Peningamál - 01.03.2005, Page 27

ÞRÓUN OG HORFUR
Í EFNAHAGS- OG PEN INGAMÁLUM
P
E
N
I
N
G
A
M
Á
L

2
0
0
5
•
1
27
Íbúðafjárfesting
Samkvæmt nýju þjóðhagsyfirliti Hagstofunnar jókst íbúðafjárfesting
mun minna á árinu 2004 en árið áður eða um 3% samanborið við
13,4% árið 2003. Vöxturinn á árinu 2004 var jafnframt töluvert minni
en Seðlabankinn hafði spáð, en upplýsingar frá byggingarverktökum,
hátt íbúðaverð, ört vaxandi eftirspurn, aukið lánsframboð og lægri
vextir á síðasta ári höfðu bent til meiri fjárfestingar. Enn er þó töluverð
óvissa í mati á íbúðafjárfestingu og því hugsanlegt að það kunni að
breytast þegar frá líður. Einnig kann hluti þeirrar fjárfestingar sem
spáð var árið 2004 að koma fram í gögnum fyrir árið 2005.
Flest bendir til þess að íbúðafjárfesting aukist verulega á þessu
ári. Vöxtur eftirspurnar hefur verið að færast í aukana undanfarna
mánuði. Áætlað er að ráðstöfunartekjur muni aukast, atvinnuleysi fer
minnkandi, íbúðaverð hækkar hraðar og er orðið hærra en það hefur
áður verið og lánskjör betri og lánaframboð meira en nokkru sinni fyrr.
Minni fjárfesting í íbúðarhúsnæði á síðasta ári en búist var við kann
einfaldlega að fela í sér meiri fjárfestingu á þessu ári en áður var spáð.
Bankinn spáir því að fjárfesting í íbúðarhúsnæði aukist um fimmtung
á árinu en um tæplega 10% á árinu 2006.
Það sem hafa mun einna sterkust áhrif á íbúðafjárfestingu á
þessu ári er hátt íbúðaverð. Allsterkt samband virðist vera á milli svo-
kallaðs Q-hlutfalls, (sem er hlutfall milli markaðsverðs húsnæðis og
vísitölu byggingarkostnaðar), og íbúðafjárfestingar. Þegar íbúðaverð
hækkar umfram byggingarkostnað, ætti að myndast hvati fyrir bygg-
ingaraðila til að byggja fleiri íbúðir.6 Íbúðafjárfesting var í lágmarki
árið 1999, rúmlega 3½% af vergri landsframleiðslu, en jókst jafnt og
þétt eftir það og var komin í 5½% af landsframleiðslu árið 2003.
Fyrstu tvo mánuði ársins hækkaði íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu
um að meðaltali 30% frá sama tíma fyrir ári. Íbúðaverð á höfuðborg-
arsvæðinu ríflega tvöfaldaðist á tímabilinu frá 1997-2004, samanbor-
ið við tæplega 40% hækkun byggingarkostnaðar. Á milli áranna 2003
og 2004 hækkaði húsnæðisverð um rúmlega 13%, en á sama tíma
hækkaði vísitala byggingarkostnaðar einungis um rúmlega 6%
Byggingafulltrúar gera ráð fyrir um 12% aukningu íbúðabygg-
inga á árinu í fermetrum talið, en á síðasta ári var aukningin 15%.
Byggingarmagn hefur aukist hraðar en fólksfjölgun að undanförnu og
skýrist líklega af því að ungt fólk fjárfestir fyrr en áður í nýju húsnæði
í staðinn fyrir að leigja og ættu húsnæðislán bankanna, sem gefa kost
á hærra veðhlutfalli og lengri endurgreiðslutíma en áður, auk þess sem
vextir eru lægri, að styðja við þessa þróun.
Velta á fasteignamarkaði og fjöldi kaupsamninga jókst verulega
eftir að bankarnir tóku að bjóða fasteignaveðlán í lok sumars. Á tíma-
bilinu júlí til desember árið 2004 jókst velta um 84% og kaupsamn-
ingum fjölgaði um rúmlega 65% miðað við sama tíma árið áður. Flest
bendir til þess að eftirspurn eftir íbúðum verði áfram mjög mikil.
Fyrstu tvo mánuði þessa árs jókst velta um 80% og fjöldi samninga
um 66% frá sama tíma fyrir ári.
6. Sjá t.d. ítarlega umfjöllun í Efnahagsleg áhrif breytinga á fyrirkomulagi lánsfjármögnunar
íbúðarhúsnæðis, skýrsla Seðlabanka Íslands til félagsmálaráðherra, 28. júní 2004.