Peningamál - 01.11.2009, Page 34

ÞRÓUN OG HORFUR
Í EFNAHAGS- OG PENINGAMÁLUM
P
E
N
I
N
G
A
M
Á
L

2
0
0
9
•
4
34
1. Aðeins er lækkað um þetta hlutfall þegar fasteignir eru notaðar sem greiðsla.
2. Fasteignaskrá reiknar einungis verðvísitölu húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu, en Hag-
stof an reiknar verðvísitölu fyrir allt landið. Til að hægt sé að bera saman sambærilega
hluti er aðeins birt verð á íbúðum í fjölbýli og sérbýli á höfuðborgarsvæðinu.
Helsti munur á aðferðafræði þessara tveggja stofnana er að
þau tímabil sem miðað er við eru mislöng og meðferð þeirra á maka-
skiptasamningum er ólík. Hagstofan notar kaupsamninga þriggja
mánaða við útreikninga sína en Fasteignaskrá notar samninga hvers
mánaðar. Bæði Fasteignaskrá og Hagstofan skipta húsnæði niður í
fl eiri stærðarfl okka en birtir eru og gilda ákveðnar reglur um lág-
marksfjölda samninga í hverjum fl okki. Að undanförnu hefur þurft
að lengja viðmiðunartímabilið við útreikning beggja vísitalnanna til
að ná lágmarksfjölda samninga á viðmiðunartímabilinu vegna lítillar
veltu á húsnæðismarkaði.
Við útreikning á vísitölu Fasteignaskrár er litið fram hjá maka-
skiptasamningum, en hlutfall þeirra hefur verið á bilinu 30%-50%
af heildarveltu á húsnæðismarkaði undanfarna mánuði líkt og sjá
má á mynd 2. Vísitala Hagstofunnar notar hins vegar þessa samn-
inga í útreikningum sínum, en lækkar verð fasteignanna um ákveðið
hlutfall sem miðast við verðbólgu að viðbættum vöxtum á viðbót-
arlánum bankanna, þegar núvirði samningsins er reiknað.1 Þetta
hlutfall hefur lækkað á undanförnum mánuðum vegna minni verð-
bólgu og lækkunar vaxta.
Ljóst er að hvorug aðferðin er gallalaus. Færa má rök fyrir
því að verðbreytingar komi fram með minni töf í vísitölu Hagstof-
unnar á tímum sem þessum, þar sem sjaldnar þarf að byggja á eldri
samningum við útreikningana vegna lengra viðmiðunartímabils. Að
því er varðar meðferð makaskiptasamninga má færa rök fyrir því
að með því að undanskilja þá, eins og Fasteignaskrá gerir, sé litið
fram hjá stórum hluta þeirrar veltu sem hefur verið á markaði að
undanförnu. Á móti kemur að hátt hlutfall makaskiptasamninga í
viðskiptum á húsnæðismarkaði gæti hafa leitt til van- eða ofmats
á lækkun húsnæðisverðs í vísitölu Hagstofunnar ef það hlutfall sem
virði þeirra samninga er leiðrétt með hefur verið ranglega metið.
Hægt er að færa rök fyrir því að verðleiðrétting Hagstofunnar hafi
þróast í öfuga átt við markaðinn undanfarið. Ef til vill hefði átt að
leiðrétta makaskiptasamninga minna í upphafi lækkunarferlisins en
meira eftir því sem húsnæðisverð hefur lækkað.
Samanburður á vísitölum Fasteignaskrár og Hagstofunnar sem
sýna verðþróun fasteigna á höfuðborgarsvæðinu sést á mynd 3.2
Þar má sjá að þróunin getur verið mismunandi milli einstakra mán-
aða vegna mismunandi aðferðafræði við útreikninga en þróunin er
mikið til hin sama til lengri tíma litið. Sem dæmi má nefna að vísitala
Fasteignaskrár sýnir 12% lækkun nafnverðs húsnæðis á höfuðborg-
arsvæðinu frá því að það náði hámarki samkvæmt henni í janúar
2008. Vísitala Hagstofunnar sýnir 13% lækkun nafnverðs húsnæðis
á landinu síðan það náði hámarki samkvæmt þeirra útreikningum
í mars 2008. Einnig má benda á að samanburður á vísitölu Hag-
stofunnar fyrir landið allt og vísitölu Fasteignaskrár fyrir höfuðborg-
arsvæðið sýnir nánast sömu lækkun raunverðs frá því að það náði
sögulegu hámarki í október 2007 eða um þriðjung. Til skamms tíma
getur því þróun þessara vísitalna verið mismunandi en þegar lang-
tímaþróun þeirra er skoðuð má sjá að þær segja sömu söguna.
Mynd 1
Fjöldi þinglýstra samninga á höfuðborgar-
svæðinu
Janúar 2003 - september 2009
Fjöldi
Heimild: Fasteignaskrá Íslands.
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1.000
1.100
1.200
2009200820072006200520042003
Mynd 2
Hlutfall makaskiptasamninga af heildarveltu
Júní 2006 - september 2009
%
Heimild: Fasteignaskrá Íslands.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
2009200820072006
Mynd 3
Markaðsverð húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu
3 mánaða hreyfanleg meðaltöl
12 mánaða %-breyting
Fjölbýli skv. Hagstofu
Sérbýli skv. Hagstofu
Fjölbýli skv. Fasteignaskrá
Sérbýli skv. Fasteignaskrá
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2009200820072006