Frjáls verslun - 01.07.1974, Side 37

Greinar og uiðlöl
Dr. Guðmundur lllagnússon professor:
Fasteignamarkaðurinn
og húsnæðiskostnaður
VERÐHÆKKUN
Verð á almennum fasteigna-
markaði í Reykjavík og grann-
sveitum thefur meira en þre-
faldazt á fjórum árum. Er
þetta meiri 'hækkun en á þeim
vísitölum, sem notaðar eru
sem mælikvarðar á verðbreyt-
ingar. Er ekki úr vegi að líta
á orsakir þessara hækkana og
ýmis einkenni fasteignamark-
aðarins.
SAMHENGI VIÐ
ÞJÓÐHAGSSTÆRÐIR
Athugun á sambandi fast-
eignaverðs og þjóðartekna
undanfarinna ára sýnir, að
þessar stærðir fylgjast að til
lengri tíma litið, en sveiflurn-
ar eru mismunandi. Þegar
spennan er sem mest hækka
fasteignir meira en flest ann-
að, lækka minna þegar í öldu-
dalinn kemur, hækka hægar í
verði, er tekjur byrja að auk-
ast.
Sem að líkum lætur er náið
samband milli hækkana á
gömlu og nýju húsnæði, ef lit-
ið er til langs tíma. Sennilega
hækka nýbyggingar meira,
þegar bezt gengur, en lækka
öllu meira, þegar á móti blæs.
án þess að um stórfelldan
mun sé að ræða. Er þetta
vegna eftirspurnaraðstæðna og
ástands á vinnumarkaði á
hverjum tíma.
KJÖR
Eins og flestum er kunnugt
getur hlutfall útborgunar af
söluverði breytzt nokkuð frá
einum tíma til annars, svo og
vextir og lánstími af eftir-
stöðvum (á eldra húsnæði).
Því sterkari sem eftirspurnin
er, miðað við framboð, þeim
mun hærri er útborgunin.
Mun hún hafa verið nálægt
70% af umsömdu söluverði að
jafnaði á síðast liðnu ári (í
Reykjavík). Ný lán frá selj-
anda námu 15—20% af sölu-
verði, en afgangurinn var yfir-
tekin lán. I nýbyggingum er
krafizt borgunar að fullu inn-
an árs í flestum tilvikum.
Minna er nákvæmlega vitað
um, hvernig kaupandi fjár-
magnar útborgun sína. Talað
er um, að u.þ.b. 10% sé að
jafnaði eigið framlag í upp-
hafi, en hitt sé lán frá lífeyr-
issjóðum, húsnæðismálastjórn,
sparisjóðum og bönkum.
HAGNAÐUR
Oft er talað um hagnað af
fasteignum. í reynd er hann
all mismunandi og fer eftir
því, hvernig kaupin eru fjár-
mögnuð og ‘hvernig eigninni
er ráðstafað.
Hafi kaupandi komizt yíir
eignina með eigin sparnaði,
er raunverulegur hagnaður
hans einungis sem nemur
hækkun eignarinnar umfram
almennar verðhækkanir, hugs-
anlega að viðbættum hagnaði
af að búa í eigin húsnæði í
stað leigu'húsnæðis. Þar sem
allir þurfa þak yfir höfuðið er
ekki óeðlilegt að miða við vísi-
tölu byggingarkostnaðar við
slíkan samanburð.
Þrátt fyrir þann mikla
hagnað, sem talað er um af
fasteignakaupum, er áberandi,
að það er nánast undantekn-
ing, ef íbúðarhúsnæði er byggt
gagngert í því skyni að leigja
það út. Sennilega er fleiri en
ein ástæða fyrir þessu. í
fyrsta lagi leggja flestir kapp
á að komast í eigið húsnæði.
í öðru lagi eru úthlutanir lána
til íbúðarkaupa yfirleitt til
einstaklinga en ekki verktaka
(félaga). f þriðja lagi gæti
verið arðvænlegra að byggja
og selja jafnóðum heldur en
að geyma féð í fasteignum.
ÁSTÆÐUR HÆKKANA
Ástæður hækkana á fast-
eignamarkaði umfram aðrar
að undanförnu eru margvís-
legar, en þær helztu liggja þó
í augum uppi:
1. Mikil tekjuaukning hefur
átt sér stað, sem getið hefur
af sér mikla eftirspurn eftir
nýju sem gömlu húsnæði og
þá jafnframt magnað eftir-
spurn eftir vinnuafli í bygg-
ingariðnaði. Við framtíðar-
skuldbindingar hljóta menn
að taka mið af líklegum tekj-
um í framtíðinni. Við bætast
áhrif verðbólgunnar, aukning
peningamagns, bein og óbein
áhrif Vestmannaeyjagossins
o.fl.
2. Takmarkaðir möguleikar
eru fyrir hendi til að varð-
veita sparifé gegn eyðingu
verðbólgunnar og til að beina
því í arðbæra farvegi.
3. Verðstöðvanir hafa ríkt á
mörgum öðrum sviðum um
lengri eða skemmri tíma.
Hækkanir verða þá meiri en
ella á þeim sviðum, sem eru
frjáls.
4. Sennilega eru gerðar
FV 7 1974
37