Morgunblaðið - 11.02.1998, Blaðsíða 32

32 MIÐVIKUDAGUR 11. FEBRÚAR 1998
MORGUNBLAÐIÐ
AÐSENDAR GREINAR
Fasteignamat 1997
Pétur
Stefánsson
eignamatið frávikið
milli efnislegra verð-
mæta og söluverðs
hinna ýmsu tegunda
eigna og leiðréttir mis-
muninn með svonefnd-
um markaðsstuðlum.
Markaðsstuðlar geta
vissulega verið bæði til
hækkunar og lækkun-
ar. Algengt er þó að
söluverð miðað við
staðgreiðslu sé lægra
en meint efnislegt verð-
mæti eignanna, einkum
á stöðum þar sem fast-
eignamarkaður er veik-
ur.
UNDANFARNAR
vikur hefur orðið nokk-
ur umræða um fast-
eignamat og fram-
reikning þess í nóvem-
bermánuði síðastliðn-
um. Það er ánægjulegt
að matið skuli nú hljóta
almenna umfjöllun og
um leið kærkomið
tækifæri til að skýra
fasteignamatið og
framkvæmd þess með
örfáum orðum.
Fasteignamat og
framkvæmd þess
Sérstök stofnun,
Fasteignamat ríkisins,
annast framkvæmd fasteignamats.
Skráð matsverð fasteigna skal skv.
lögum um skráningu og mat fast-
eigna vera gangverð umreiknað til
staðgreiðslu í nóvembermánuði
næst á undan matsgerð.
Fasteignamat húsa og annarra
mannvirkja fer í stuttu máli þannig
fram, að fyrst er áætlaður bygging-
arkostnaður sambærilegs mann-
virkis á viðkomandi verðlagi. Kall-
ast það endurstofnverð í gögnum
Fasteignamatsins. Því næst er end-
urstofnverðið afskrifað með hlið-
sjón af aldri og ástandi viðkomandi
mannvirkis og þannig fundið svo-
kallað efnislegt verðmæti (afskrifað
endurstofnverð) eignarinnar. Al-
gengt er síðan að nokkur munur sé
á efnislegu verðmæti eigna og sölu-
verðmæti þeirra og er frávikið mis-
munandi eftir tegundum eigna og
staðsetningu þeirra á landinu. Jafn-
framt hefur þetta frávik tilhneig-
ingu til að sveiflast með atvinnuá-
standi, lánsfjármöguleikum og
væntingum fólks.
Fasteignamat ríkisins stundar
umfangsmiklar athuganir á sölu-
verði fasteigna í landinu. A grund-
velli þeirra upplýsinga metur Fast-
Eðli fasteignamats
Fasteignamat er í eðli sínu
fjöldamat og þannig nokkrum tak-
mörkunum háð. 011 ný hús eru
skoðuð og metin af Fasteignamati
ríkisins þegar þau eru fullbúin en
síðan getur liðið langur tími milli
þess sem hús eru skoðuð og metin
á ný. Af hvorutveggja leiðir að
ávallt verður að reikna með ein-
hverri óvissu bæði varðandi mat
einstakra eigna og einstakra
flokka eigna. Þetta á ekki síst við
um eldri eignir þegar viðhald er
tekið að hafa afgerandi áhrif á
söluverð eignanna. Fasteignamat
er að sönnu gjaldstofn bæði fyrir
fasteignaskatta og eignarskatta,
en fasteignamat veitir jafnframt
mikilvægar upplýsingar fyrir
reikningshald fyrirtækja og ein-
staklinga og um veðhæfni eigna.
Það eru því víðtækir hagsmunir að
fasteignamatið sé ávallt svo rétt
sem kostur er enda skýlaus vilji
löggjafans.
Framreikningur fasteignamats
Fasteignamat er framreiknað
einu sinni á ári til að leiðrétta mat-
ið með hliðsjón af almennum verð-
Fasteignamat ríkisins,
segir Pétur Stefánsson,
stundar umfangsmiklar
athuganir á söluverði
fasteigna í landinu.
lagsbreytingum. Yfírfasteigna-
matsnefnd ákveður framreikning
matsins í nóvembermánuði að
fengnum tillögum Fasteignamats
ríkisins og tekur nýtt mat gildi 1.
desember ár hvert. Við framreikn-
ing matsins fjallar yfírfasteigna-
matsnefnd einkum um fjóra meg-
inflokka eigna, þ.e. íbúðarhús, at-
vinnuhús, bújarðir ásamt útihús-
um á bújörðum og sumarhús í
hverju sveitarfélagi um sig. Innan
hvers flokks geta eðli máls sam-
kvæmt verið eignir, sem hækka
meira en meðaltalsbreytingin milli
ára og aðrar sem hækka minna.
Varhugavert getur því verið að
styðjast blint við meðaltalið. Það
getur leitt til þess að einhverjar
eignir verði ofmetnar eftir fram-
reikning. Þessi hætta er einkum
fyrir hendi ef viðkomandi flokkur
er í tiltölulega háu mati miðað við
söluverð. Þessi hætta er að sama
skapi minni ef flokkurinn er í slöku
mati frá fyrra ári. Fasteignamat
ríkisins vinnur árlega úr um 7.000
kaupsamningum víðs vegar að af
landinu. Við úrvinnslu kaupsamn-
inganna verður stofnunin að um-
reikna greiðsluskilmála og breyta
þeim í ígildi staðgreiðslu. Síðan
eru kaupsamningar flokkaðir bæði
eftir staðsetningu og tegundum
eigna. Yfirleitt byggist úrvinnsla á
þriggja mánaða meðaltölum og
jafnar þannig út stuttar sveiflur. A
stöðum þar sem sölur eru fáar
verður þó að styðjast við ársmeðal-
töl eða jafnvel meðaltöl fyrir enn
lengri tímabil.
Þegar Fasteignamat ríkisins ger-
ir tillögur sínar til yfirfasteigna-
matsnefndar varðandi framreikning
í nóvembermánuði ár hvert liggja
yfírleitt fyrir hjá stofnuninni hald-
góðar upplýsingar um markaðsverð
á þriðja ársfjórðungi, þ.e. til loka
séptembermánaðar. Upplýsingar
um verðþróun í október og nóvem-
ber eru þá enn takmarkaðar og
verulegri óvissu háðar. Af þeim sök-
um er ávallt beitt varfærni þegar
verðþróun síðustu mánaða er metin
við ákvörðun framreikningsstuðla í
nóvember. Af sömu ástæðu kemur
fyrir að síðustu verðbreytingar fyrir
framreikning ná ekki að endur-
speglast til fulls í nýju mati. Slík
frávik eru þó oftast óveruleg og
leiðréttast sjálfkrafa með næsta
framreikningi að ári. Mikilvægt er
að allt þetta sé haft í huga þegar
framreikningur er skoðaður milli
ára.
I nóvember sl. ákvað yfirfast-
eignamatsnefnd að mat íbúðarhúsa,
íbúðarlóða og bújarða ásamt íbúð-
arhúsum og útihúsum skyldi fram-
reiknast að meðaltali um 4,5%.
Samhliða framreikningi eru hús og
mannvirki yfirleitt fymd um 1-2%
milli ára, breytilegt eftir gerð og
aldri, en lönd og lóðir taka ekki
fyrningum. Hin almenna hækkun
fasteignamats íbúðarhúsnæðis í
fasteignamati því er gildi tók 1.
desember sl. var þannig jafnan á
bilinu 3^4% þegar tillit hefur verið
tekið til fyrninga.
Lokaorð
Nú þegar verðbólga hefur
hjaðnað og stöðugleiki ríkir í þjóð-
félaginu hefur fasteignamat vissu-
lega færst nær því marki að upp-
fylla hið afdráttarlausa ákvæði
laganna um að matið endurspegli
gangverð miðað við staðgreiðslu í
nóvember næst á undan matsgerð.
Vegna takmarkana fjöldamats á
borð við fasteignamatið og vegna
þeirrar vinnureglu yfirfasteigna-
matsnefndar að skattþegninn njóti
óvissunnar við framreikning mats-
ins næst þetta markmið þó sjaldn-
ast til fulls. í umræðu síðustu
vikna hefur örlað á þeirri skoðun,
að framreikningur í nóvember-
mánuði kunni að hafa verið ofáætl-
aður á einhverjum tegundum
eigna. Hafa þar gjarnan verið
nefndar til sögu 70-110 fm íbúðir á
höfuðborgarsvæðinu, sem hækk-
uðu einungis um 0,9% frá nóvem-
ber til nóvember skv. Markaðs-
fréttum Fasteignamats ríkisins í
desember sl. Þessi tegund eigna
hefur verið mjög sterk í sölu á síð-
ustu árum og var einmitt í há-
sveiflu í nóvember 1996. Þær eru
því dæmigerðar fyrir eignir sem
voru í tiltölulega lágu mati í árslok
1996. Þessar eignir hafa að sönnu
aðeins dalað í samanburði við aðr-
ar tegundir íbúðarhúsnæðis en eru
enn ótvírætt í slöku mati þrátt fyr-
ir framreikning í nóvembermánuði
sl.
Fasteignamat ríkisins hefur nú
unnið úr 1.300 kaupsamningum frá
4. ársfjórðungi 1997. Enga vísbend-
ingu er þar að finna um að mat sé
of hátt í neinum flokki eigna í fast-
eignamati því er gildi tók 1. desem-
ber 1997.
Þessi staðreynd breytir ekki því
að fjöldamat á borð við fasteigna-
mat er ávallt nokkurri óvissu und-
irorpið. Það er þegar af þeirri
ástæðu æskilegt að fasteignaeig-
endur fylgist með og ígrundi mat
eigna sinna. Réttur hagsmunaaðila
er vel tryggður í lögunum um
skráningu og mat fasteigna. Þeir
geta ávallt óskað endurmats af
hálfu Fasteignamats ríkisins á
skráðu mati og stutt það rökum.
Niðurstöðu slíks endurmats er síð-
an hægt að kæra til yfirfasteigna-
matsnefndar. Það á því enginn að
þurfa að búa við skarðan hlut varð-
andi sanngjarnt mat fasteigna
sinna.
Höfundur er formaður yfírfasteigna
matsnefndar
Sjálfstæðisflokkurinn byg’g'ir
ekki á djtípri hugmyndafræði
SJÁLFSTÆÐISFLOKKURINN
varð til við samruna Ihaldsflokks-
ins og Frjálslynda flokksins árið
1929. Stefna Sjálfstæð-
isflokksins hefur ávallt
verið blanda af frjáls-
lyndi og íhaldssemi en
flokkurinn byggir ekki
á djúpri hugmynda-
fræði heldur er fyrst og
fremst félagsform til að
gæta sérhagsmuna, ná
völdum og halda þeim.
Þrjú atriði, afstaðan í
utanríkismálum, yfir-
ráð yfir fyrirtækjum og
einstaklingsframtak,
mörkuðu sérstöðu
Sjálfstæðisflokksins og
hafa verið undirstaða
fjöldafylgis hans. Sjálf-
stæðisflokkurinn hefur
hins vegar breyst á síðustu árum í
formannstíð Þorsteins Pálssonar
og Davíðs Oddssonar.
Einkavinavæðing og skipting
herfangs
Einkavæðing Sjálfstæðisflokks
Þorsteins og Davíðs hefur lítið með
það að gera að koma ríkisfyrir-
tækjum yfir í annað rekstrarum-
hverfi. Markmið einkavæðingar-
innar er fyrst og fremst að tryggja
fyrirtækjum vinveittum Sjálfstæð-
isflokknum betrí samkeppnisstöðu
og yfirráð yfir mikilvægum at-
vinnufyrirtækjum. Við framkvæmd
einkavæðingar er ekki sama hver
kaupir. Við einkavæðingu SR (Síld-
arverksmiðjur ríkisins) var þeim
aðila sem átti hæsta tilboðið ekki
gefinn kostur á að standa við það
því aðrir tilboðsaðilar hugnuðust
Sjálfstæðisflokknum betur. Gengið
var til samninga við þá.
Þegar Áburðarverk-
smiðjan var boðin út
og tilboð kom sem ekki
hentaði hagsmunum
Framsóknarflokksins
var einfaldlega hætt
við söluna.
Löngu tímabær end-
urskipulagning á þátt-
töku ríkisins í atvinnu-
rekstri er nýtt blygð-
unarlaust til að færa fé
og ítök úr almannaeigu
til aðila nátengdra
þessum stjómmála-
flokkum. Þegar Bún-
aðarbanka og Lands-
banka var breytt í
hlutafélög og við sameiningu Fisk-
veiðisjóðs, Iðnlánasjóðs og Iðnþró-
unarsjóðs, þar sem sú fráleita leið
var farin að búa til nýjan banka,
Fjárfestingarbanka, sátu flokks-
hagsmunir í fyrirrúmi. Það var
einnig gert í svokölluðum Nýsköp-
unarsjóði. Hér er fjármálakerfið
stokkað upp þvert á þá aðferða-
fræði sem er algengust í Vestur-
Evrópu, þ.e. að einkavæða ríkis-
banka, tryggja dreifða eignaraðild
og láta markaðinn um að laða fram
samkeppni til að ná fram hag-
kvæmum rekstri.
Margt bendir til þess að við
einkavæðingu Pósts og síma verði
það enn og aftur stóru fyrirtækin
úr VSI-umhverfinu sem fá yfirráð
yfir þessum eigum almennings.
Þriðja stoð Sjálfstæðis-
flokksins, verndun
einkaframtaksins, segir
Agúst Einarsson í
annarri grein sinni, er
ekki lengur við lýði.
Ríkisstjórnin er svo ósvífin að sem
stjórnarformann Landssímans
skipar hún framkvæmdastjóra
VSI, Þórarin Viðar Þórarinsson, en
hann er vitaskuld virkur áhrifa-
maður í Sjálfstæðisflokknum.
Landssíminn er eitt stærsta fyrir-
tæki VSI, hagsmunaárekstrarnir
ótvíræðir og fyrirtækið allt í ríkis-
eigu. Ríkisstjórn Davíðs Oddsson-
ar skipar þó framkvæmdastjóra
VSI sem fulltrúa ríkisins og þjóð-
arinnar. Sjálfstæðisflokkurinn
gætir þess vel að hagsmunir stór-
vinnuveitenda verði ekki fyrir borð
bornir og allt er þetta á kostnað al-
mennings.
Sjálfstæðisflokkurinn hunsar
smærri atvinnurekendur
Hin skýra afstaða Sjálfstæðis-
flokksins að vinna með öllum ráð-
um að því að efla stóratvinnurek-
endur eins og rakið var í fyrri
grein gengur ekki einungis þvert á
hagsmuni launþega heldur einnig á
hagsmuni smærri atvinnurekenda.
Það er ein stærsta blekkingin í
stjórnmálasögu hérlendis síðustu
árin að smærri atvinnurekendur
eigi sér eitthvert skjól í Sjálfstæð-
isflokknum. Því fer víðs fjarri. Það
eru einungis hagsmunir stórfyrir-
tækjanna sem ráða stefnu Sjálf-
stæðisflokksins, t.d. við mótun
skipulags á vinnumarkaði, endur-
skoðun á skattalöggjöf, uppstokk-
un ríkisfyrirtækja, einkavæðingu
og aðgang að lánsfé. Ekkert tillit
er tekið til sjónarmiða smæm at-
vinnurekenda í Sjálfstæðisflokkn-
um. í þeim hópi eru m.a. sjálfstæð-
ir iðnaðarmenn, kaupmenn,
smærri iðnfyrirtæki, atvinnubíl-
stjórar, bændur, þjónustufyrir-
tæki, smábátamenn, veitinga- og
ferðaþjónusta, afþreyingarstarf-
semi og margt fleira.
Þriðja stoð Sjálfstæðisflokksins,
verndun einkaframtaksins, er
þannig ekki lengur við lýði.
Smærri atvinnurekendur eiga ekki
mikið skjól. Framsóknarflokkurinn
hefur síðustu misseri, í formanns-
tíð Halldórs Ásgrímssonar, reynt
að breyta ásýnd sinni en þegar á
reynir eru það vitaskuld gömlu
Sambandstengslin og framsóknar-
þræðirnir sem ráða hjá kaupfélög-
unum og mörgum af stórfyrirtækj-
um Framsóknar eins og Vátrygg-
ingafélagi íslands (VÍS), íslensk-
um sjávarafurðum (IS) og Olíufé-
laginu (ESSO) og Samskip.
Sjálfstæðisflokkurinn ver fá-
keppnina
Jafnaðarmenn hafa á undanfórn-
um árum orðið öflugir talsmenn
launþega, smærri fyrirtækja og
frjálsrar samkeppni, auk þess að
hafa aldrei misst sjónar á baráttu
fyrir velferðarkerfinu sem er horn-
steinn jafnaðarstefnunnar. Það eru
jafnaðarmenn sem hafa talað mest
fyrir frjálsri samkeppni í atvinnu-
lífinu undanfarin misseri en hvorki
sjálfstæðismenn né framsóknar-
menn, sem vilja halda í hina gömlu
miðstýringu og fara með þá úreltu
stefnu inn í 21. öldina. Frjáls sam-
keppni er undirstaða heilbrigðs
markaðskerfis en einkenni stórfyr-
irtækja Sjálfstæðis- og Framsókn-
arflokksins er vemdað umhverfi
fákeppninnar. Smæð heimamark-
aðarins er nýtt út í ystu æsar til að
hleypa ekki öðrum aðilum að.
Allir muna þegar erlent olíufé-
lag, Irving 00, ætlaði að hasla sér
hér völl. Þá var allt í einu hægt að
lækka verð á olíu og sýna Islend-
ingum þjónustulund. Það breyttist
um leið og hið erlenda félag hætti
við að fjárfesta hér. Sama hefur
gerst í tryggingamálum. Um leið
og erlend félög (Scandia og FÍB-
trygging) komu hér inn á markað-
inn var allt í einu hægt að lækka ið-
gjöld og taka tillit til óska við-
skiptavinarins. Það var ekki hægt
áður. Sama gerist í flutningum og
fjölmiðlum. Slík stórfyrirtæki við
fákeppnisaðstæður eru ein versta
mynd nútímamarkaðshagkerfis og
er ekki einungis vandamál hér á
landi heldur víða erlendis. Sérstað-
an hérlendis er hins vegar hin nánu
tengsl við Sjálfstæðis- og Fram-
sóknarflokk.
Sjálfstæðisflokkurinn nýtur þess
að enn eru fjölmargir launþegar og
smærri atvinnurekendur sem hafa
ekki áttað sig á hverra hagsmuna
þessi flokkur er nú farinn að gæta.
Eðlilegt kjörfylgi Sjálfstæðis-
flokksins miðað við þá stefnu sem
hann hefur er um 25%. Verkefni
sameinaðra jafnaðarmanna er að
draga þetta nógu skýrt upp fyrir
íslenska kjósendur.
Höfundur er atþingismaður íþing-
flokki jafnaðarmanna.
Ágúst
Einarsson