Morgunblaðið - 27.07.2003, Blaðsíða 10

10 SUNNUDAGUR 27. JÚLÍ 2003 MORGUNBLAÐIÐ
SENNILEGA ræður fáttjafn miklu um afkomuvenjulegs fólks hér á landiog hvernig til tekst meðkaup á eigin húsnæði. Það
eru stærstu fjárhagslegu ákvarðan-
irnar í lífi flestra og líka ákvarðanir
sem langflestir Íslendingar taka
nokkrum sinnum á lífsleiðinni, þar
sem óvíða er jafn algengt og hér að
fólk búi í eigin húsnæði.
Við fasteignakaup er fólk iðulega
að skuldbinda sig áratugi fram í tím-
ann, jafnvel það sem eftir er starfs-
ævinnar. Það skiptir því miklu máli
hvernig til tekst og hvernig ástandið
er á fasteignamarkaði hverju sinni.
Er verðið hátt eða lágt í sögulegu
samhengi, hvernig er lánafyrir-
greiðslan, hverjir eru vextirnir,
hvernig ívilnar skattakerfið þeim
sem eru að kaupa sér eigin húsnæði
o.s.frv?
Þetta er rifjað upp hér meðal ann-
ars vegna fyrirætlana stjórnvalda
um að stórauka fyrirgreiðslu við hús-
næðiskaupendur með lánum sem
geta numið allt að 90% af matsverði
íbúðarhúsnæðis og orðið allt að 21
milljón kr. frá og með 1. maí árið
2007. Greiningardeild Landsbanka
Íslands áætlar að þessar breytingar
á lánafyrirgreiðslu geti haft í för með
sér 10-15% hækkun á markaðsverði
húsnæðis. Sú hækkun kæmi til við-
bótar verðlagi á húsnæði sem hefur
ekki í annan tíma verið hærra, sam-
kvæmt upplýsingum Fasteignamats
ríkisins, ef undan er skilið skamm-
vinnt tímabil á árinu 1982 á tímum
óðaverðbólgu hér á landi. Verð á
íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæð-
inu hefur hækkað um 70% frá árinu
1997, sem er 40% raunhækkun á
tímabilinu. Í því sambandi ber að
hafa í huga að fasteignaverð var orð-
ið mjög lágt á þeim tíma í sögulegu
samhengi eftir margra ára trega sölu
á fasteignamarkaði hér á landi, sem
eflaust tengdist fyrst og fremst efna-
hagsörðugleikum á fyrri hluta síð-
asta áratugar.
12—13% hækkun síðasta árið
Ekkert lát er á verðhækkunum nú,
því síðustu tólf mánuði hefur verðlag
á húsnæði hækkað að meðaltali um
12-13% samkvæmt upplýsingum
Fasteignamatsins. Raunar má rekja
verðbólgu síðustu mánaða að lang-
stærstum hluta til þessarar hækkun-
ar fasteignaverðs, því verðlagshækk-
anir af öðrum toga eru nánast ekki
fyrir hendi síðasta árið. Hver fer-
metri í tveggja herbergja íbúð á höf-
uðborgarsvæðinu kostaði að meðal-
tali á fyrrihluta þessa árs 136 þúsund
kr. miðað við staðgreiðsluverð og
hefur hækkað um 56 þúsund kr. frá
árinu 1997, en þá kostaði fermetrinn
í tveggja herbergja íbúð í kringum 80
þúsund krónur að meðaltali.
Hlutfallslega sambærilegar hækk-
anir hafa orðið á stærra húsnæði, en
fermetraverð á öllum stærðum íbúða
í fjölbýlishúsum hefur hækkað um
nálægt 70% á ofangreindu tímabili.
Lítil einbýlishús hafa hins vegar
hækkað meira en þessu nemur eða
um rúm 80% og fermetraverð í
stórum einbýlishúsum hefur hækkað
minna eða sem nemur tæpum 65% á
ofangreindu tímabili.
Tæplega 2.000 kaupsamningar
á síðasta ársfjórðungi
Við erum jafnframt að upplifa nú
lengsta tímabil samfelldra verð-
hækkana á fasteignamarkaði á síð-
asta aldarfjórðungi og það eru engin
merki um að það sé að breytast, eins
og fyrr sagði. Til marks um það eru
einnig nýjar tölur Fasteignamatsins
sem sýna að tæplega tvö þúsund
kaupsamningar um húsnæði voru
gerðir á öðrum ársfjórðungi í ár, sem
er um 100 fleiri kaupsamningar en
gerðir voru á sama ársfjórðungi í
fyrra og um 200 fleiri en gerðir voru
á fyrsta ársfjórðungi yfirstandandi
árs.
Að sama brunni ber að fyrstu sex
mánuði ársins bárust Íbúðalánasjóði
tæplega eitt þúsund fleiri umsóknir
um húsbréf en á sama tímbili í fyrra.
Umsóknir um húsbréf voru 5.843 í ár
en á sama tímabili í fyrra voru um-
sóknirnar 4.863 talsins, sem jafngild-
ir um 20% aukningu. Aukningin er
enn meiri ef júnímánuður er einn
skoðaður, því þá bárust 1.066 um-
sóknir um húsbréf. Í sama mánuði í
fyrra voru umsóknirnar 793 talsins
og fjölgaði þeim því um 35% á milli
mánaða.
Í krónum talið er aukningin enn
meiri, því heildarfjárhæð sam-
þykktra skuldabréfaskipta var um
45% hærri í júní í ár en í sama mán-
uði í fyrra. Á fyrstu sex mánuðum
ársins jókst heildarfjárhæð sam-
þykktra umsókna um 36%. Megin-
ástæða þess er að meðalfjárhæðir
bréfa hafa aukist verulega, eða um
17%. Meðalfjárhæðin á fasteignabréf
er að meðaltali 3,9 milljónir kr., sam-
kvæmt upplýsingum frá Íbúðalána-
sjóði. Þá voru afgreidd húsbréf á
reiknuðu verði um 16% hærri í júní
2003 en júní 2002.
Það er þannig mikið líf í fasteigna-
markaðnum nú og enn frekar stíg-
andi en hitt, samkvæmt þessum upp-
lýsingum um ástandið í júnímánuði
síðastliðnum og á fyrrihluta ársins
samanborið við sama tímabil árið
2002. Fyrri verðhækkunartímabil
hafa verið mun skammvinnari en
þetta og þeim hafa fylgt löng tímabil
þar sem verð hefur staðið í stað og
lækkað með tíð og tíma. Verðlækk-
anir hafi yfirleitt komið fram með
þeim hætti að hækkanir á íbúðarhús-
næði hafa hætt að halda í við verðlag
og verðið því rýrnað smátt og smátt
vegna verðlagshækkunarinnar frek-
ar en að um beinar verðlækkanir í
krónutölu hafi verið að ræða. Þannig
var það til dæmis um miðjan níunda
áratuginn þegar verðlag á húsnæði
rauk upp samfara góðæri til sjávar
og sveita og nýju húsnæðislánakerfi
árið 1986 sem stórjók fyrirgreiðslu
við húsnæðiskaupendur, sem hafði
verið afar takmörkuð áður. Í niður-
sveiflunni sem fylgdi í kjölfarið árin
1988-91 þegar að kreppti í efnahags-
lífinu stóð fasteignaverð í stað og
lækkaði verulega að raungildi vegna
verðbólgu þess tíma.
Sama gerðist þó í miklu minna
mæli væri á árinu 2001 þegar verð-
bólgan fór tímabundið upp í 10% án
þess að húsnæði hækkaði í sama
hlutfalli. Verð á húsnæði rýrnaði því
um skamman tíma í hlutfalli við verð-
lag, en hefur síðan hækkað talsvert
umfram það sem það var áður.
Náin tengsl milli ástandsins í efna-
hagslífinu og fasteignaverðs
Það eru auðvitað mjög náin tengsl
milli fasteignaverðs á hverjum tíma
og hvernig það þróast og ástandsins í
efnahagslífinu. Helsta skýringin á
háu fasteignaverði nú og stöðugum
hækkunum þess síðustu árin eru
auðvitað aðstæðurnar í efnahagslíf-
inu sem hafa verið landsmönnum af-
ar hagfelldar. Hagvöxtur hefur verið
samfelldur á ofangreindu tímabili og
kaupmáttur vaxið um tugi prósenta,
sem er auðvitað forsenda þess að fólk
treysti sér til að leggja út í fasteigna-
kaup.
En fleira kemur til, sem leiða má
af líkum að orðið hafi til þess að
stuðla að hækkun fasteignaverðs,
einkum á höfuðborgarsvæðinu. Þar
má nefna samfélagslegar breytingar
eins og aðflutning fólks til höfuð-
borgarsvæðisins á tímabilinu. Eins
margvíslegar breytingar á fyrir-
greiðslu til fasteignakaupenda og op-
inberu fyrirkomulagi húsnæðismála
með tilkomu Íbúðalánasjóðs og lok-
un Byggingarsjóðs verkamanna.
Þegar þessir þættir eru skoðaðir
nánar virðist sem svo að flestir hafi
þeir orðið til þess að stuðla að hækk-
unum á fasteignaverði á höfuðborg-
arsvæðinu. Þegar hefur verið minnst
á efnahagsuppsveiflu síðustu ára. Á
sama tíma hefur fólki á höfuðborg-
arsvæðinu einnig fjölgað verulega,
að stórum hluta með aðflutningi frá
landsbyggðinni sem hefur stuðlað að
meiri eftirspurn eftir húsnæði en
ella. Þannig fjölgaði um rúmlega 15
þúsund manns á höfuðborgarsvæð-
inu á sex ára tímabili frá 1997 og þar
af má rekja tæplega 2/3 hluta eða
tæplega tíu þúsund manns til að-
flutnings utan af landi eða erlendis
frá.
Í annan stað hafa verið gerðar
breytingar á fyrirkomulagi húsnæð-
ismála á síðustu árum sem auðveldað
hafa fólki að eignast eigið húsnæði
almennt talað og þannig stuðlað að
aukinni eftirspurn eftir húsnæði.
Þær skipulagsbreytingar fólust með-
al annars í því að félagslega íbúðar-
kerfið var aflagt í þeirri mynd sem
það var. Í staðinn voru tekin upp svo-
kölluð viðbótarlán við húsbréfalán en
að þeim lánum meðtöldum getur
lánshlutfallið orðið 90%. Þar með var
hópi fólks gert kleift að kaupa fast-
eignir á almennum markaði sem
hafði haft takmarkaða möguleika til
Allir þurfa þak
Margt hefur orðið til þess að stuðla að líflegum
fasteignamarkaði á undanförnum árum. Það hefur
m.a. orðið til þess að íbúðarverð er nú hærra en
það hefur áður verið til jafnaðar hér á landi. Í sam-
antekt Hjálmars Jónssonar er farið yfir nokkra
þessara þátta auk þess sem fjallað er um tillögur
um að hækka opinbera lánafyrirgreiðslu vegna
fasteignakaupa í 90% af matsverði.




 

 

  

     
   

 

’ Greiningardeild Landsbanka Íslandsáætlar að þessar breytingar á lánafyrir-
greiðslu geti haft í för með sér 10–15%
hækkun á markaðsverði húsnæðis. ‘
’ Miklu skiptir að breytt fyrirkomulag hús-næðislána verði ekki eitt og sér til þess að
hafa áhrif á verð á fasteignum umfram það
sem ástandið í efnahagslífinu á næstu árum
gefur tilefni til. ‘