Peningamál - 01.06.2005, Blaðsíða 56

ÁHÆTTA V IÐ HÆRR I VEÐSETN INGU
ÍBÚÐARHÚSNÆÐIS
P
E
N
I
N
G
A
M
Á
L

2
0
0
5
•
2
56
Central Bank, 2005). Þar hefur verðbólga verið um 2% á ári svo að
raunvextir eru tæp 3%. Hlutfall hámarkslána af kaupverði er í hærra
lagi hér miðað við það sem tíðkast í OECD-löndum, en þó ekkert
einsdæmi.4
Eftirfarandi tafla sýnir árlega greiðslu af 10 m. kr. láni miðað við
vexti, verðbólgu og lánstíma á Íslandi og í evrulöndum.
Vextir verðtryggðra húsnæðislána eru hér 4,15% og nafnvextir
óverðtryggðra lána með sömu raunvexti og 4% verðbólgu væru þá
8,32%. Nafnvextir húsnæðislána í evrulöndum voru um 4,8% árið
2004 og verðbólga um 2% svo að vextir verðtryggðra lána með sömu
raunvexti yrðu um 2,8%. Árgreiðslur verðtryggðra lána hækka með
verðbólgu, en haldast óbreyttar í krónutölu fyrir óverðtryggð lán. Við
gefna raunvexti og verðbólgu eru árgreiðslur óverðtryggðra lána því
hærri en verðtryggðra framan af lánstímanum, en síðan snýst þetta
við og greiðslubyrði óverðtryggðs láns er lægri síðari hluta lánstímans.
Miðað við ofangreindar verðbólguforsendur verða árgreiðslur verð-
tryggðra lána hérlendis svipaðar og óverðtryggðra eftir 13 ár en á
evrusvæðinu tæki það 12 ár.
Raunvirði húsnæðis á Íslandi frá 1960 er sýnt á mynd 1.5 Jákvæð
leitni, um 0,7% á ári, kemur fram í gögnunum. Auðvelt er að nefna
hugsanlegar hagfræðilegar skýringar á leitninni, en erfiðara um vik að
kanna réttmæti þeirra og verður ekki reynt hér. Jákvæð leitni er
algeng í raunvirði húsnæðis í löndum OECD á þessum tíma.6 Hún er
þó hvergi nærri algild regla; í sumum löndunum er engin merki að sjá
um hana og í öðrum gæti það oltið á vali á líkani sem notað væri við
matið hvort leitnin teldist marktæk.
Eina tæknilega ástæðu fyrir jákvæðri leitni hér er vert að nefna.
Vísitala húsnæðisverðs mælir fermetraverð í seldu húsnæði. Eitthvað
af leitninni sem vísitalan sýnir stafar af því að gæði húsnæðisins sem
hún mælir hafa aukist með tímanum. Sú leitni sem af þessu stafar
gildir því ekki um verðþróun einstakra húseigna.
Staðalfrávik að leitni frátalinni er um 11%. Þetta er meðalverð
fjölda sölusamninga á hverju ári og sveiflurnar því minni en á verði
einstakra eigna.
1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000
0,6
0,7
0,8
0,9
1,0
1,1
1,2
1,3
1,4
1,5
1,6
Náttúrulegur lógaritmi
Raunvirði húsnæðisverðs í fjölbýli á
höfuðborgarsvæðinu 1961-20041
Mynd 1
1. Skali á y-ás er náttúrulegur lógaritmi (1% breyting u.þ.b. 0,01).
Heimildir: Fasteignamat ríkisins, Hagstofa Íslands, Seðlabanki Íslands.
4. Catte o.fl. (2004) sýna hæsta hlutfall húsnæðisláns af verðmæti húsnæðis í 16 OECD-
löndum í töflu 3. Það er 80% í 9 löndum og hærra í hinum.
5. Raunvirðið er reiknað sem hlutfall vísitölu húsnæðisverðs og neysluverðsvísitölu.
6. Girouard og Blöndal (2001) sýna línurit af þróun raunvirðis húsnæðis 1970-2000 í 16
OECD-löndum á mynd 1 í grein sinni (Ísland er ekki með).
Tafla 1 Árleg greiðsla af 10 m.kr. láni á Íslandi og í evrulöndum
Vextir Lánstími Árleg greiðsla
(%) (ár) (þús.kr.)
Ísland, miðað við verðtryggð kjör 4,15 40 517
Ísland, miðað við óverðtryggð kjör 8,32 40 867
Evrulönd, miðað við verðtryggð kjör 2,8 30 497
Evrulönd, miðað við óverðtryggð kjör 4,8 30 636