Morgunblaðið - 18.09.2007, Side 8

8 ÞRIÐJUDAGUR 18. SEPTEMBER 2007 MORGUNBLAÐIÐ
FRÉTTIR
FRÉTTASKÝRING
Eftir Egil Ólafsson
egol@mbl.is
HÆTT er við að fasteignaveð þeirra
sem eru að taka erlend lán dugi ekki
fyrir skuldum ef niðursveifla verður í
efnahagslífinu á sama tíma og gengi
krónunnar fellur. Þetta segir Gylfi
Magnússon, dósent í hagfræði við
Háskóla Íslands. Um fimmtungur af
öllum nýjum fasteignalánum eru
gengisbundin lán. Flest bendir til að
það sé að draga úr þeirri miklu
þenslu sem verið hefur á fasteigna-
markaði það sem af er þessu ári.
Engin merki eru hins vegar komin
fram um að fólk eigi í auknum mæli í
erfiðleikum með að standa í skilum
með húsnæðislán.
Órói vegna fasteignalána
Órói hefur verið á alþjóðlegum
hlutabréfa- og skuldabréfamörkuð-
um á undanförnum vikum. Ástæðan
er ekki síst fréttir um að fólk í
Bandaríkjunum eigi í erfiðleikum
með að standa í skilum með fast-
eignalán. Um er að ræða lán sem vit-
að var fyrirfram að væru áhættu-
söm. Komið hefur hins vegar í ljós að
geta þessa hóps lántakenda til að
standa í skilum er minni en reiknað
var með og vanskil mun meiri.
Í síðustu viku bárust einnig fréttir
af því að breska fasteignalánafyrir-
tækið Northern Rock ætti í erfiðleik-
um og fólk sem átti sparifé í bank-
anum hópaðist í biðraðir til að taka
það út. Erfiðleikar Northern Rock
eru ekki tilkomnir vegna þess að lán-
takendur geti ekki staðið í skilum
heldur á fyrirtækið í erfiðleikum
með að fá nægilegt fé til að endur-
fjármagna sig. Það skiptir þó líka
máli að margir spá því að fasteigna-
verð í Bretlandi, sem hefur hækkað
mikið á undanförnum árum, sé búið
að ná hámarki.
Hvað er að gerast á Íslandi? Eru
hættumerki á fasteignamarkaði hér
á landi líkt og í Bandaríkjunum og
Bretlandi? Það er kannski ekkert
eitt rétt svar við þessum spurning-
um, en það er a.m.k. ljóst að það eru
engin skýr merki komin fram um að
fólk geti ekki ráðið við að borga af
húsnæðislánum sínum. Vanskil í
bankakerfinu hafa ekki verið að
aukast og yfirdráttarlán stóðu í
sömu upphæð í júlí og þau gerðu um
áramót.
Atvinnuleysi er í algjöru lágmarki
og launavísitala hefur hækkað um
8,3% á síðustu 12 mánuðum sem er
talsvert umfram verðbólgu. Aukið
atvinnuleysi og aukin vanskil eru
hins vegar þættir sem haldast yfir-
leitt í hendur.
Mikil aukning skulda
Heimilin skulduðu í júlí sl. 774
milljarða í bankakerfinu og eru þá
ótaldar skuldir heimilanna í lífeyr-
issjóðum og hjá Íbúðalánasjóði.
Þessar skuldir höfðu aukist um
17,4% á einu ári. Þrátt fyrir mikla
skuldaaukningu hafa vanskil ekki
aukist. Ein ástæða fyrir því að það
hefur ekki gerst er að aðgangur
fólks að lánsfé hefur verið greiður og
fólk hefur getað endurfjármagnað
lán ef það lendir í vanskilum.
Staðan eins og hún lítur út núna er
því ágæt, en hvað er framundan?
Þeirri spurningu er erfitt að svara.
Það er fátt sem bendir til að þensla á
vinnumarkaði sé að minnka. Ólíklegt
er líka annað en að laun haldi áfram
að hækka, ekki síst þar sem kjara-
samningar eru lausir í vetur. Verð-
bólga er hins vegar að aukast og það
er óróleiki á fjármálamörkuðum.
Stóra spurningin er hvort þetta hef-
ur áhrif á fasteignamarkaðinn. Það
er búið að vera gríðarleg þensla á
fasteignamarkaði á undanförnum
mánuðum, raunar jafnmikil og
haustið 2004 þegar bankarnir komu
inn á fasteignalánamarkaðinn. Sam-
kvæmt tölum Hagstofunnar hefur
fasteignaverð hækkað um 15,2% það
sem af er þessu ári, en verðið hækk-
aði sáralítið á seinni helmingi síðasta
árs. Framboð á nýju húsnæði er aug-
ljóslega mikið, en spurningin er
hvort offramboð verður á markaðin-
um ef það dregur úr eftirspurninni.
Fólksfjölgun er mikil, m.a. vegna
þess að margir flytja til landsins, en
þetta á sinn þátt í hækkun fasteigna-
verðs.
Of „dýr“ markaður?
Greiningardeild Kaupþings birti í
gær skýrslu þar sem velt er upp
spurningunni, hvenær nær fast-
eignaverð hámarki? Bent er á að
fasteignamarkaðurinn sé oft talinn
„dýr“ þegar fasteignaverð eða fjár-
magnskostnaður hækki umfram
laun. Núna sé fasteignaverð um 20%
ofan við meðalverð frá árinu 1994. Ef
spá bankans um laun, vexti og fast-
eignaverð gengur eftir eykst þessi
munur um 30% á næsta ári. Bankinn
bendir þó á að taka verði tilliti til
þess að um 20% af tekjum heimil-
anna séu fjármagnstekjur.
Gylfi Magnússon, dósent í hag-
fræði við HÍ, segir að það sé fátítt á
Íslandi að fasteignaverð lækki í
krónum talið. Það hafi komið tímabil
sem verðið hafi staðið í stað eða
hækkað minna en verðbólga. Hann
segir að ef fasteignaverð lækka gildi
sömu lögmál hér og annars staðar.
Fólk sem hafi veðsett húsnæði sitt
upp í topp geti lent í því að eiga ekki
fyrir skuldum. „Þessi erlendu fast-
eignalán gætu verið sjálfstætt
vandamál ef krónan félli. Ef það færi
saman að krónan félli og fasteigna-
markaðurinn félli þá væri veðið lé-
legt á bak við þessi erlendu lán.
Þetta er hins vegar ein af þeim
myndum sem Fjármálaeftirlitið
skoðar.“
Ásgeir Jónsson, forstöðumaður
greiningardeildar Kaupþings, er
sama sinnis varðandi áhrif af hugs-
anlegri lækkun á fasteignaverði. Það
komi verst við fólk sem tekið hafi
90% lán eða meira. Fólk geti lent í
því að vera með neikvætt eigið fé og í
þröngri stöðu ef það neyðist til að
selja húsnæði sitt. Flestir muni hins
vegar reyna að halda áfram að
greiða af lánum sínum.
Ásgeir bendir á að nær allir á Ís-
landi taki húsnæðislán með föstum
vöxtum. Mjög margir séu með lán
með 4,15% en það er sú vaxtapró-
senta sem var í boði þegar bankarnir
hófu að bjóða húsnæðislán árið 2004.
Hann bendir líka á að við þessa
breytingu hafi hlutfall verðtryggðra
lána til langs tíma hækkað því fólk
hafi fjármagnað húsnæði sitt að
stærstum hluta á þessum vöxtum í
stað þess að taka lán hjá Íbúðalána-
sjóði og viðbótarlán hjá bönkum eða
lífeyrissjóðum á um 10% vöxtum.
Þessir háu vextir á skammtímalán-
um hafi því takmörkuð áhrif á fast-
eignalánamarkaðinn.
„Enn sem komið er hafa gjaldþrot
vegna fasteignalána ekki vaxið. Yfir-
dráttarlán hafa lækkað það sem af er
ári, ef undan er skilin aukning í júlí.
Þrátt fyrir þetta er hins vegar alveg
öruggt að ef kemur niðursveifla í
efnahagslífinu mun það koma fram á
fasteignamarkaði. Það er bara
barnaskapur að halda öðru fram,“
sagði Ásgeir.
Dugar veð erlendra lána ef gengi
fellur og fasteignaverð lækkar?
Morgunblaðið/Árni Sæberg
Þensla Það hefur verið mikil þensla í byggingariðnaði á þessu ári.
Í HNOTSKURN
»Á síðustu 10 árum hefurfasteignaverð á Íslandi
hækkað um 208%, en verð á
bílum hækkaði um 28%.
Verðbólga á tímabilinu var
53%.
»Kaupþing spáir því aðfasteignaverð hækki um
9% á þessu ári og í kringum
2,5% á næsta ári.
»Kaupþing tekur fram aðþað sem gæti breytt þess-
ari spá og stuðlað að lækkun
á fasteignaverði sé lækkun
gengis krónunnar, verri lána-
kjör á alþjóðlegum mörk-
uðum, hörð lending í efna-
hagslífi og offramboð á nýju
húsnæði.
»Um fimmtungur af öllumnýjum fasteignalánum
sem tekin eru hér á landi í
dag eru gengisbundin lán.