Peningamál - 01.06.2005, Blaðsíða 59

ÁHÆTTA V IÐ HÆRR I VEÐSETN INGU
ÍBÚÐARHÚSNÆÐIS
P
E
N
I
N
G
A
M
Á
L

2
0
0
5
•
2
59
lágar hér meðan lán voru óverðtryggð og voru um 26% af ráðstöf-
unartekjum um 1980. Árið 1990 voru þær orðnar 83% af ráðstöf-
unartekjum, 173% árið 2000 og horfur á að þær hafi verið um 188%
árið 2004. Vaxtagreiðslurnar einar eru því orðnar allhátt hlutfall af
ráðstöfunartekjum. Full ástæða er til að reikna með að komi til sam-
dráttar í rauntekjum sem eitthvað kveður að verði meiri vanskil á
lánum launþega en við höfum reynslu af frá fyrri samdráttarskeiðum.
Óvíst er hve stór hluti húsnæðislána á eftir að flytjast til innlánsstofn-
ana, en þegar er ljóst að hlutfall þeirra í heildarlánveitingum til heimila
hefur stórhækkað.
Við miðlungs- eða gott efnahagsástand er alltaf eitthvað um að
einstaklingar lendi í greiðsluörðugleikum og getur þá hentað inn-
lánsstofnun best að ganga að veði til að tryggja sinn hag. Þetta horfir
öðruvísi við ef um almenna greiðsluörðugleika er að ræða. Á slíkum
tímum má búast við að húsnæðisverð fari lækkandi og viðskipti á
húsnæðismarkaði dragist saman. Ef innlánsstofnanir ganga þá að veð-
um og auka sölu húseigna svo að nokkru nemi gæti það orðið til að
lækka húsnæðisverð enn meira. Helstu úrræði innlánsstofnana við
svona aðstæður væru að lengja lánin. Það dregur þó úr þeim mögu-
leika að atvinnurekstur, sem er annar meginviðskiptahópur þeirra,
myndi væntanlega líka eiga í kröggum á sama tíma.
Eins og fram hefur komið er ekki víst að hækkun veðhlutfalls í
90% af kaupverði leiði til meiri vanskila. En lántakandi í greiðslu-
erfiðleikum er betur settur með lægra veðsetningarhlutfall. Það er lán-
veitandinn líka. Auðveldara er að veita gjaldfrest eða viðbótarlán þeim
sem ekki er með fullveðsetta eign, og þegar hluti af skuldinni er
tryggður með ábyrgð eða veði í eigu annarra en skuldunautar er lík-
legt að eigendur veða myndu hlaupa undir bagga og sjá til þess að
staðið verði í skilum með endurgreiðslurnar.
Með hliðsjón af fjármálastöðugleika er óæskilegt að veita hús-
næðislán yfir 70-80% af kaupverði vegna vandræðanna sem skapast
ef margir lenda samtímis í vanskilum með yfirveðsettar fasteignir á
samdráttartímum. Lán með ábyrgð annarra eru engin fyrirmyndar-
lausn þó að þau geti verið hagkvæm fyrir húskaupanda og lánveit-
anda. Æskilegra væri að meginreglan væri sú að nokkru hærra hlutfall
húsakaupa yrði greitt með sparifé kaupenda. Til þess þurfa vaxtakjör
og leigumarkaður húsnæðis að vera með því móti að það sé hag-
kvæmur kostur að leigja og spara nokkurn hluta íbúðarverðs fremur
en að taka hærra lán til að kaupa húsnæði. Frá sjónarmiði lána-
stofnana væri eðlilegt að vextir hækkuðu þegar veðhlutfall væri orðið
svo hátt að þeim stafaði hætta af. Þetta myndi stuðla að auknum
sparnaði áður en lagt væri í húsakaup, en reyndar einnig auka hlut
lána með ábyrgð annarra en húskaupanda. Svigrúm innlánsstofnana
til að verðleggja lán sín í samræmi við áhættu takmarkast þó af láns-
kjörum Íbúðalánasjóðs; sviptingarnar á húsnæðismarkaði upp á síð-
kastið stafa af samkeppni um lántakendur. E.t.v. væri gagnlegt að
beina kerfisbundnum sparnaði inn á þetta svið, t.d. einhverju í ætt við
sparimerkin sálugu eða viðbótarlífeyrissparnaðinn sem nú er orðinn
hluti af almennum launakjörum. Hvorugt ætti þó við í óbreyttri mynd.