Morgunblaðið - 27.07.2003, Blaðsíða 11

þess áður og var bundið við úthlutun
í félagslega íbúðarkerfinu. Til viðbót-
ar eru einnig þeir sem eru að kaupa
sér íbúð í fyrsta skipti og falla innan
marka þeirra reglna sem gilda um
lánveitingar hvað snertir tekju- og
eignamörk. Það á augljóslega við um
marga sem eru að koma inn á vinnu-
markaðinn, til að mynda úr námi.
Mikil fjölgun viðbótarlána
Stöðug aukning hefur enda verið á
veitingu viðbótarlána frá því þau
voru tekin upp árið 1999, sérstaklega
tvö síðustu árin. Þannig voru meira
en tvöfalt fleiri sem tóku viðbótarlán
í fyrra, en fengu það fyrsta árið 1999.
Á sama tíma hefur meðalupphæð
lánanna hækkað um tæp 400 þúsund.
Árið 1999 fengu tæplega 1.200
manns viðbótarlán sem voru að með-
altali tæplega 1.500.000 kr. en á árinu
2002 voru þeir tæplega 2.600 sem
fengu viðbótarlán að upphæð
1.865.000 kr. að meðaltali. Það er
tæplega 50% fjölgun lánþega frá
árinu á undan. Lætur nærri, sam-
kvæmt upplýsingum Íbúðalánasjóðs,
að þriðja hver afgreiðsla sjóðsins nú
sé með viðbótarláni og tölur um út-
gefin lán það sem af er þessu ári
staðfesta það. Á fyrri hluta þessa árs
voru veitt yfir 1.450 viðbótarlán og
verði vöxturinn með sama hætti á
síðari hluta ársins má gera ráð fyrir
að þau verði hátt í þrjú þúsund tals-
ins á árinu öllu.
Ástæðuna fyrir mikilli fjölgun við-
bótarlána síðustu tvö árin má líklega
rekja til þess að reglur um tekju- og
eignamörk voru rýmkaðar fyrir
nokkrum misserum. Auk þess má
ætla að það taki tiltekinn tíma fyrir
ný kerfi eins og þetta húsnæðislána-
kerfi að vinna sér sess.
Samkvæmt upplýsingum á heima-
síðu Íbúðalánasjóðs eru viðbótarlán
ætluð þeim sem búa við erfiðar að-
stæður og þurfa sérstaka aðstoð við
húsnæðiskaup. Lánin geti numið allt
að 25% af markaðsverði íbúðar, en
heildarlánveiting Íbúðalánasjóðs, að
meðtöldu húsbréfaláni, megi þó aldr-
ei fara yfir 90% af markaðsverði. All-
ir sem eigi rétt á húsbréfaláni eiga
kost á viðbótarláni að uppfylltum
skilyrðum um eigna- og tekjumörk.
Samkvæmt núgildandi reglum er
miðað við að eignir séu ekki meiri en
tæpar 2,5 milljónir kr. og tekjumörk
hjóna eða sambýlisfólks miðast við
að vera ekki umfram tæplega 3,2
milljóna kr. árstekjur að meðaltali
síðustu þrjú ár samkvæmt skatta-
framtali.
Viðbótarlánin eru verðtryggð pen-
ingalán sem veitt eru með föstum
vöxtum til 40 ára. Fastir vextir lána
sem tekin eru í ár eru 5,6%. Þau eru
afborgunarlaus fyrsta árið, lántöku-
gjaldið er hálft prósent en af þeim er
ekki greitt stimpilgjald.
Lánstími hefur lengst
Í þessu sambandi er einnig athygl-
isvert að rifja upp að síðustu árin hef-
ur lánstími lengst frá því sem áður
var. Fram eftir síðasta áratug var
meginreglan sú að húsbréfalán væru
til 25 ára og minnihluti þeirra var til
40 ára. Þetta breyttist þegar á leið og
snerist raunar alveg við. Síðustu árin
hafa húsbréfalán til 40 ára verið
miklu algengari en 25 ára lánin. Um
það bil fjögur af hverjum fimm hús-
bréfalánum eru nú til 40 ára og þar
sem greiðslubyrðin af þeim er lægri
en af styttri lánunum hefur það með
öðru haft áhrif til að ýta undir fast-
eignaviðskipti síðustu árin.
Það er hins vegar mun óhagstæð-
ara að taka lán til 40 ára en til 25 ára
því vextir á lánstímanum eru nær
tvöfaldir þeim sem greiddir eru af
láni til 25 ára. Það sést af því að upp-
safnaðir vextir á lánstímanum af
einnar milljónar króna láni til 25 ára
eru 765 þúsund kr. en af láni til 40
ára 1.340 þúsund krónur.
Á síðasta ári gerðist það einnig að
sveitarfélög mörg hver féllu frá for-
kaupsrétti sínum á félagslegum
íbúðum. Fram til þess tíma var ekki
hægt að selja félagslegar eignaríbúð-
ir á almennum markaði heldur bar
sveitarfélögunum að innleysa þær á
framreiknuðu kaupverði, sem á höf-
uðborgarsvæðinu að minnsta kosti
var oftast miklu lægra en það verð
sem fékkst fyrir þær á almennum
markaði. Þetta hefur gert það að
verkum að frá því í fyrravor hefur
fjöldinn allur af félagslegum íbúðum
verið seldur á almennum markaði.
Erfitt er að fá nákvæmar upplýsing-
ar um fjölda þeirra íbúða sem hafa
verið seldar af þessum sökum á síð-
ustu misserum, en ljóst er að þær
skipta hundruðum. Þannig hafa yfir
400 íbúðir verið innleystar það sem
af er þessu ári samkvæmt upplýsing-
um Íbúðalánasjóðs og að langstærst-
um hluta hafa þær íbúðir verið seldar
á almennum markaði. Ríkissjóður
hefur hag af því að íbúðirnar séu
seldar á almennum markaði því við
söluna verður að aflétta áhvílandi
lánum á íbúðunum frá Byggingar-
sjóði verkamanna. Lánin eru til 40
ára og bera lága vexti eða allt niður í
1%.
Tvíeggjaður hagnaður
Þeir sem selja þessar félagslegu
íbúðir á almennum markaði og kaupa
á ný þurfa þannig að fjármagna
kaupin með húsbréfalánum og við-
bótarlánum eftir atvikum sem bera
mun hærri vexti en þau lán sem þeir
höfðu áður. Fjárhagslegur ávinning-
ur af sölunni getur þannig verið mjög
tvíeggjaður þrátt fyrir að hærra
markaðsverð fáist fyrir íbúðirnar en
matsverð hljóðaði upp á. Á móti kem-
ur að viðkomandi geta valið hvar þeir
vilja búa sem þeir gátu ekki áður,
bundnir af þeim íbúðum sem voru til
úthlutunar innan félagslega íbúða-
kerfisins.
Það er þannig margt sem hefur
stuðlað að líflegum fasteignamarkaði
síðustu árin og með engu móti hægt
að halda því fram að takmarkað
framboð á lánsfé valdi sölutregðu á
fasteignamarkaði. Veltan á mark-
aðnum hefur sjaldan eða aldrei verið
meiri og verðið aldrei hærra. Því
hlýtur maður að velta því fyrir sér
hvað stjórnvöldum gangi til að telja
nauðsyn til þess að auka fyrir-
greiðslu við húsnæðiskaupendur um-
fram það sem þegar er tilfellið. Um
það kemur ósköp lítið fram í þeim til-
lögum að framtíðarlánakerfi Íbúða-
lánasjóðs sem félagsmálaráðherra
hefur verið með tillögur um að öðru
leyti en því, að þar segir að tillög-
urnar miði að aukinni þjónustu og
bættum lánskjörum á heildarfjár-
mögnun íbúðarkaupa almennings.
Samkvæmt tillögunum á að heim-
ila öllum viðskiptavinum Íbúðalána-
sjóðs lán til fjármögnunar á 90% af
matsverði íbúðarhúsnæðis og einnig
á að gefa þeim sem orðnir eru 65 ára
og eldri kost á því að endurfjár-
magna íbúðarhúsnæði sitt með íbúð-
arlánum frá sjóðnum sem nemi allt
að 50% af matsverði, en matsverð
verði brunabótamat, byggingar-
kostnaður eða kaupverð allt eftir því
hvað lægst er hverju sinni.
Fram kemur að með hærra láns-
hlutfalli skapist aukin hætta á út-
lánatöpum sjóðsins og því er í tillög-
um ráðherra gert ráð fyrir þremur
útlánaflokkum með misháu vaxta-
álagi vegna aukinnar útlánaáhættu
eða allt upp í 1%.
Grunnflokkur yrði fyrir lánshlut-
fall allt að 60% og yrði vaxtamunur
sá sami og er í húsbréfakerfinu í dag
eða 0,35%. Af 5,1% vöxtum í hús-
bréfakerfinu í dag renna 0,35% til
Íbúðalánasjóðs í formi vaxtamunar,
til að mæta hugsanlegum útlánatöp-
um, sem hafa verið hverfandi til
þessa, og til að standa undir rekstri
Íbúðalánasjóðs. Skiptingin er þannig
að 0,20% renna í afskriftarsjóð og
0,15% ganga til reksturs kerfisins.
Ef þessi tillaga nær fram að ganga
yrði um að ræða lækkun á því láns-
hlutfalli sem gildir í dag með þessum
vaxtamun, þar sem þeir sem eru að
kaupa sér eign í fyrsta skipti geta
fengið 70% húsbréfalán með 5,1%
vöxtum og allir aðrir 65% lán með
þeim vöxtum.
Tvöfalt hærri vaxtamunur
Samkvæmt ofangreindum tillög-
um yrði miðflokkur fyrir lánshlutfall-
ið 61-75% og þar er gert ráð fyrir að
vaxtamunurinn tvöfaldist og verði
0,70% þar sem 0,50% renni í afskrift-
arsjóð og 0,20% til reksturs Íbúða-
lánasjóðs. Vextir á þessum flokki
lána yrðu því 5,45% miðað við gild-
andi vexti á húsbréfum. Það eru
raunar ívið hærri vextir en gildandi
vextir tveggja stærstu lífeyrissjóða
landsins á lánum til sjóðfélaga sinna.
Breytilegir vextir á sjóðfélagalánum
hjá Lífeyrissjóði starfsmanna ríkis-
ins eru 5,43% frá 1. júlí og hjá Lífeyr-
issjóði verslunarmanna 5,44%.
Efsti lánaflokkurinn yrði fyrir
lánshlutfallið 75-90% og vaxtamun-
urinn yrði 1% þar sem 0,80% renna í
afskriftarsjóð og 0,20% til reksturs
kerfisins. Miðað við núverandi vexti
á húsbréfum yrðu vextirnir á þessum
lánaflokki því 5,75%, sem er nokkru
hærra en núgildandi vextir á viðbót-
arlánum sem eru 5,6% eins og áður
sagði.
Samkvæmt tillögunum er gert ráð
fyrir að 1. desember næstkomandi
hækki lánshlutfall allra í 70% og há-
markslánið hækki í 10 milljónir kr.
og 1. maí næstkomandi, eftir rúma
níu mánuði, verði lánshlutfallið orðið
allt að 75% og hámarkslánið 12 millj-
ónir króna. Eftir það hækkar lánið
og lánshlutfallið árlega í þrepum uns
það verður 90% og allt að 21 milljón
króna 1. maí árið 2007.
Markmið breytinganna gagnvart
íbúðarkaupendum eru þrenns konar
samkvæmt tillögunum. Í fyrsta lagi
að heildarfjármögnun vegna íbúðar-
kaupa verði möguleg hjá Íbúðalána-
sjóði. Í öðru lagi að tryggja lægstu
mögulegu markaðsvexti íbúðarlána
og í þriðja lagi að losa um fjármagn
bundið í steinsteypu.
Fram kemur að í mörgum tilfell-
um muni skuldsetning heimilanna
aukast með tilheyrandi aukinni
greiðslubyrði. Aftur á móti muni oft-
ast verða um að ræða tilflutning
skulda, þar sem að í stað dýrra
bankalána sem nú séu tekin til að
kaupa húsnæði komi hagkvæmari
húsnæðislán.
Viðbótarlánin leggjast af
Þá kemur fram að með ofan-
greindum breytingum muni núver-
andi viðbótarlán leggjast af á tíma-
bilinu. Ef grípa eigi til félagslegra
jöfnunaraðgerða af einhverju tagi
verði þær ekki í formi niðurgreiðslu
á vöxtum heldur fari þær fram í
gegnum einhvers konar húsnæðis-
bótakerfi. Fram kemur að kosturinn
við þessar tillögur sé að þær muni
ekki koma til með að kosta ríkissjóð
nein útgjöld.
Þegar er hafinn undirbúningur að
því að hrinda tillögunum í fram-
kvæmd, enda skammt til þess að
fyrsti hluti þeirra gangi í gildi. Skip-
aður verður vinnuhópur þriggja
ráðuneyta, félagsmála-, viðskipta- og
fjármálaráðuneytisins til þess að
vinna að undirbúningnum. Auk þess
verður samráðshópur hagsmunaðila
og annarra sem málinu tengjast
einnig hafður með í ráðum. Í sam-
ráðshópnum verða til dæmis fulltrú-
ar aðila vinnumarkaðarins og inn-
lánsstofnana.
Meðal þeirra verkefna sem við
blasa er að meta hvaða áhrif breytt
lánafyrirkomulag á fasteignamark-
aði komi til með að hafa á fasteigna-
verð verði því hrint í framkvæmt í
samræmi við fyrirliggjandi tillögur.
Þar þarf að taka tillit til þeirrar þró-
unar sem framundan er í efnahags-
málum, en horfur í þeim efnum eru
mjög hagfelldar eins og kunnugt er,
þó hvatt sé til varúðar vegna nokk-
urrar hættu á þenslu.
Þá hlyti einnig að vera mjög þarft
að láta fara fram könnun á þróun á
fasteignamarkaði síðustu árin þar
sem reynt yrði að meta að hve miklu
leyti megi rekja hækkanir eigna-
verðs undanfarin misseri til aukins
kaupmáttar og að hve miklu leyti
hækkanir stafa af öðrum þáttum.
Þar má nefna til aukna lánafyrir-
greiðslu, lengdan lánstíma og aukið
framboð og eftirspurn eftir húsnæði
eins og að framan er rakið.
Í þessu sambandi er einnig vert að
fara yfir þá möguleika sem fólk hefur
á fjármögnun húsnæðiskaupa, eins
og málum er nú háttað og á hvernig
kjörum þau lán eru. Þar er auðvitað
fyrst að nefna núgildandi reglur um
húsbréfalán og viðbótarlán. Auk þess
eru allir á vinnumarkaði skuldbundir
til þess að vera í lífeyrissjóði og eiga
því möguleika á töku lífeyrissjóðs-
lána, sem í mörgum tilvikum eru
nokkuð há og með til þess að gera
hagstæðum vöxtum. Margir stærstu
lífeyrissjóðirnir eru farnir að miða
vexti sína við ávöxtunarkröfu hús-
bréfa á markaði að viðbættu álagi
sem oft er í kringum 0,75%.
Í þriðja lagi er síðan almenna lána-
kerfið, en þar eru vextir auðvitað
mun hærri en hvað hina lánafyrir-
greiðsluna varðar.
Vaxtabótakerfið
Það er einnig spurning hvort ekki
sé ástæða til þess að endurskoða
ákvæði skattalaga um fyrirgreiðslu
til handa þeim sem eru að kaupa sér
húsnæði. Hvaða áhrif hefur til að
mynda hækkun á eignaverði og
launahækkanir síðustu ára haft á
greiðslur vaxtabóta til þeirra sem
eru að kaupa sér húsnæði, en
greiðslur vaxtabóta eru háðar
ströngum reglum um tekju- og
eignamörk.
Það er góðra gjalda vert að vilja
auka fyrirgreiðslu við íbúðarkaup-
endur, einkum þá sem eru að festa
sér íbúð í fyrsta skipti. Um það er
ekki deilt, en fyrir því er að nokkru
séð með með núverandi fyrirkomu-
lagi viðbótarlána. Miklu skiptir að
breytt fyrirkomulag húsnæðislána
verði ekki eitt og sér til þess að hafa
áhrif á verð á fasteignum umfram
það sem ástandið í efnahagslífinu á
næstu árum gefur tilefni til. Reynsla
síðustu áratuga kennir að það sé var-
hugavert að auka opinbert lánsfé á
þessu sviði þegar góðæri er í landinu
og má vísa til reynslunnar frá árinu
1986 og opinbera lánakerfinu þá í því
sambandi, þótt ástandið sé auðvitað
að mörgu leyti annað nú en þá.
Það þarf líka að hugleiða í þessu
sambandi hvað verður þegar að því
kemur að fasteignaverð lækkar aftur
og veðhlutfallið er orðið 90% af mats-
verði fasteigna. Hætt er við að það
sem hefur hækkað mikið lækki aftur
fyrr eða síðar. Þarf ekki annað en að
vísa til reynslunnar af þróuninni á
verði hlutabréfa síðustu árin í því
sambandi. Hættan er auðvitað sú að
verðlækkun á fasteignum valdi því að
fólk sitji uppi með yfirveðsettar eign-
ir, sem ekki standa undir þeim lánum
sem á þeim hvíla, og þá gæti verið
verr af stað farið en heima setið.
yfir höfuðið
Morgunblaðið/Árni Sæberg
hjalmar@mbl.is
MORGUNBLAÐIÐ SUNNUDAGUR 27. JÚLÍ 2003 11