Morgunblaðið - 29.10.2000, Blaðsíða 11

MORGUNBLAÐIÐ
SUNNUDAGUR 29. OKTÓBER 2000 11
Morgunblaóið/Golli
íbúum félagslegra eignaríbúða í Hafnarfirói er frjálst að selja íbúðirnar á frjálsum markaði og
velja sér aðrar íbúðir að eigin ósk. Með því móti er dregið úr líkunum á því að tekjuminni hópar
búi á afmörkuðum svæðum.
réttinum. „Lögin heimila sveitarfélögum að
stytta forkaupsréttartímann. Ekki er því nema
rökrétt að álykta að lögin veiti heimild til að falla
ulgjörlega frá forkaupsréttinum eins og ákveðið
var að gera í Hafnarfirði," segir hann og er því
næst spurður út í túlkun sveitarfélagsins á
ákvæði um kaupskyldu. „Með lögunum virðist
ekki vera varpað sérstakri kvöð á sveitarfélagið
í tengslum við kaupskyldu. Ef ætlunin er að
halda fram slíkri kvöð er ekki nægilega skýrt frá
því greint í lögunum. Hafnarfjarðarbær telur
sig uppfylla ákvæðið með því að kaupa eignai--
íbúðir í þeim tilvikum þegar eigandi íbúðar, þai’
sem kaupskylda varir, krefst innlausnar og við
nauðungarsölu. Meginmarkmið laganna hlýtur
að vera að losa íbúa eignaríbúðanna úr ákveð-
inni sjálfheldu. Með því að falla algjörlega frá
forkaupsréttarákvæðinu hefur því markmiði
verið náð,“ segir hann. „Vart stenst heldur al-
menna jafnræðisreglu að halda forkaupsrétt-
arákvæðinu til streitu gagnvart íbúum eignai’-
íbúðanna í samanburði við lántakendur
90%-lánanna.“
Magnús segir að vandinn hafi falist í því að
íbúar £ félagslegu eignaríbúðunum haíi fengið
lítið út úr íbúðunum á tímum hás fasteigna-
verðs. „Með því að selja á frjálsum markaði
njóta íbúarnir mismunaiins á áhvílandi skuldum
og markaðsverði. Gjaldið er að ekki er boðið upp
á eins hagstæð lán á almenna mai’kaðinum og
innan félagslega kerfisins. Varasjóðui’ viðbóUir-
lána telur sig verða fyrir tekjutapi þar sem mis-
munurinn renni ekki lengur til sjóðsins. Hins
vegar höfum við reiknað út að Hafnarfjarðar-
leiðin færir íbúðalánasjóði, vörsluaðila vara-
sjóðs, mun meiri tekjur í heildina vegna mis-
munar á vöxtum innan félagslega eignar-
íbúðakerfisins og almennum vöxtum lána frá
íbúðalánasjóði."
Magnús rifjar upp að komið hafi fram hjá
Helga Hjörvari, formanni félagsmálaráðs
Reykjavíkur, í viðtali í Morgunblaðinu um síð-
ustu helgi að félagslegar eignaríbúðir í Reykja-
vík væru þar nýttar til að mæta þörf fyrir félags-
legt leiguhúsnæði í borginni. „Eins og gengur er
talsverð þörf fyrir leiguhúsnæði í Hafnarfirði og
kemur þar inn í hversu íbúum hefur fjölgað mik-
ið upp á síðkastið, t.d. úr 19.1381. desember árið
1999 í 19.668 2. október sl. Á hinn bóginn er
ákaflega stór hluti þess hóps tilbúinn að leigja á
frjálsum markaði. Vandinn felst í því eins og
reyndar víðar að skortur er á almennu leiguhús-
næði. Við höfum því lagt áherslu á að veita við-
bótarlán til að draga úr spum eftir leiguhús-
næði,“ segir hann.
Helgi Hjörvar segir £ sama viðtali og vitnað
hefur verið til að nauðsynlegt sé að fara með gát
þvi að það geti haft ófyrirsjáanlegar afleiðingar i
för með sér ef stærsti hluti félagslegra ibúða
kemur inn á fasteignamarkaðinn i einu. „Héma
í Hafnarfirði hefur reynslan verið allt önnur.
Hér em um 700 félagslegar íbúðir og frá því að
breytingin var gerð hafa aðeins 38 farið á fijáls-
an fasteignamarkað. Meginbreytingin felst í því
að íbúarnir geta verið vissir um að fá að selja
íbúðimar á fijálsum markaði hvenær sem er.
Eins er viðbúið að íbúamir standi frekar að end-
urbótum á húsnæðinu þar sem slíkar endurbæt-
ur hækka húsnæðið í verði.“
ítrekað óskað eftir fjárhagsáætlun
„Við teljum að farið sé með félagslegar íbúðir
í Hafnarfirði í samræmi við ákvæði laga um hús-
næðismál nr. 44/1998 og tekjur varasjóðsins hafi
fyrirsjánlega verið háðar þvi á hvern hátt ein-
stök sveitarfélög nýttu sér forkaupsréttinn,"
sagði Magnús þegar hann var spurður um af-
leiðingar Hafnarfjarðarleiðarinnar fyrir önnm-
sveitarfélög.
„Að sjálfsögðu hlýtur hlutverk varasjóðsins
að vera til endurskoðunar á hverjum tíma stand-
ist hann ekki væntingar manna. Við höfum ít-
rekað óskað eftir fjárhagsáætlun sjóðsins og
þeim reglum sem stjóm sjóðsins ber að setja,
samkvæmt 21. gr. reglugerðar um varasjóðinn
nr. 72/1999, en án árangurs. Ég er því ekki i að-
stöðu til þess að tjá mig frekar um málefni vara-
sjóðsins en bendi á að auk söluhagnaðar af íbúð-
um gerir reglugerð sjóðsins ráð fyrir fram-
lögum úr ríkissjóði til varasjóðsins."
Magnús var spurður að því hvemig bmgðist
yrði við bréfi félagsmálaráðuneytisins. „Við er-
um ósammála niðurstöðum ráðuneytisins og
teljum hana ekki rétta og vísum þar um m.a. til
lögfræðiálits sem við létum vinna fyrir okkur.
Við höfum því ekki talið ástæðu til þess að
breyta fyrri ákvörðunum hvað forkaupsréttinn/
kaupskylduna varðar.“
Minnkandi tekjur varasjóðs
„Þetta mál verður að skoða með tilliti til að-
draganda nýrrar húsnæðislöggjafar fyrir tveim-
ur áram,“ segir Vilhjálmur Þ. Vilhjálmsson, for-
maður Sambands íslenskra sveitarfélaga. „Þá
var gengið út frá því að svokallaður varasjóður
viðbótai’lána greiddi langstærstan hluta af-
skrifta af félagslegum íbúðum í þeim tilvikum
þegar markaðsverð væri lægra en innlausnar-
verð íbúðanna, sem er mjög algengt á lands-
byggðinni en heyiir til undantekninga á höfuð-
borgarsvæðinu þar sem markaðsverð er mun
hærra en innlausnarverð. Tekjur varasjóðsins
era samkvæmt lögunum mismunur á innlausn-
arverði og markaðsverði íbúða i þeim tilvikum
sem það er hærra en innlausnarverðið svo og ár-
leg framlög úr ríkissjóði."
Vilhjálmur segir tekjur varasjóðs hafa verið
mjög litlai’ undanfarið. „Ástæðan er sú að
markaðsverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur
hækkað gríðarlega á undanfómum misserum og
eigendur félagslegs eignarhúsnæðis ráða ilia við
það að kaupa íbúðir á almennum markaði þar
sem innlausnarverðið hefur hækkað óveralega,"
segir hann og heldur áfram: „Mér finnst mikil-
vægt að fulltrúar ríkis og sveitarfélaga kanni
rækilega hvaða afleiðingar það heíúr ef sveitar-
félög falla almennt frá forkaupsrétti og kaup-
skyldu verður einungis beitt ef seijandi óskar
þess,“ segir Vilhjálmur og fram kemur að hann
dregur ekki í efa jákvæð áhrif Hafnarfjarðar-
leiðarinnar hvað félagslega þáttinn varðar.
Vilhjálmur segir að hafa verði í huga að að-
stæður í félagslega eignaríbúðakerfinu séu afar
mismunandi eftir sveitarfélögum vegna ólíkra
markaðsaðstæðna og víða á landsbyggðinni, þar
sem markaðsverð er lágt, gangi eigendur fé-
lagslegra eignaríbúða út frá því að sveitarfélög
neyti forkaupsréttar. „Segja má að núverandi
eigendur félagslegs eignarhúsnæðis séu í eins-
konar „búsetufjötram" vegna þess hve íbúðar-
verð á almennum markaði hefur hækkað og auk
þess af þeirri ástæðu að nú er ekki lengur heim-
ilaður flutningur miili íbúða í félagslega íbúða-
keifinu eins og áður var. Einnig er ekki ólíklegt
að hagsmunir Ibúðalánasjóðs felist í því að kerf-
ið verði opnað og eldri lán sem bera mjög lága
vexti, 2,4% er algengt, verði greidd upp og það
fjármagn lánað með almennum vöxtum íbúða-
lánasjóðs sem nú era tæplega 6%.“
Viihjálmur segir sveitarfélögin lögum sam-
kvæmt hafa í hendi sér hvort þau beita for-
kaupsrétti. „Vegna stöðu húsnæðismarkaðarins
í einstökum sveitarfélögum kann að vera að þau
telji slæmt fyi-ir markaðinn að falla alveg frá
forkaupsrétti en velji þess í stað að stytta gild-
istíma hans í áföngum. Reykjavíkurborg ákvað
t.d. að stytta hann úr 30 áram í 25 ár og hug-
myndir hafa verið í gangi um að stytta hann enn
frekar, t.d. niður í 20 ár,“ segir Vilhjálmur og
tekur fi-am að þessi mál séu nú til umfjöllunar í
viðræðum fulltrúa Sambands íslenskra sveitar-
félaga og félagsmálaráðuneytisins. „Mikilvægt
er að skoða málið frá öllum hliðum og að niður-
staða fáist sem fyrst.“
ENDURBÆTUR
Á ENDURBÆTUR OFAN
y '^| ÉLAGSLEGA húsnæðiskerf-
Mm muerhægtaðlíkjaviðhús. Nýir
eigendur einsognýjarríkisstjórn-
m ir gera endurbætm- í takt við þörf-
JL ina hverju sinni. Einn kemur þá
annar fer. Með tímanum verður húsið því
óumflýjanlega dálítið undarlegt í laginu,"
segii- Jón Rúnar Sveinsson, félagsfræðingur
hjá Ibúðalánasjóði, sem um árabil hefur
sinnt rannsóknum á sviði húsnæðismála.
Jón Rúnar rekur upphafið til Héðins
Valdimarssonar. „Héðinn deildi við Jónas frá
Hriflu um byggingu verkamannabústaða.
Jónas var mótfallinn hugmyndinni og vildi
frekar að stuðlað væri að uppbyggingu í
sveitunum. Héðni tókst með naumindum að
gera samkomulag við Ti-yggva Þórhallsson
um lög um verkamannabústaði árið 1929.
Héðinn var varaformaður Alþýðuflokksins
og vora fyrstu verkamannabústaðimir
byggðir á vegum Byggingarfélags aiþýðu
vestur í bæ. Upphaflega vora sérstakir
byggingai’sjóðir í hverju sveit-
arfélagi fyrir sig. Með tímanum
sameinuðust sjóðimir og urðu
hluti af Húsnæðisstofnun ríkis-
ins árið 1970. Húsnæðissam-
vinnufélög á borð við Búseta svo
og byggingarfélög aldraðra, ör-
yrkja og námsmanna komu inn í
myndina 1984.“
Mismunandi reynsla íbúa
Að uppbyggingfélagslega
húsnæðiskerfisins komu verka-
lýðshreyfing og ríkisvald.
„Lengi vel var algengt að einn
liður í kjarasamningum snerist
um að ákveðin upphæð af fjár-
magni lifeyrissjóðanna rynni
inn í húsnæðiskerfið í skiptum
fyrir lánveitingu. Hugmyndin
var að koma til móts við lægri
tekjuhópa með hagstæðum lán-
um. Lánin voru til að byrja með til 40 ára,
síðan til 33 ára á sjöunda og áttunda ára-
tugnum og urðu aftur til 40 ára i ráðherratíð
Svavars Gestssonar árið 1980. Vextimir
voru lengst af lágir en á níunda áratugnum
fór að gæta ákveðinnar tilhneigingai- til að
hækka vextina. Nú hækka vextirnfr ef komið
er ft-amyfir ákveðið tekjumark," segir Jón
Rúnar. „Félagslega húsnæðiskerfinu hefur
fylgt ákveðin kaupskylda og kaupréttur frá
upphafi." Jón Rúnar segir að sérstaða ís-
lensku ieiðarinnar felist einkanlega í því að
ekki skuli vera um leiguibúðir að ræða.
„Fyrir því virðast einkum tvær ástæður, þ.e.
veikburða sveitarfélög og ákveðið hugarfar í
þjóðfélaginu. Að hinir tekjuminni eigi ekki
síður en aðrir rétt á að eignast þak yfir höf-
uðið,“ segir hann og tekur fram að ein
ástæðan fyrir því hversu flókið kerfið hafi
orðið sé að um eignaríiiúðir sé að ræða.
„Félagslega húsnæðiskerfið hefur komið
ákaflega mismunandi út fyrir íbúana. Nokk-
ur dæmi era um að íbúar hafi hagnast veru-
lega eins og íbúar í framkvæmdnefndaríbúð-
unum svokölluðu frá áranum 1965 til 1975.
Húsnæðið var upphaflega fjármagnað með
óverðtryggðum lánum frá Byggingarsjóði
ríkisins til 33 ára. Verðbólgan át lánin upp
og olli því að íbúarnir komust ótrúlega vel
frá greiðslunum á ákveðnu tímabili. Núna
hafa sumar íbúðirnar verið seldar á góðu
verði á frjálsum markaði. Aðrir hafa komið
illa út úr kerfinu eins og rakið var með dæmi
í blaðinu á föstudaginn."
Soffía Hjai’tardóttir sagðist aðeins fá
230.000 kr. til baka eftir að hafa borgað
40.000 kr. á mánuði af lánum á íbúðinni í tóif
ár. Hún segir að á íbúðinni hvfli 6 milljónfr
og hún sé 9 milljóna króna virði. Borgin hafi
því af henni tæplega 3 milljónir með sölu á
ftjálsum markaði. Eins og fram hefúr komið
hefur Hafnarfjarðarbær fallið frá forkaups-
rétti á félagslegum íbúðum. íbúai’nir geta
því gert upp skuldir af íbúðunum og selt á
frjálsum markaði. „Kosturinn við að félags-
legar eignaríbúðir séu seldar á frjálsum
markaði er að félagslegar eignaríbúðfr verða
ekki eins áberandi í ákveðnum hverfum, t.d.
Efra-Breiðholti. Gallinn er að íbúðh-nar
detta út úr félagslega húsnæðiskerfinu.
Sveitarfélög þurfa víða á félagslegum leigu-
íbúðum að halda og era því ekki ýkja hrifin
af því að missa af íbúðunum og þurfa að
byggja eða festa kaup á dýram leiguíbúðum
á frjálsum markaði,“ segir Jón Rúnar.
Hann segir að ein leið til viðbótar sé að
fela umsjón íbúðanna félagasamtökum á
borð við samtök aldraðra og húsnæðissam-
vinnufélögum. „íhaldsstjórn Margrétar
Thatcher gekk hart fram í þvi að húsnæðis-
félög (Housing associations) tækju við íbúð-
unum af sveitarstjómunum. Þarna blandast
stjórnmálin auðvitað inn í því að Verka-
mannaflokkurinn hafði töglin og hagldfrnar í
sveitarstjórnunum."
Jóhanna eykur
féiagslegt húsnæði
Umtalsverðar breytingar urðu á félags-
lega húsnæðiskerfinu í félagsmálai’áð-
herratíð Jóhönnu Sigurðardóttur á árunum
1987 til 1994. „Jóhanna hafði nokkuð frítt
spil í tengslum við breytingar á félagslega
húsnæðiskerfmu eftir að Sjálfstæðisflokkur-
inn gekk úr ríkisstjóm 1988,“ segir Jón Rún-
ar og minnfr á breytingar í kjölfar nýira
laga árið 1990. „Jóhanna vildi eins og fleiri
bæta félagslega húsnæðiskerfið. Verka-
mannabústöðunum var breytt í félagslegar
eignaríbúðir. Stjórnir Verkamannabústað-
anna urðu húsnæðisnefndir og
fengu víðtækara hlutverk í
tengslum við húsnæðismál o.fl.
Engu síður lét breytingin á sér
standa í Reykjavík þvi að stjóm
Verkamannabústaða hélt
áfram að vinna með svipuðum
hætti og byggingarverktaki
með því að byggjá húsnæði
o.s.frv. Annai’ liður í breyting-
unni fólst i örri uppbyggingu
félagslegs húsnæðis. Með auk-
inni lánveitingu reistu húsnæð-
issamvinnufélögin um 100 íbúð-
ir tvö ár í röð. Af nýbyggingum
vora um 40% félagslegt hús-
næði í ráðherratíð Jóhönnu,
þ.m.t. félagslegar eignaríbúðir,
félagslegt leiguhúsnæði og
Búsetaíbúðfr.“
Eftir að R-listinn komst til
valda í borginni var Félags-
bústöðum falið að hafa yfinimsjón með
leiguíbúðum á vegum borgarinnar. „Með
tímanum hefur þeirrar tilhneigingar farið að
gæta að eignaríbúðir líkist meira leiguíbúð-
um. Fyrningai’hlutfallið fór meira að segja
upp í 1V4% á tímabili. Samsetning íbúahóps-
ins fór að breytast um svipað leyti. Verka-
menn voru ekki lengur í meirihluta heldur
ýmiss konar jaðarhópar - svo og einstæðar
mæður.“
Vannýting víða
á landsbyggðinni
Jón Rúnar segir að mikil eftfrspum hafi
verið eftir lánsfé til byggingar félagslegra
eignaríbúða úti á landsbyggðinni. „Einu
sinni man ég eftir því að Húsnæðismála-
stjórn fól Byggðastofnun að gera um-
fangsmikla athugun á því hvað sveitarfélög-
in hefðu fengið mikið fé til byggingar
félagslegra ibúða árin á undan. Úthlutun á
lánsfé var byggð á niðurstöðunni og hlaut
talsverða gagnrýni, ekki síst á Vestfjörðum,
þai- sem farið hafði verið fram á talsvert fé til
framkvæmda. Nú standa sveitarfélögin víða
uppi með talsverðar skuldir vegna ónýttra
félagslegra eignaríbúða. Svíar hafa verið að
glíma við svipaðan vanda og þurft að rífa
talsvert af óhentugu félagslegu húsnæði,“
segir Jón Rúnar og tekur fram að eitt árið
hafi nánast verið jafn mikið rifið og byggt
innan féiagslega kerfisins í Svíþjóð. „Hinu er
ekki að leyna að dæmi eru um að íbúar fé-
lagslegs húsnæðis á landsbyggðinni hafí
stundum komið ágætlega út úr viðskiptum
sínum við félagslega húsnæðiskerfið. Dæmi
era jafnvel um að íbúarnfr hafi fengið yfir
markaðsverði út úr íbúðunum þegar mark-
aðsverð á fasteignum hefur verið lágt.“
Jón Rúnar segist efast um að Hafnar-
fjarðarleiðin sé lögleg. Hins vegar viður-
kennir hann að ákveðinn hópur íbúa í félags-
lega eignaríbúðakerfinu sé kominn í
sjálfheldu, t.d. af því keifinu hafi verið lokað
og bammargai’ fjölskyldur hafi ekki tæki-
færi til að stækka við sig húsnæði innan
kerfisins. „Ég held að við striddum ekki við
jafn alvarlegan vanda ef um leiguíbúðir hefði
verið að ræða. Nú er eiginlega skrítið að
ekki skuli vera byggðar sómasamlegar
leiguíbúðir. Með lögum um húsaleigubætur
ætti slíkt að geta verið álitlegur kostur. Ef
til vill strandar hugmyndin á þvi að ekki er
nægilega stór hópur millistéttarfólks til-
búinn til að leigja. Fólk er líka svo fast í því
að dýrt sé að leigja og athugar ekki hversu
ótrálegur kostnaður er fólginn í viðhaldi og
fyrningu húsnæðis."
Jön Rúnar hefur
gert rannsöknlr á
sviði húsnæðis-
mála um árabil.