Frjáls verslun - 01.11.1999, Blaðsíða 60

Greinarhöfundur, Jónas Örn Jónasson, er lögfræðingur, búsettur í Danmörku, og starfrækir trygginga-
miðlunina Den Danske Forsikringsmœgler.
hendur seljanda þrátt fyrir að
hann hafi ekki upplýst um nefnda
galla. Slíkt yrði því á ábyrgð kaup-
anda. Hér er átt við t.d. innstung-
ur sem ekki virka, skemmd í hurð,
o.s.frv., en oft á tíðum er þá einnig
um atriði að ræða sem kaupandi
hefði átt að koma auga á við skoð-
un. Ekki er um neina fasta reglu
að ræða hvað telst til „minnháttar“
galla, en e.t.v. væri eðlileg viðmið-
un um 30.000. kr. að því er skaða-
bætur varðar.
Þegar um eldri eignir er að
ræða eru gerðar aðrar kröfur en
þegar um nýbyggingar er að
ræða. Þetta hefur í för með sér að
kaupandi getur ekki búist við því
að eignin sé gallalaus. Hann hef-
ur því takmarkaðan kröfurétt
varðandi galla sem vanalega eru
vegna slits og aldurs.
varðar fasteignasala gæti hugsanlega verið um endurkröfu að
ræða ef hann með ásetningi eða grófu gáleysi hefur vanrækt
að koma upplýsingum áfram til kaupanda.
Seljanda ber að upplýsa um „galla sem hala réttaráhrif" við-
eigandi er að spyrja hvort eiginlegt gallahugtak gildi í tengsl-
um við upplýsingaskylduna. Almennt er talið að í fasteigna-
kaupum sé mat á galla háðara kringumstæðum en á við um
lausafjárkaup. Meginreglan er sú að seljanda ber skylda til að
veita kaupanda upplýsingar um alla „galla sem hafa réttará-
hrif‘ (d. retlig relevant mangel).
Talað er um almenna og sérstæða
galla. Galli er almennur þegar fasteign
hefur ekki það notagildi og verðmæti,
sem almennt er að fasteignir hafi, hlut-
lægt séð. Við athugun á göllum er
fasteignin borin saman við venjulega
sams konar eign en þess er ekki krafist
að kaupandinn hafi gert að skilyrði að
hluturinn hefði sama notagildi og verð-
mæti og sams konar eign hefur. Galli
er sérstæður ef fasteign hefur ekki þau
einkenni eða eiginleika, sem ætla verð-
ur að seljandi hafi ábyrgst að eignin
hefði eða hefði ekki. Sama á við ef
eignin er ekki í samræmi við það sem
kaupandi mátti ætla, þ.e. sérstæðar og
einstaklingsbundnar forsendur kaup-
andans, sem seljandinn þekkir eða ætti
að þekkja, bregðast.
Seljandi þarf ekki að upplýsa um alla
minniháttar galla sem hafa lítið verð-
mæti í hlutfalli við verðmæti eignar í
heild. Slíkir gallar eru almennt ekki
taldir gallar sem hafa „áhrif að lögum“.
Vegna slíkra „minniháttar" galla getur
kaupandi þvi ekki haft uppi kröfu á
Takmarkanir á Skyldunnl Hafa verður í huga að fasteignir
þróast misjafnlega með tímanum og að eignir geta verið
haldnar galla án þess að eigandi þurfi að uppgötva það. Ekki
er heldur um rannsóknarskyldu seljanda að ræða. Varast ber
því að láta seljanda bera ábyrgð á göllum í of víðtækum mæli.
Víðtækar vanefndaheimildir vegna galla gagnvart seljanda,
sem er i góðri trú, myndi skapa mjög óheppilega réttaróvissu
sem kynni að vara í langan tíma þar sem gallar i fasteignum
geta oft leynst lengi.
Skoðunarskylda kaupanda takmarkar sem fyrr sagði upp-
lýsingaskyldu seljanda, og snertir jafn-
framt mat á því hvort fyrir liggi galli.
Réttarframkvæmd hefur staðfest að
fyrir hendi sé ákveðin skoðunarskylda,
en hversu víðtæk hún er verður að
meta í hverju tilfelli fyrir sig. Ohætt er
þó að segja að ef kaupandi fasteignar
hefur ekki skoðað eignina fyrir kaupin
missi hann formlega heimild sína til
gallakröfu vegna galla sem hann hefði
uppgötvað við skoðun eignarinnar.
Þegar kaupandi skoðar eign verður þó
einnig að hafa í huga að oftast er um að
ræða sýningu á eign í mjög takmarkað-
an tíma, sem stjórnað er af fasteigna-
sala eða seljanda. í ljósi þess er ekki
hægt að leggja á kaupanda skyldu til
mjög nákvæmrar skoðunar. Kröfur til
nákvæmni skoðunarinnar verða þó
meiri þegar kaupandi er faglærður á
sviði húsasmíða, og einnig ef hann hef-
ur sér til aðstoðar fagmann við skoðun
eignarinnar.
Velta má því fyrir sér hvort seljandi
geti fyrrt sig ábyrgð á göllum með
ákvæði þess efnis í samningi og þannig
takmarkað upplýsingaskyldu sína. Al-
„I því ástandi sem kaupandi hefur
kynnt sér“
Algengt er að sjá í kaupsamning al-
mennt fyrirvaraákvæði líkt og eftirfar-
andi: „Eignin er seld í því ástandi sem
kaupandi hefur kynnt sér við skoðun og
sættir sig við að öllu leyti“. Af dóma-
framkvæmd má þó álykta, að almennur
fyrirvari af þessu tagi sá sjaldnast lát-
inn hafa réttaráhrif. Slíkur fyrirvari hef-
ur því að meginreglu til engin áhrif á
upplýsingaskyldu seljanda.
Vonbrigði miðað við væntingar
Að hvaða leyti ber seljanda skylda til
að gefa kaupanda upplýsingar um eign-
ina, hvort sem er skriflega eða munn-
lega. Vanræksla á upplýsingaskyldu
getur leitt til skaðabótaábyrgðar hans.
í flestum dómum um fasteignakaup er
um það að ræða að kaupandi verður
fyrir vonbrigðum miðað við væntingar.
60