu þá valið sér óverðtryggð húsnæðis-
lán með mismunandi kjörum s.s. vöxtum,
lengd og tíma milli vaxtaendurskoðunar.
Danska kerfið er athyglisvert að því leyti
að uppgreiðslur og endurfjármögnun eru
hannaðar með það að leiðarljósi að auka við-
skipti með þessi bréf á markaði og gera eftir-
markaðinn þannig virkari og dýpri en ella.
Hér á landi eru húsnæðis lán um 45-55% af
umfangi verðbréfamarkaðarins og óverð-
tryggð ríkisbréf önnur 30%. Ef farið yrði í
slíka kerfis breytingu með skipulögðum hætti
er líklegt að umfang þessa markaðar gæti
orðið nægjanlegt til að tryggja eðlilega verð-
myndun. Það gæti orðið mikilvægur grunnur
að algerlega nýrri nálgun í húsnæðislánum,
en þá yrði að huga að eftirfarandi þáttum.
Í fyrsta lagi verður að setja skýran
ramma um þetta fyrirkomulag með löggjöf.
Í öðru lagi er mikilvægt að bjóða upp á
mismunandi vaxtakjör þar sem heimilin
geta valið milli breytilegra óverðtryggðra
vaxta eða festa vextina í tiltekinn tíma með
endurskoðunarákvæði.
Í þriðja lagi verðum við að horfast í augu
við þá staðreynd, að á meðan við búum
við óstöðugan gjaldmiðil mun vaxta- og
greiðslubyrði hækka mikið þegar gengið
fellur. Því verður að byggja greiðslujöfnun
inn í kerfið, sem tekur á þeim vanda sem
verður af verðbólguskoti í kjölfar gengis-
falls. Víða erlendis hafa húsnæðislán einmitt
verið útfærð með þeim hætti að lántakend-
ur hafa möguleika á því að jafna greiðslu-
byrðina með því að breyta vægi afborgana
af höfuðstól á móti breytingum á vöxtum og
jafnvel valið neikvæðar afborganir þegar
vextir hækka mikið – þ.e. að taka lán fyrir
vöxtunum með einföldum og ódýrum hætti.
Hvernig getum við lækkað húsnæðisvexti heimilanna?
GYLFI ARNBJÖRNS-
SON forseti ASÍ
ÓLAFUR DARRI
ANDRASON deildar-
stjór hagdeildar ASÍ
Hvað kostar sveigjanleg
króna heimilin í landinu?
Afleiðing mikils sveigjanleika gjaldmiðils þjóðarinnar kemur fram í gríðarlegum fjármagnskostnaði bæði heimila og fyrirtækja
skrifa Gylfi Arnbjörnsson, forseti ASÍ, og Ólafur Darri Andrason, deildarstjóri hagdeildar ASÍ, í annarri af tveimur greinum.
■ SKÝRINGARMYNDIR
Ávöxtunarkrafa á verðtryggðum
húsnæðisbréfum og óverðtryggðum
ríkisbréfum
1999-2011
25
20
15
10
5
0
99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
■ Ávöxtunarkrafa Húsnæðisbréfa HFF34
■ Ávöxtunarkrafa 2-10 ára ríkisbréfa
Mynd 2
Mynd 3
■ SKÝRINGARMYNDIR
Mynd 1
‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10
Vextir af nýjum húsnæðislánum á
Íslandi og á evrusvæðinu
1998-2010
Vextir af nýjum húsnæðislánum í
smáríkjum ESB, Íslandi og evrusvæðinu
1998-2010
25
20
15
10
5
0
25
20
15
10
5
0
■ Evrusvæðið
■ Ísland, Íbl.sj.
■ Eistland
■ Lettland
■ Litháen
■ Slóvenía
■ Evrusvæðið
■ Ísland. Íbl.sj.
Greiðslubyrði af húsnæðislánum á Íslandi og Evrópu
1998-2010
40%
30%
20%
10%
0%
2,5
2
1,5
1
0,5
0
Milljónir
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
■ Íslenskt verðtryggt lán
■ Evrópskt nafnvaxtalán
■ Hlutfall af ráðstöfunartekjum (hægri ás)