Morgunblaðið - 17.06.2007, Blaðsíða 56

56 SUNNUDAGUR 17. JÚNÍ 2007 MORGUNBLAÐIÐ
UMRÆÐAN
SJÁVARLÓÐ
Á ARNARNESI
Til sölu er fallegt 360 fm einbýlishús á 1700 fm sjávarlóð á sunnanverðu
Arnarnesi. Glæsilegt útsýni. Stórar stofur, verönd og arinn úti og inni.
Tvöfaldur bílskúr.
Sverrir Kristinsson löggiltur fasteignasali
Strandvegur - m.bílskýli
Sverrir Kristinsson löggiltur fasteignasali
Glæsileg 118 fm íbúð + bílskýli á frá-
bærum stað við Strandveg í Garðabæ.
Frá íbúðinni er óhindrað sjávarútsýni yfir
hraunið, sem er friðað. Húsið var byggt
árið 2004 og er lyftuhús. Eignin skiptist í
hol, þvottahús, eldhús, tvö herbergi,
opið sjónvarpsherbergi (sem auðvelt er að breyta í herbergi) og baðherbergi. Sérgeymsla í
kjallara og stæði í lokaðri bílageymslu. Íbúðin er öll hin vandaðasta og með fallegum gólf-
efnum, stórum gluggum og vönduðum innréttingum. V. 47,0 m. 6784
MORGUNBLAÐINU hefur bor-
ist eftirfarandi greinargerð frá Jó-
hanni G. Jóhannssyni, sviðsstjóra
Fjármálasviðs Íbúðalánasjóðs:
„Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn hef-
ur vakið athygli í fjölmiðlum og víð-
ar með því að kenna Íbúðalánasjóði
um aukna þenslu og ójafnvægi ís-
lensks efnahagskerfis og með því
að halda því fram að sjóðurinn beri
ábyrgð á háum skammtímavöxtum
hér á landi. Jafnframt er mælt með
því að hámarkslán og lánshlutfall
verði tafarlaust lækkað og að
Íbúðalánasjóður verði lagður niður
í núverandi mynd.
Ályktanir og niðurstöður Alþjóða
gjaldeyrissjóðsins vekja furðu og
benda, í besta falli, til þess að mis-
brestur hafi verið í upplýsingaöflun
sérfræðinga sjóðsins hér á landi.
Þó ber þess að geta að skoðun
þeirra um að breyta Íbúðalánasjóði
eða leggja hann niður er ekki ný af
nálinni.
Í ljósi umræðunnar síðustu daga
er rétt að draga fram nokkrar stað-
reyndir málsins, með hliðsjón af
greinargerð og niðurstöðum sér-
fræðinga Alþjóða gjaldeyrissjóðs-
ins.
Samband nafnvaxta og
verðtryggðra vaxta
Hér á landi er skuldabréfamark-
aður að mörgu leyti ólíkur því sem
tíðkast annars staðar. Sérstaða ís-
lensks skuldabréfamarkaðar er
verðtryggð skuldabréf. Þau eru yf-
irleitt gefin út til langs tíma en
óverðtryggð skuldabréf til skamms
tíma.
Oft er ósamræmi í þróun nafn-
vaxta og verðtryggðra vaxta sem
og í þróun langtíma og skammtíma
vaxta. Eðli þeirra er ólíkt og það er
oft neikvæð fylgni á milli verðbólgu
og verðtryggðra vaxta en jákvæð
tengsl milli nafnvaxta og verð-
bólgu.
Þróun skammtímavaxta stjórn-
ast mikið af stöðu hagkerfisins í
viðkomandi landi.
Vaxtaferillinn hér á landi liggur
niður á við eins og í mörgum öðrum
löndum þar sem hagvöxtur er mik-
ill, þ.e.a.s. vextirnir eru lægri eftir
því sem lánið er til lengri tíma.
Íbúðalánasjóður gefur út verð-
tryggð langtímabréf og veitir veð-
lán í samræmi við það. Tengslin
milli bréfa sjóðsins og útlánavaxta
hafa litla fylgni við skammtím-
anafnvexti, sem eru grunnvextir og
helsta hagstjórnartæki Seðlabanka
Íslands. Því getur reynst erfitt fyr-
ir Seðlabankann að berjast gegn
verðbólgu með nafnvöxtum við
þessar aðstæður þegar almenn-
ingur fjármagnar íbúðakaup sín
með langtímalánum á verð-
tryggðum vöxtum sem eru lægri en
skammtíma nafnvextir. Ábend-
ingar Alþjóða gjaldeyrissjóðsins
ættu því frekar að beinast að sam-
bandi verðtryggðra langtímavaxta
og skammtímanafnvaxta en að
stöðu Íbúðalánasjóðs.
Fjármögnun og útlánavextir
byggjast á markaðskjörum á
hverjum tíma
Útlánavextir Íbúðalánasjóðs
byggjast á fjármögnunarvöxtum
sjóðsins. Ferlið er gagnsætt þar
sem fjármögnunarvextirnir eru
markaðsvextir íbúðabréfanna.
Sjóðurinn bætir svo 0,45% álagi of-
an á vextina. Áætlað er að rík-
isábyrgð íbúðabréfa lækki mark-
aðsvexti þeirra um 0,15-0,20%. Þar
af leiðandi væru útlánsvextir
Íbúðalánasjóðs hærri sem því nem-
ur ef ábyrgðin væri ekki til staðar.
Það er deginum ljósara að 0,15-
0,20% hærri vextir hefðu engu
breytt í stríðinu við verðbólguna
hér á landi undanfarin þrjú ár.
Útlán Íbúðalánasjóðs til heim-
ila hafa dregist saman
Síðan bankarnir komu inn á
íbúðalánamarkaðinn í ágúst 2004
hafa ný útlán þeirra numið yfir 400
milljörðum króna. Ný útlán Íbúða-
lánasjóðs hafa verið 160 milljarðar
á sama tíma. Ef uppgreiðslur á lán-
um Íbúðalánasjóðs upp á 240 millj-
arða króna eru teknar með eru
nettóútlán Íbúðalánasjóðs raunar
neikvæð um 80 milljarða. Þessar
tölur gera ekki ráð fyrir lánum
bankanna í erlendum gjaldeyri, en
eins fram kemur hjá Seðlabanka
Íslands hafa slík lán aukist gríð-
arlega á þessu ári og nema nú um
80 milljörðum króna. Með þessar
tölur og almennar hagfræðikenn-
ingar í huga er erfitt að sjá hvernig
hægt er að kenna Íbúðalánasjóði
um aukna þenslu með tilheyrandi
verðbólgu.
Meðallánsupphæð og
lánshlutfall lágt
Meðallán Íbúðalánasjóðs er rúm-
lega 9 milljónir króna þó að há-
markslánsfjárhæð sé 18 milljónir.
Ef hámarkslán Íbúðalánasjóðs
hefði hækkað í samræmi við hækk-
un íbúðaverðs á höfuðborgarsvæð-
inu ætti hámarkslánið nú að vera
yfir 24 milljónir króna, en ekki 18
milljónir.
Ekki er lánað meira en sem nem-
ur 90% af kaupverði og aldrei um-
fram brunamótamat, sem yfirleitt
er mun lægra en markaðsverð á
höfuðborgarsvæðinu. Í raun geta
því tiltölulega fáir á höfuðborg-
arsvæðinu tekið hámarkslán sjóðs-
ins vegna þessara takmarkana.
Fyrstu fjóra mánuði ársins veitti
sjóðurinn einungis 40 lán á höf-
uðborgarsvæðinu þar sem há-
markshlutfalli var náð.
Bankarnir setja yfirleitt ekki
slíkar takmarkanir og lán í sam-
ræmi við markaðsvirði eigna.
Lánshlutfall Íbúðalánasjóðs er
að meðaltali um 55% og lánshlutfall
nýrra lána er um 60%. Þetta er
mun lægra hlutfall en hjá bönk-
unum.
Hækkun lánshlutfalls Íbúðalána-
sjóðs hefur því nánast engin áhrif á
þenslu, ólíkt stórauknum lánveit-
ingum bankanna til heimilanna í
erlendri mynt. Ef litið er á með-
allánsupphæð og meðallánshlutfall
hjá Íbúðalánasjóði er erfitt að sjá
hvernig Alþjóða gjaldeyrissjóð-
urinn getur komist að þeirri nið-
urstöðu að lækka beri hámarks-
lánsfjárhæð og lánshlutfall
Íbúðalánasjóðs.
Alþjóða gjaldeyr-
issjóðurinn –
Vanþekking og
rangfærslur
GREINARGERÐ
Vöggusæn
gur
vöggusett
PÓSTSENDUM
Skólavörðustíg 21 ● sími 551 4050 ● Reykjavík