Frjáls verslun - 01.11.1999, Blaðsíða 59

nda í fasteignakaupum
vita við sölu. Ganga verður út frá því að
seljandi, sem búið hefur i eign um lengri
tíma, búi yfir ákveðinni vitneskju um eign-
ina, þ.e. hversu mikilvægir kostir/ókostir
eru. í dómsmálum varðandi galla kemur
til mats dómarans að meta hversu mikil
þessi vitneskja er. Upplýsingaskyldan fær
þannig meiri þýðingu þeim mun lengur
sem seljandi hefur búið í eigninni. Ef fast-
eign er seld strax eftir kaup, eða seljandi
hefur af einhverjum ástæðum ekki búið í
eigninni, er ekki hægt að búast við því að
hann þekki hana í smáatriðum. Seljanda
ber þá skylda til að upplýsa kaupanda um
vanþekkingu sína. Ef hann hefur fengið
upplýsingar frá fyrri seljanda er honum
einnig skylt að koma þeim á framfæri til kaupanda.
Meginreglan er sú, að hegðun seljanda er metin eftir
meðalmælikvarða, sem kenndur er við „gegnan og skynsam-
an mann“. Þannig er ekki einungis um
sönnunarmat að ræða, enda er sönnun í
flestum tilfellum erfið eða nánast ógerleg.
Hvort seljandi hafi vanrækt upplýsinga-
skyldu sína fellur undir mat dómara á
sönnunargögnum og kringumstæðum. Á
það hefur verið bent að óæskilegt sé á
þennan hátt að meta hvað seljandi vissi
eða átti að vita eftir á, þ.e. vera vitur eftir
á. Þó verður að álíta að vegna erfiðrar
sönnunaraðstöðu kaupanda sé þetta eðli-
legt.
Ekki er það einungis seljandi sjálfur
sem getur á þennan hátt verið ábyrgur fyr-
ir að gefa kaupanda ekki fullnægjandi upp-
lýsingar, heldur getur ábyrgð hans verið
víkkuð út til þriðja aðila. Fasteignasali eða maki seljanda, sem
standa að sölu fyrir hönd seljanda og vanrækja upplýsinga-
skylduna, geta þannig leitt til ábyrgðar seljanda. Að því er
Deilum um ástand seldra eigna
hefur fjölgað samfara stóraukn-
um fasteignaviðskiptum á und-
anfórnum tveimur árum - en
eignirfyrir tugi milljarða hafa
skipt um eigendur. Verð á fast-
eignum á höfuðborgarsvœðinu
hejur hækkað um 20 til 25% á
rúmu ári. En hver er upplýs-
ingaskylda seljenda í fasteigna-
kaupum?
Eldri eignir
Þegar um eldri eignir er að ræða eru gerðar aðrar kröfur en þegar um nýbyggingar er að ræða. Þetta hefur í för með sér að
kaupandi getur ekki búist við því að eignin sé gallalaus. Hann hefur því takmarkaðan kröfurrétt varðandi galla sem vanalega
eru vegna slits og aldurs.
59