Fréttablaðið - 24.10.2018, Page 45

Byggingarkostnaður
sveiflast með genginu
Undanfarnar vikur hefur gengi krón­
unnar lækkað töluvert gagnvart helstu
viðskiptamyntum. Hefur þessi þróun
mikil áhrif á byggingariðnaðinn?
„Það eru margir sem átta sig ekki
á því hversu mikil áhrif gengið hefur
á byggingariðnaðinn. Það er nánast
ekkert annað íslenskt byggingarefni
til en mölin í steypunni og því hafa
gengissveiflur samdægurs bein áhrif
á byggingarkostnað. Ef við tökum
dæmi um glugga þá er langstærstur
hluti glugga innfluttur. Gengis-
veiking krónunnar síðustu daga og
vikur hefur hækkað innkaupsverð á
gluggum jafnóðum. Því er ljóst að ef
gengið heldur áfram að veikjast mun
byggingarkostnaður hækka. Þetta er
mikið áhyggjuefni, sérstaklega hvað
varðar íbúðabyggingar.“
Hvernig meturðu horfurnar í efna­
hagslífinu næstu misserin?
„Byggingariðnaðurinn er mjög
háður almennu ástandi í þjóðfélag-
inu. Það er óvissuástand en maður sér
enga ástæðu fyrir því nema komandi
kjaraviðræður og sú tímabundna
óvissa sem er í flugrekstri. Allar
undirstöður virðast traustar og hag-
tölur benda til þess að það sé óþarfi
að hafa áhyggjur en svona er þetta nú
samt. Óvissan þýðir að fjármögnunar-
fyrirtæki eru varkárari og ég vona að
verktakar séu einnig varkárari. Það er
vonandi að okkur takist að leysa það
á þann hátt að ekki valdi kollsteypu.“
Gylfi segist nokkuð bjartsýnn á að
næstu tvö til þrjú árin verði ástandið
í þjóðfélaginu þokkalegt. Hagkerfið
leiti í jafnvægi eftir drjúgan vöxt
undanfarinna ára. Aðspurður segir
hann ólíklegt að erlent starfsfólk í
byggingariðnaðinum muni í aukn-
um mæli fara úr landi á næstunni
en ófyrirséðir atburðir eins og áföll
í ferðaþjónustu sem draga úr eftir-
spurn eftir íbúðum geti hins vegar
breytt stöðunni skyndilega. „Síðan
er það þannig að ef allt lendir á hvolfi
í verkföllum í nokkra mánuði er ljóst
að stór hluti af því erlenda starfsfólki
sem er í tímabundnum verkefnum
hér á landi mun ekki bíða lengi eftir
að kjaradeilan leysist,“ segir Gylfi.
Launahækkanir
leysa ekki húsnæðisvandann
Ákall um aðgerðir á húsnæðismarkaði
hefur bæði komið fram í samnings­
áherslum Samtaka atvinnulífsins og
kröfum verkalýðsfélaga. Getur mál­
efnið orðið lykill að farsælum kjara­
viðræðum?
„Mín tilfinning er sú að húsnæðis-
öryggið sé mál sem ríki, sveitarfélög,
atvinnurekendur og launþegar eigi
að geta sameinast um. Það er ljóður
á samfélaginu að við séum búin
að eyða tíu árum vitandi að það sé
íbúðaskortur án þess að ráðast í rót-
tækar aðgerðir. Húsnæðisöryggi
er grundvöllur fyrir sjálfsvirðingu
og sjálfstæði fólks,“ segir Gylfi. „En
launahækkanir munu ekki leysa
þennan grundvallarvanda. Íbúðum
mun ekki fjölga við hækkun launa og
þær verða ekki ódýrari. Það þarf stór-
fellda íbúðauppbyggingu og lausnir
fyrir mismunandi tekjuhópa, og þetta
þarf að gerast hratt og skilvirkt,“ segir
hann og bætir við að fordæmi séu
fyrir átaki í uppbyggingu íbúðarhús-
næðis fyrir tiltekna tekjuhópa, til að
mynda þegar ráðist var í uppbygg-
ingu á verkamannabústöðunum við
Hringbraut.
Hvers vegna hefur markaðurinn
ekki náð að útvega sumum hópum
húsnæði?
„Það er ákveðinn brestur á markað-
inum í þeim skilningi að stór hluti
þeirra íbúða sem verið er að byggja
er utan seilingar flestra tekjuhópa.
Síðustu ár hefur verið byggt mikið af
íbúðum á verðbilinu 60 til 100 millj-
ónir en það er ekki verið að byggja
nægjanlegt magn íbúða fyrir hópa
eins og fólk sem er að klára nám og
koma inn á vinnumarkaðinn,“ segir
Gylfi. „Mér sýnist að þessar dýrari
íbúðir séu að seljast illa, þó að það sé
auðvitað misjafnt eftir svæðum, og að
öll sala tengd miðbænum hafi verið
erfið síðustu mánuði. Sum verkefni
hafa þó vissulega gengið vel.“
Þá varpar Gylfi fram þeirri spurn-
ingu hvers vegna í ósköpunum sé
verið að byggja svo mikið af svo
dýrum íbúðum, og hann svarar um
hæl:
„Fæstir gera sér grein fyrir því
hversu mikið tíminn telur af verði
byggingar. Segjum að einhvers staðar
sé óskipulagt svæði. Það þarf að koma
í gegn deiliskipulagi, síðan öllum
byggingarnefndarteikningum, og þá
er fjármagnskostnaðurinn orðinn
himinhár þegar menn byrja loksins
að byggja. Ég held að það láti nærri
að byggingarkostnaðurinn, þ.e.a.s.
efni og vinna á byggingarstað, sé
aðeins um 50 prósent af endanlegu
söluverði íbúðar. Við sem erum í
þessum bransa getum sagt margar
sögur af óskilvirkni í kerfinu sem eru
svo furðulegar að það trúir manni
enginn,“ segir Gylfi og nefnir að hann
hafi um morguninn hitt háttsettan
bankamann sem sagðist vera að
byggja sumarbústað. „Hann sagðist
skilja hvers vegna við verktakar
værum „alltaf að væla“ og sagði að
þetta væri eitt flóknasta verkefni sem
hann hefði glímt við.“
Íþyngjandi kvaðir í deiliskipulagi
hverfa geta orðið til þess að hækka
íbúðaverð verulega, að sögn Gylfa.
Hann nefnir bílastæðahús sem dæmi.
„Segjum að þú ætlir að byggja 45
fermetra íbúð og að íbúðin kosti 500
þúsund krónur á fermetrann, eða um
22,5 milljónir samtals. Þá er kannski
kvöð í deiliskipulagi um að það verði
eitt stæði í bílageymslu að fylgja en
það hækkar kostnaðinn um sirka
fimm eða sex milljónir. Þarna erum
við að tala um að hátt í fjórðung af
íbúðaverðinu megi rekja til bíla-
stæðis sem þú átt niðri í kjallara og
þú ert bara að reyna að eiga þak yfir
höfuðið.“
Þétting byggðar
hækkar húsnæðisverð
Ofan á fjármagnskostnaðinn, bygg-
ingarkostnaðinn, lóðarverð og þann
kostnað sem hlýst af kvöðum í deili-
skipulaginu bætast síðan opinber
gjöld sem auka heildarkostnaðinn
enn meira, og þar af leiðandi íbúðar-
verðið.
„Sum sveitarfélög hafa farið í þann
ljóta leik að notfæra sér lóðaskortinn
með þeim hætti að búa til ný gjöld
sem eru kölluð ýmsum nöfnum eftir
sveitarfélögum, eins og byggingar-
réttargjald og innviðagjald. Ég hef
stundum kallað þetta kynslóðaskatt
vegna þess að fólk af minni kynslóð
borgaði ekki fyrir uppbyggingu skóla
í hverfinu sínu í gegnum íbúðaverðið.
Við borguðum fyrir hana með útsvari
og fasteignagjöldum. Þessi gjöld eru
að mínu mati ólögleg og það er mjög
mikilvægt að þau verði afnumin.“
Hefur þéttingarstefna sveitarfélaga
stuðlað að því að húsnæðisverð sé
hærra en það þurfi að vera?
„Sum sveitarfélög hafa verið að
reka þéttingarstefnu sem ég er í sjálfu
sér hlynntur en það má ekki gleyma
því að þéttingin hefur áhrif á verðið.
Fjármagnskostnaður er miklu hærri
í þéttingarverkefnum vegna þess að
þau taka lengri tíma.
Í fyrsta lagi er erfiðara að koma öllu
skipulagi í gegn og þess vegna byrjar
fjármagnskostnaðurinn að tikka fyrr
inn.
Í öðru lagi er erfiðara og tímafrek-
ara að byggja í þröngum aðstæðum.
Það eru flestir sammála um að þétta
þurfi byggð að einhverju leyti en við
þurfum að finna milliveg,“ segir Gylfi.
Hann telur að í stað þess að leggja sér-
stök gjöld á uppbyggingu á þéttingar-
reitum eigi að veita afslátt.
„Það er verið að nota innviði sem
eru fyrir hendi og þess vegna er þétt-
ing byggðar mun ódýrari fyrir sveitar-
félög. Í stað þess að bæta gjöldum
ofan á ættu þau að fella gatnagerðar-
gjöldin niður eða gefa afslátt af þeim.“
Langtímahugsun
skýrir langan líftíma
Jáverk var stofnað á Selfossi og er á 27.
starfsári sínu sem telst hár aldur hjá
verktakafyrirtæki á sömu kennitölu.
Fyrirtækið tekur að sér byggingarverk-
efni fyrir aðra og ræðst einnig í eigin
verkefni. „Þetta hefur verið farsæll og
stöðugur rekstur hjá okkur í gegnum
tíðina. Það hefur aldrei verið mark-
miðið að vera stærsti byggingarverk-
takinn á Íslandi en við viljum vera í
ákveðnum stærðarflokki til þess geta
tekist á við verkefni af nánast hvaða
stærðargráðu sem er,“ segir Gylfi.
Aðspurður segir hann að frábært
starfsfólk, lítil starfsmannavelta og
langtímahugsun sé ein af skýring-
unum á bak við langan líftíma fyrir-
tækisins.
„Sú stefna hefur skilað sér í að flest
okkar verkefna eru tilkomin með
frjálsum samningum við verkkaupa.
Traust og orðspor skipta öllu,“ segir
Gylfi.
Þá hafi fyrirtækið lagt upp úr því að
byggja upp traust viðskiptasambönd
við viðskiptavini sína hvort sem um er
að ræða verkkaupa, íbúðakaupendur,
birgja eða undirverktaka.
„Fyrirtækið á að lifa af eigendur
sína, við ætlum ekki bara að hagnast
á einu verkefni. Það má líka nefna að
við höfum byggt upp þá þekkingu sem
þarf til að kostnaðaráætlanir standist
hvort sem við erum að vinna í tilboði
fyrir aðra eða í eigin verkefnum.“
Á þessu ári lauk Jáverk við stór-
fellda uppbyggingu fyrir Bláa lónið
sem fól í sér byggingu hágæðaheilsu-
lindar, stækkun lónsins og byggingu
lúxushótels. Um gríðarstórt verkefni
var að ræða sem var mjög krefjandi
og segir Gylfi að verkið sé eitt það
skemmtilegasta sem fyrirtækið hafi
tekið að sér hingað til. Á meðal þeirra
verkefna sem eru í höndum Jáverks í
dag eru uppbygging á stóri vöruhúsi
í Korngörðum fyrir Innnes og á 125
stúdentaíbúðum fyrir Háskólann í
Reykjavík.
50%
er hlutfall byggingarkostn-
aðar af söluverði íbúðar í
sumum tilfellum.
Ég er í sjálfu sér
hlynntur þéttingu
en það má ekki gleyma því
að þéttingin hefur áhrif á
verðið. Fjármagnskostnaður
er miklu hærri í þéttingar-
verkefnum vegna þess að
þau taka lengri tíma.
Gylfi Gíslason,
framkvæmdastjóri Jáverks 23.–27. október
TÚNFISK
FESTIVAL
AKAMI nigiri – 2 bitar 1.290 kr.
TORO nigiri– 2 bitar 1.590 kr.
AKAMI sashimi – 4 bitar 1.390 kr.
TORO sashimi – 4 bitar 1.690 kr.
O-TORO sashimi – 4 bitar 1.990 kr.
TEKKA maki – 6 bitar 2.490 kr.
Túnfisk TARTARE 2.290 kr.
Túnfisk CARPACCIO 2.690 kr.
SNÖGGSTEIKTUR túnfiskur 2.990 kr.
Unnendur túnfisks mega alls ekki
láta þetta framhjá sér fara.
Borðapantanir í síma 568 6600
og á sushisocial.is
SUSHI SOCIAL • Þingholtsstræti 5
MATSEÐILL
5 túnfiskréttir og eftirréttur
8.990 kr.
SMAKKSEÐILL
Níu spennandi réttir úr
bláuggatúnfiski. Fiskurinn er
fluttur heill til landsins og með
honum kemur skurðarmeistarinn
Nobuyuki Tajiri sem sér um að
hluta fiskinn niður eftir öllum
kúnstarinnar reglum.
Erlenda hlutfallið fari
upp í allt að 50%
Deyfð á íslenska verðbréfa-
markaðinum hefur verið rakin til
þess að lífeyrissjóðirnir einblíni
nú á að fjárfesta erlendis. Frá árs-
byrjun 2016 hefur vægi innlendra
hlutabréfa í eignasafni lífeyris-
sjóðanna minnkað úr tæplega 13
prósentum í 9,9 prósent. Á sama
tíma hefur hlutfall erlendra eigna
farið úr rúmlega 22 prósentum í
26 prósent. Gylfi, sem er varafor-
maður Gildis lífeyrissjóðs, segir
að með tímanum fari hlutfallið
upp í 40 prósent og jafnvel hærra.
„Lífeyrissjóðirnir hafa í
samræmi við eðlilega áhættu-
dreifingu verið að auka fjárfest-
ingar sínar erlendis og í ólíkum
eignaflokkum. Við bjuggum við
gjaldeyrishöft í mörg ár þannig
að þetta tekur sinn tíma. Fjár-
festingarstefna Gildis eins og
hún er í dag miðar að því að
koma erlenda hlutfallinu í 35%
á árinu en að hámarki 45% pró-
sent en það getur vel verið að
hlutfallið verði hækkað í næstu
endurskoðun á stefnunni. Ég tel
persónulega að þetta hlutfall
megi fara upp í 50 prósent í
hægum skrefum,“ segir Gylfi.
markaðurinn 7M I Ð V I K U D A G U R 2 4 . o K t ó b e R 2 0 1 8
2
4
-1
0
-2
0
1
8

0
4
:4
1
F
B
0
6
4
s
_
P
0
4
5
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
6
4
s
_
P
0
3
6
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
6
4
s
_
P
0
2
0
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
6
4
s
_
P
0
2
9
K
.p
1
.p
d
f
A
u
to
m
a
ti
o
n
P
la
te
r
e
m
a
k
e
:
2
1
2
7
-0
A
B
0
2
1
2
7
-0
9
7
4
2
1
2
7
-0
8
3
8
2
1
2
7
-0
6
F
C
2
7
5
X
4
0
0
.0
0
1
4
B

F
B
0
6
4
s
_
2
3
_
1
0
_
2
0
1
C
M
Y
K