Íslenska þjóðfélagið - 23.12.2021, Síða 90

„Þú veist ekki hvaða húsnæði þú ferð í næst“
90 ..
stefnu stjórnvalda og þau jafnframt sett í alþjóðlegt samhengi. Við fjöllum svo nánar um gögn og
greiningu eigindlegs hluta rannsóknarinnar og svo niðurstöður úr viðtölum við fólk á íslenskum
leigumarkaði. Að lokum gerum við grein fyrir helstu þemum viðtalanna og hvaða lærdóm megi
draga af þeim.
Einkenni íslensks leigumarkaðar
Efnahagskreppan sem hófst árið 2008 sýndi bersýnilega hvernig húsnæðismál tengjast samfélagi
og efnahagslífi (Kennett o.fl. 2013). Undanfari kreppunnar var ofuráhersla á að einstaklingar gætu
eignast eigið húsnæði, oft með lánum sem endurspegluðu engan veginn greiðslugetu fólks (Connon
2007). Í Bandaríkjunum voru t.d. rúmlega 40% í eigin húsnæði á fjórða áratug síðustu aldar en tæp­
lega 70% árið 2005 og í Bretlandi hækkaði hlutfallið úr u.þ.b. 30% í 70% á sama tímabili (Jordá o.fl.
2014a, 5–6; Jordá o.fl. 2014b, 6), en þetta hlutfall hefur síðan dregist saman (Cilluffo o.fl. 2017).
Stærsti hluti bankalána tengist orðið húsnæðislánum (Jordá o.fl. 2014a, 8–9; Jordá o.fl. 2014b, 8) og
því ætti það ekki að koma á óvart að á tímabilinu 1960–2000 tengdist um fjórðungur fjármálakreppa
í efnuðum löndum lækkun húsnæðisverðs (The Economist 2020). Í Evrópulöndum er fyrirkomulag
leigumarkaðar mismunandi, t.d. hvað varðar tengsl hagnaðardrifins leigumarkaðar og félagslegs
húsnæðis (Haffner o.fl. 2009) og varðandi hlutfallslegan fjölda einstaklinga í leiguhúsnæði (t.d.
Bridgman 2018, 26). Greina má þó ákveðna meginþræði þar sem húsnæði hefur að auknu marki
orðið íþyngjandi fyrir hvort tveggja eigendur og leigjendur (Anacker 2019). Einn þáttur í hækkandi
kostnaði er að stjórnvöld hafa dregið úr félagslegri aðstoð við að koma sér upp húsnæði en einnig
hefur verið áhersla á að byggja frekar húsnæði fyrir ferðamenn og betur setta einstaklinga, enda skila
slíkar fjárfestingar frekar hagnaði (Anacker 2019, 2–3).
Stefnumörkun einstakra Norðurlanda í húsnæðismálum er margvísleg. Á meðan húsnæðisstefnur
Svíþjóðar og Danmerkur lögðu áherslu á eflingu leigumarkaðarins í anda velferðarríkisins var áhersla
á séreignastefnu mun meiri í Finnlandi og Noregi. Á Íslandi hefur séreignastefnan vegið þyngst á
öllum Norðurlöndunum (Lujanen 2004, 16–21). Þessi áherslumunur kemur m.a. fram í hlutfalli
heimila í eigin húsnæði. Árið 2000 var hlutfall heimila í eigin húsnæði á Norðurlöndunum hæst á
Íslandi, rúmlega 80%, en lægst í Svíþjóð, eða rétt rúmlega helmingur heimila (Lujanen og Palm­
gren 2004, 25). Þó má benda á að á hinum Norðurlöndunum hefur vægi velferðarkerfisins breyst;
t.d. hefur sænska ríkið, í anda nýfrjálshyggjuhugmynda, dregið úr stuðningi velferðarríkisins við
húsnæði (Hagbert og Malmqvist 2019, 698, 705). Rannsóknir sýna að lönd með veik velferðarkerfi
leggja oft mikla áherslu á séreignastefnu í húsnæðismálum (Jón Rúnar Sveinsson 2010, 52). Sé litið
til annarra landa má benda á að Bandaríkjastjórn setti á fót stofnanir í kjölfar kreppunnar miklu til
að liðka fyrir lánveitingum til húsnæðiskaupa og veitti auk þess húsnæðiskaupendum skattaafslátt.
Þýskaland hefur aftur á móti haldið lánshlutföllum til húsnæðiskaupa lágum og viðhaldið strangri
leiguvernd og Sviss hefur sett aukaskatta á eigendur húsnæðis, sem hefur leitt til þess að vel innan
við helmingur heimila í þessum löndum er í eigu þeirra sem þar búa (Jordà o.fl. 2014a, 16–18).
Jón Rúnar Sveinsson (2005, 2010, 2020) hefur greint mikilvæga mótunarþætti íslenskrar hús­
næðisstefnu og verður gerð stuttlega grein fyrir meginþáttum hennar hér. Stefnumörkun íslenskra
stjórnvalda í húsnæðismálum hefur lengi einkennst af séreignastefnu, sem útskýrir að hluta til af
hverju leigumarkaðurinn er minni hér en í nágrannalöndunum. Almennt séð, bendir Jón Rúnar á,
hafa formgerðir fyrri húsnæðisstefnu mótað mjög þær aðgerðir sem eftir koma, sem kallað hefur
verið vegatryggð (e. path dependence) (2010, 52). Á íslenskum húsnæðismarkaði má segja að slík
tryggð hafi snúið að því að séreign sé betri en leiga.
Þéttbýlismyndun átti sér stað nokkru síðar á Íslandi en í nágrannaríkjunum. Það er því ekki
fyrr en í lok þriðja áratugarins sem umræða um húsnæðismál verður veigamikil í íslenskum stjórn­
málum (Jón Rúnar Sveinsson 2005, 23; 2010, 52). Samkvæmt manntali ársins 1920 var hlutfall
fólks í leiguhúsnæði hæst í Reykjavík, eða 63% (Jón Rúnar Sveinsson 2005, 26), og flestir leigj­
endur úr hópi tekjulágra og ungt fólk að koma sér upp heimili. Eftir seinni heimsstyrjöld minnkaði