Peningamál - 01.06.2005, Blaðsíða 57

ÁHÆTTA V IÐ HÆRR I VEÐSETN INGU
ÍBÚÐARHÚSNÆÐIS
P
E
N
I
N
G
A
M
Á
L

2
0
0
5
•
2
57
Hér hafa orðið afar miklar breytingar á verðbólgu og lána-
markaði tímabilið sem þessi gögn ná yfir og rýrir það gildi þeirra til að
meta framtíðarhorfur. En á sama tíma voru sveiflur af svipaðri stærð
og fram koma á mynd 1 algengar í löndum þar sem lána- og verð-
lagsmál voru með allt öðrum hætti og líkari því sem nú ríkir hér.7 Það
er því ástæða til að velta fyrir sér afleiðingum breytinga á hús-
næðislánum miðað við að raunvirði húsnæðis haldi áfram að sveiflast
ámóta mikið og við höfum reynslu af.
Breytingar á eftirstöðvum og raunvirði húsnæðis
Mynd 2 sýnir verðmæti eftirstöðva verðtryggðs láns og áfallinna
vaxta áður en greiðsla fer fram, miðað við að lánið sé upphaflega
90% af kaupverði. Sýnd eru dæmi um lán til 25 og 40 ára með 4,15%
vöxtum. Af myndinni sést að skuldin er enn um 80% af verðmæti
upphaflegs kaupverðs 10 árum eftir að lánið er tekið þegar lánstími er
40 ár. Enn hærra er hlutfallið miðað við verðmæti húseignarinnar sem
keypt var fyrir lánið. Verðmæti húsnæðis lækkar með tímanum og
telur Fasteignamat ríkisins8 að húsnæði yngra en 10 ára rýrni um 1%
á ári en eldra húsnæði um 0,3%. Um 12 ár líða þar til að eftirstöðvar
af láni til 40 ára eru komnar niður í 80% af verðmæti húsnæðisins
þegar greiðslan fer fram og tekið er tillit til fyrningar um 0,3% á ári.
Þarna er heldur ekki reiknað með leitni í raunvirði húsnæðisverðs, en
jákvæð leitni lækkar hlutfall eftirstöðva og verðmætis húsnæðisins.
Í skýrslu Seðlabankans (2004) kemur fram að einföld tímaraða-
líkön falla ekki sem best að röðinni á mynd 1, auk þess sem hæpið er
að gera ráð fyrir að eiginleikar hennar haldist hinir sömu næstu 40
árin. En myndin ein dugar til að gera sér sæmilega grein fyrir hvaða
áhrif það hafi á líkurnar á að verðmæti húsnæðis falli niður fyrir eftir-
stöðvar lánsins ef veðsetning hækkar frá 70% af kaupverði í 90%.
Miðað við röðina á mynd 1 hefðu aðeins húsnæðiskaupendur
árin 1966 og 1982 lent í því að verðmæti húsnæðisins sem þeir
keyptu félli einhvern tíma niður fyrir eftirstöðvar láns sem var 70% af
kaupverði. Þetta gerðist árið 1970 hjá þeim sem keyptu 1966 en árin
1985 og 1986 hjá þeim sem keyptu árið 1982. Hins vegar hefði hátt
hlutfall kaupenda með 90% lánshlutfall orðið fyrir því að andvirði
húseignarinnar færi niður fyrir eftirstöðvar lánsins og algengt að slíkt
ástand stæði í nokkur ár. Það er ljóst að jafnvel þó að nokkuð dragi úr
sveiflum á húsnæðisverði á komandi árum er líklegt að upp renni
tímabil þar sem þeir sem keyptu húseign síðasta áratuginn eða jafnvel
fyrr, með 90% lánshlutfalli, eigi minna verðmæti í henni en nemur
eftirstöðvum lána sem á henni hvíla. Slík tímabil geta staðið miklu
lengur en eitt eða tvö ár.
Miðað við lýsingu á húsnæðislánamarkaði OECD-landa í
greinum Catte o.fl. (2004) og Girouard og Blöndals (2001) virðist
hættan á að áhvílandi lán verði hærri en verðmæti húseignar talsvert
meiri hér en í flestum OECD-löndum. Þar er algengt að hæsta láns-
hlutfall sé aðeins 80% af verðmæti eignarinnar. En auk þess lækkar
0 4 8 12 16 20 24 28 32 36 40
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
% af upphaflegu kaupverði
Lán til 40 ára
Lán til 25 ára
Verðtryggðar eftirstöðvar og áfallnir vextir hús-
næðisláns sem hlutfall af upphaflegu kaupverði
Mynd 2
Miðað við að tekið sé lán fyrir 90% af kaupverði með 4,15%
raunvöxtum, til annað hvort 25 eða 40 ára
Ár
7. Girouard og Blöndal (2001), mynd 1.
8. Sjá vefsíðu Fasteignamatsins, www.fmr.is, undir Brunabótamat, afskriftir.