Morgunblaðið - 15.10.1991, Blaðsíða 18

18
MORGUNBLAÐIÐ ÞRIÐJUDAGUR 15. OKTÓBER 1991
Einkavæðing* Húsnæðisstofn-
unar - nýskipan húsnæðislána?
Fyrri grein
eftir Sverri
Arngrímsson
Víða er nú leitað fanga til að ná
fram sparnaði í ríkiskerfinu. Jafn-
framt gerast æ háværari þær radd-
ir sem krefjast aukins ráðstöfunar-
réttar yfir tekjum sínum. Að öðrum
tækifærum ólöstuðum virðist hvað
augljósasta dæmið um sparnað í
ríkisgeiranum vera róttæk breyting
á húsnæðislánakerfinu.
Því miður hafa stjómvöld hér-
lendis haft sérstakt lag á því að
valda húsbyggjendum, hvort sem
um er að ræða sérhæfða bygginga-
verktaka eða einstaklinga, þungum
búsifjum í gegnum árin með hringl-
andahætti og ofstjórn í lánamálum.
Er svo komið áð þrátt fyrir eina
hröðustu og hlutfallslega mesta
uppbyggingu á Vesturlöndum und-
anfarin 20 ár er verktaka- og bygg-
ingaiðnaður mjög veikburða og
frumstæður. Allir þekkja viðvarandi
fjáraustur til húsnæðislánakerfisins
vegna þess að þar eru vextir niður-
greiddir af skattfé almennings.
Ég er þeirrar skoðunar að annað
fyrirkomulag myndi henta betur
hérlendis. Ég er ennfremur þeirrar
skoðunar að þessu markmiði megi
ná með einfaldri lagabreytingu, sem
opnaði möguleika almennings til
hlutafjárkaupa í hlutafélaginu
„Húsnæðisstofnun hf.”. Þá mætti
einnig hugsa sér að ríkið einfaldlega
einhveijum bankanum Húsnæðis-
stofnun.
Leiðir sem ríkisvaldið býður
þegnum þessa lands til þess að fjár-
magna kaup húsnæðis eru þekktar
og tiltölulega fastmótaðar. Raunar
fjármagna þegnarnir húsnæðis-
kaupin sjálfir í gegnum lífeyrissjóð-
ina og hefur það fyrirkomulag ver-
ið bundið í lög um árabil.
Ríkisforsjá húsnæðismála
Eitt atriði stendur uppúr sem
rauði þráðurinn í gegnum húsnæð-
islánaumræðuna, en hann er sá að
byggingameistarar, fyrirtæki
þeirra, almenningur og aðrir hús-
byggjendur eru alfarið upp á náð
ríkisvaldsins komin með lánafyrir-
greiðslu. Menn hljóta að staldra hér
við, og spyrja sig hvort ekki megi
koma þessum málaflokki fyrir í
þjóðfélaginu án ríkisforsjár?
Sagan
Ég ætla ekki að lýsa þróun mála
hérlendis. Húsnæðislánakerfið og
þá um leið Húsnæðisstofnun er að
mörgu leyti afsprengi þeirra hafta-
og skömmtunarstefnu sem var við
lýði allt fram á síðasta áratug. Víða
um lönd hafa menn valið aðrar og
ódýrari leiðir. í þeim löndum hafa
almenningur og byggingariðnaður-
inn tekið höndum saman um betri
og skilvirkari leiðir fyrir báða aðila.
Mótleikur
Á síðustu öld tóku að myndast á
Englandi eins konar fjárfestingafé-
lög í eigu byggingameistara og al-
mennings. Þetta voru hin svoköll-
uðu Buildings Society eða „mann-
virkjafélög”, eins og þess háttar
félög voru nefnd á árum Péturs
Halldórssonar fyrrv. borgarstjóra
Reykjavíkur. Kýs ég að nefna þessi
félög hér byggingasparisjóð.
Þessir byggingasparisjóðir voru
í upphafi sjóðir þar sem bygginga-
meistarar lögðu fram stofnframlag,
en brátt fjölgaði fjárfestum og al-
menningi voru opnaðir sjóðirnir.
Smátt og smátt efldust þeir og urðu
sterkari og sterkari og fleiri sjóðir
voru stofnaðir víða um England.
Þannig byggðist upp nýr lánveit-
andi á sveltandi markaði og í dag
er svo komið að í Bretlandi er ekk-
ert til sem heitir Húsnæðisstofnun
ríkisins, heldur eru byggingaspari-
sjóðirnir allsráðandi. Þá má geta
þess að svipað fyrirkomulag tíðkast
í Ástralíu, Nýja-Sjálandi og Suður-
AfríkU, og í öðrum löndum hafa
bankar og sjóðir gegnt þessu hlut-
verki.
Nýr stíll
Ég geri mér grein fyrir að upp-
bygging slíks sjóðs á Islandi, sem
einhvers yrði megnugur, tæki mörg
ár, jafnvel áratug. Ætla verður að
bankar og sparisjóðir geti sinnt
þessu hlutverki að einhveiju leyti.
Eign almennings
Gagnstætt því sem margir vilja
halda fram þá gilda sömu lögmál
um framboð og eftirspurn á íslandi
eins og annars staðar í heiminum.
Öll skilyrði eru nú fyrir hendi til
þess að slíkur sjóður gæti ávaxtað
sig með sómasamlegum hætti, og
hann ætti að geta lánað til húsbygg-
inga með nánast hvaða lánsformi
eða lánshlutfalli sem henta þætti.
Sjóðurinn væri ennfremur eign al-
mennings, fjármagnaður með
frjálsum framlögum í formi hluta-
bréfa eða öðru innlánsformi og not-
aður af honum. Það er grundvallar-
atriði að gera sér grein fyrir því
að slíkur sjóður sem hér um ræðir
verður í eign almennings.
Ráðstöfun í höndum
almennings
Nú kann einhver að segja að
Húsnæðisstofnun sé eign almenn-
ings og fjármögnuð af honum. Þetta
er vissulega rétt en þrennt skilur
þó að í gnmdvallaratriðum. í fýrsta
lagi er um að ræða þvingaða aðild,
í öðru lagi er ráðstöfunarréttur úr
þessum sameiginlega sjóði bæði
skertur með ýmiss konar skilyrðum.
I þriðja lagi þá hafa arðgreiðslur
farið .fram í formi niðurgreiddra
vaxta, m.ö.o. þeir sem eiga fjár-
magnið hafa ekki notið ávinnings
nema að takmörkuðu leyti.
Eins og flestum er kunnugt eru
byggingasjóðir hins opinbera fjár-
magnaðir með kaupum h'feyrissjóða
á skuldabréfum Húsnæðisstofnunar
auk beinna framlaga. Þessi háttur
er bundinn í lög, og því þarf laga-
breytingu til að breyta því fyrirkom-
ulagi. Það ætti þó ekki að vera
hindrun, því það hefur sýnt sig á
liðnum á,rum að stjómvöld eru oft
fáanleg til að setja lög af hinu
minnsta tilefni. Æskilegra væri að
almenningur keypti hlutabréf í slík-
um „fijálsum byggingasparisjóði”
af fúsum og fijálsum vilja, sem
tryggðu þeim ávöxtun og gæfu arð.
Þessi bréf gætu þá líka gegnt hlut-
verki lífeyrissjóðs eigenda sinna að
einhverju leyti.
Á eftir verður lýst í stuttu máli
helstu tegundum þeirra lána sem
unnt væri að veita úr sjóði slíks
félags. Þar gætu hlutir eins og láns-
tími og lánshlutfall verið mun
sveigjanlegri en er í núverandi kerfi.
Sverrir Arngrímsson
„Byggingasparisj óðir
eru félög sem bjóða upp
á margháttaða fjár-
hagslega þjónustu, en
einbeita sér þó einkum
að tveimur þáttum
hennar: í fyrsta lagi eru
þau sparisjóðir þeirra
sem eiga handbært fé
og í öðru lagi lána þau
fjármagn til þeirra sem
vilja koma upp eigin
húsnæði.”
Tekið skal fram að þessi lýsing á
við um Bretland.
Lýsing
Byggingasparisjóðir em félög
sem bjóða upp á margháttaða fjár-
hagslega þjónustu, en einbeita sér
þó einkum að tveimur þáttum henn-
ar: I fyrsta lagi eru þau sparisjóðir
þeirra sem eiga handbært fé og í
öðm lagi lána þau fjármagn til
þeirra sem vilja koma upp eigin
húsnæði.
Þessir þættir eru auðvitað ná-
tengdir vegna þess að án sparifjár
væri ekki hægt að lána og án lána
væri ekki hægt að greiða fjár-
magnseigendum vexti.
Lánshæfi
Byggingasparisjóðir fara eftir
ákveðnum reglum til að tiyggja að
lántakendum sé unnt að endur-
greiða lán á 20-25 ára lánstíma án
teljandi erfiðleika.
Með þessi lán gilda sömu lögmál
og með önnur veðlán, þ.e. ef svo
ólíklega vill til að lántakandi standi
ekki í skilum þá getur sjóðurinn
selt eignina til greiðslu skuldarinn-
ar. Eins og hérlendis er þess kraf-
ist að lánið sé á fyrsta veðrétti.
Upphæð láns
Upphæð lánsins fer bæði eftir
lántakanda og eigninni. Lánað er
. út á allar tegundir fasteigna, fjöl-
býlis-, rað- og einbýlishús, nýtt og
eldra. Upphæð lánsins fer eftir
mati sjálfstæðs matsmanns t.d.
fasteignasala. Matið er oftast sölu-
verð þess, þó ekki sé það algilt. Þær
kröfur em gerðar að eignin sé í
góðu ástandi, hún sé seljanleg og
standi allar nútímakröfur. Láns-
hlutfall getur orðið 100% af mats-
verði þó yfírleitt sé krafíst 5% út-
borgunar.
Þá er upphæð lánsins háð greiðsl-
ugetu lántakanda. Algeng viðmiðun
er að lánað sé 2,75-föld brúttó árs-
tekjur umsækjanda. Heimilt er að
telja þar með tekjur maka.
Dæmi:
1. Jón hefur 3.000.000 í árstekj-
ur. Heildarveðlán er þá að uppfýllt-
um skilyrðum félagsins
2,75x3.000.000 = 8.250.000.
2. Jón og Gunna ætla að kaupa
íbúð saman. Hann hefur 3.000.000
í árstekjur en hún hefur 2.000.000.
Heildarveðlán til þeirra er því að
uppfýlltum skilyrðum félagsins
gæti þannig verið: 2,5x(3.000.000+
2.000.000) = 10.500.000.
Byggingasparisjóðir njóta auk-
inna vinsælda sem bankar í Bret-
landi og hafa í auknum mæli boðið
upp á svipaða þjónustu. Margir
haga afborgunum sínum þann hátt
á að þær eru teknar af sparireikn-
ingum sem em í eigu lántakenda
og eru jafnframt notaðir sem slíkir.
í síðari hluta þessarar greinar
mun ég lýsa helstu leiðum sem farn-
ar eru til að ná markmiðinu, þ.e.
öflugur húsnæðislánamarkaður án
opinberra afskipta.
llöfundur er framkvæmdastjóri
Meistara- og verktakasambands
byggingamanna.
HEIDSÖLUDREIFING
Skóborg hf.
HEILDVERSLUN
Lynghálsi 1. 110 Reykjavík sími 686388
Skóverslun Kópavogs-Sportlínan Hamraborg.
Stepp-skóverslun, Borgarkringlan.
Steinar Waage, Kringlunni.
Sportmaðurinn, Hólagarði.
Geysir hf., Aðalstræti.
M.H.Lyngdal hf., Akureyri.
Skóverslun Leós hf., ísafirði.
Kaupfélag Héraðsbúa, Egilsstöðum.
Versl. E.J.Waage, Seyðisfirði.
Versl. Við-Lækinn, Neskaupstað.
Skóbúðin Keflavík hf., Keflavík.
Betribúðin, Akranesi.
Versl. Höggið, Patreksfirði.
Hagnýt
greinaskrif
Lærið að skrifa blaða- og tímaritsgreinar,
minningargreinar, fréttatilkynningar o.fl.
Á námskeiöinu veröur lögö áhersla á aö kenna fólki undir-
stööuatriöi greinaskrifa. Markmiöiö er aö gera þátttakendum
fært aö tjá sig i fjölmiölum. Á námskeiöinu veröur
stuðst viö nýútkomna bók um ritun eftir Ólaf M.
Jóhannesson: Það er leikur að skrifa.
Nánari upplýsingar og skráning alla daga
ísíma 67 16 97