Morgunblaðið - 01.05.1986, Page 60

60
MORGUNBLAÐIÐ, FIMMTUDAGUR1. MAl 1986
Fyrirgreiðsla
við íbúðaskipti
- vandamál aldraðra við íbúðaskipti -
hvernig er hægt að leggja þessu máli lið?
eftir Ingibjörgu R.
Guðmundsdóttur
Á síðustu misserum hefur Verzl-
unarmannafélag Reykjavíkur byggt
söluíbúðir fyrir aldraða félagsmenn
og hef ég í því sambandi kynnst
nokkuð þeim erfiðleikum, sem
mæta eldra fólki við íbúðaskipti.
Tilgangur þessa erindis er að fara
iauslega yfir aðstæður þesa fólks
eins og þær eru nú, svo og nokkur
atriði, sem hugsanlega gætu orðið
því að liði. Ég miða í flestu við þá
aðila, sem ég þekki bezt til, þ.e.
félagsmenn VR, enda ætla ég að
aðstæður annarra aldraðra séu í
flestu svipaðar. Ég hef tekið ýmsar
upplýsingar upp úr könnun, sem
VR lét gera 1983 á högum aldraðra
félagsmanna sinna og ég nefni hér
eftir til hagræðis aðeins könnun
VR.
Það verða ýmsar ástæður til þess
að eldra fólk leggur út í húsnæðis-
skipti og eru þær bæði fjárhagsleg-
ar og félagslegar og er sama að
segja um þau vandamál, sem slíkum
skiptum fylgja.
Álgengustu ástæður þess fyrir
sölu húsnæðis eru:
— að minnka við sig
— að flytja í hentugra húsnæði
— að kaupa eða leigja sérhannaðar
íbúðir fyrir aldraða
— að flytjast á dvalarheimili fyrir
aldraða
— að flytjast til bama eða annarra
ættingja.
Flestir lækka umtalsvert í tekjum
við verkalok og verða því margir
að minnka útgjöld sín eftir mætti.
Starfsþrekið minnkar og fólki reyn-
ist erfitt að halda við húseignum
og görðum og vill frekar flytja sig
um set en að allt fari í vanhirðu.
Enn eitt er það að margir búa í
húsnæði, sem er mjög óhentugt
fyrir aldraða svo sem á efri hæðum
í lyftulausum húsum, sem gerir
þeim ókleift að búa þar áfram.
Aldraðir eru nú u.þ.b. 10% þjóðar-
innar og meðalaídurinn hækkar
stöðugt en hann er nú orðinn með
því hæsta sem þekkist í heiminum.
Á sama tíma styttist starfsævin og
er því þörf mikillar fyrirhyggju til
að tryggja gott ævikvöld. Það er
öllum ljóst það ástand, sem ríkt
hefur í húsnæðismálum aldraðra og
sem dæmi má nefna öll þau hundruð
aldraðra, sem eru á biðlistum fyrir
vemdað húsnæði á vegum Reykja-
víkurborgar. Á síðustu árum hafa
eldri borgarar myndað með sérýmis
hagsmunasamtök og fjölgar þeim
stöðugt. Það er athyglisvert að
samkvæmt könnun VR 74% svar-
enda telja húsnæðismál mikilvæg-
ustu hagsmunamál aldraðra en því
næst lífeyris- og tryggingamál. Þar
kemur einnig fram að 90,5% búa í
eigin húsnæði og vilja gera það eins
lengi og mögulegt er. Nær allir eru
hlynntir byggingu sérhannaðra
fbúða fyrir aldraða og meiri hlutinn
vill kaupa slíkar íbúðir í stað þess
að leigja þær. Það er í samræmi
við þetta að ýmis hagsmunasamtök
aldraðra, félagasamtök og opinberir
aðilar hafa haflst handa um bygg-
ingu sérhannaðra söluíbúða fyrir
aldraða. VR er einn þessara aðila
og byggir nú þessar 60 íbúðir við
Hvassaleiti 56—58 í samvinnu við
Reykjavíkurborg, sem á þar þjón-
ustukjama. Þetta eru íbúðir, sem
fólk getur dvalið í þó að það þarfn-
ist einhverrar sérstakrar þjónustu
eða svo lengi sem það þarf ekki
stöðuga hjúkrun. Þetta er að flestra
mati mjög æskilegur kostur en
honum fylgja ýmis vandamál, sem
áríðandi er að leysa.
Þegar skipt er í ódýrara eða
jafndýrt eldra húsnæði hefur það
haft óveruleg fjárhagsleg vandamál
í för með sér enda hefur verið um
að ræða kaup og sölu á sömu kjör-
um. Þegar verið er að skipta úr
eldra húsnæði í nýtt er vandinn
meiri enda er verðmismunur mikill
og greiðslukjör mjög ólík. Þetta
hefur líklega sjaldan verið ólíkara
en á síðustu tveimur árum og hefur
þróun mála á þessum árum komið
flestum í opna skjöldu.
Á þessu tímabili hafa nýbygging-
ar hækkað í samræmi við bygging-
arkostnað en á sama tíma hefur
verð eldri íbúða staðið í stað. Sem
dæmi má nefna að í október 1984
gátu þeir sem ætluðu að kaupa
íbúðir í VR-húsinu og áttu góðar
3ja herbergja íbúðir vænst þess að
geta keypt stóra 2ja herbergja íbúð
og fengið einhvem mismun til eigin
neyzlu. Nú er þetta svo að VR-íbúð-
imar em aðeins undir kostnaðar-
áætlun, þ.e. hafa hækkað heldur
minna er byggingarvísitalan, en
eldri íbúðirnar hafa staðið að mestu
í stað og þessir aðilar þurfa að
greiða allt að eina milljón króna á
milli. Það gefur auga leið að þetta
skapar mikla erfíðleika og hafa
ýmsir orðið að hætta við kaupin af
þessum sökum. Því miður er
VR-húsið ekkert einsdæmi og hefur
það sama skeð hjá flestum öðmm.
Annað er það, að ýmsar eignir,
einkum þær stærri, hafa verið nær
óseljanlegar þrátt fyrir lágt verð.
Þetta orsakast af ýmsum atriðum,
svo sem lánareglum, óvenju miklu
framboði, sem að einhvetju leyti
má rekja til byggingar nokkurs
Qölda íbúða fyrir aldraða, svo og
Qármagnsskorti kaupenda. Það var
að sjálfsögðu óeðlilegt þegar tutt-
ugu til þrjátíu ára gamlar íbúðir
kostuðu þar sama eða jafnvel meira
en nýjar, en hinn mikli verðmismun-
ur, sem er nú á þessum eignum,
er enn óeðlilegri.
Flest eldra fólk hefur lítið hand-
bært fé og getur aðeins fjármagnað
kaup nýju íbúðarinnar með sölu
eldra húsnæðis. Því reynist oft
erfitt að greiða háar upphæðir á
byggingartímanum eins og víða
tíðkast og verður það oft til þess
að það verður að hætta við kaupin.
Ymist er verið að selja þessar íbúðir
á föstu verði, sem oftast er áætlað
í hærri kantinum til að tryggja
seljanda einhvern gróða eða í það
minnsta að hann verði ekki fyrir
tapi, eða verið er að selja á kostnað-
arverði. Hvort sem er þá eru ýmsar
leiðir hugsanlegar til að koma þess-
um aðilum til aðstoðar og ætla ég
að nefna nokkrar.
Eignaskiptaaðf erðin:
Seljandinn tekur eign hins aldr-
aða, kaupandans, sem greiðslu á
hinni nýju eign og útvegar lán fyrir
mismun ef einhver er. Þetta er
mjög hentugt fyrir kaupandann,
sem með þessu móti losnar við alla
fyrirhöfn af sölu fasteignarinnar og
þarf ekki að hafa áhyggjur af
dyntóttum fasteignamarkaði. Þessi
aðferð er óhentug fyrir seljandann,
sem tekur áhættuna á að geta selt
fasteignina án tafa á áætluðu verði.
Ennfremur flyzt öll fyrirhöfn af
sölunni yfir á seljandann. Þessi
aðferð er að mínu mati ónothæf
fyrir aðra en opinbera aðila vegna
þeirrar áhættu sem hér er tekin.
„Fljótandi“ aðferð-
in/VR aðferðin:
Kaupandinn greiðir ákveðna
upphæð því til staðfestingar að
hann hyggst kaupa íbúðina en að
öðru leyti fjármagnar seljandinn
bygginguna á byggingartímanum
með lántökum og sér um hana að
öllu leyti. Þegar líða tekur að af-
hendingu húsnæðisins selur kaup-
andi eldra húsnæðið og greiðslunum
fyrir það er stillt saman við af-
borganir að nýju eigninni, þ.e. þær
eru látnar „fljóta" á milli. ef einhver
verðmismunur verður, er hann brú-
aður með lánum. Kostir þessarar
aðferðar eru þeir, að kaupandi þarf
ekki að selja fyrr en skömmu áður
en hann fær nýja húsnæðið afhent
og getur að einhveiju leyti valið
þann tíma sem hann telur hentug-
astan til sölu. Ókostimir eru mikill
fjármagnskostnaður og all veruleg
fyrirhöfn seljanda við að stilla
saman greiðslur og úvega fjár-
magn. Sú aðferð sem VR notar
vegna VR-hússins er að miklu leyti
þessi en gengur nokkuð lengra.
Kirkjur á landsbyggðinni:
Fermingar á sunnudag
Oddakirkja:
Ferming 5. sunnudag eftir páska
(alm. bænad.) 4. maí kl. 14.
Prestur sr. Stefán Lárusson.
Fermd verða:
Svavar Bergdal Þrastarson,
Stórólfshvoli, Hvolhr.
Víðir Ingólfur Þrastarson,
Stórólfshvoli, Hvolhr.
Anna María Birgisdóttir,
Stórólfshvoli, Hvolhr.
Lára Ólafsdóttir,
Oddhóli, Rangávallarhr.
Kirkjuhvolsprestakall:
Fermingarguðsþjónusta í Árbæjar-
kirkju sunnudaginn 4. maí kl. 14.
Prestur: sr. Auður Eir Vilhjálms-
dóttir, sóknarprestur.
Fermd verða:
Ásþór Þórisson,
Lyngási
Guðbjörg Gísladóttir,
Meiri Tungu
Harpa Þorsteinsdóttir,
Rauðalæk
Jón Ingþór Haraldsson,
Efri Rauðalæk________________
Kotstrandarkirkj a:
Fermingkl. 14.
Prestur sr. Tómas Guðmundsson.
Fermd verða:
María Óskarsdóttir
Borgarheiði 8 H. Hveragerði.
Lilja Dögg Björgvinsdóttir
Hvoli Olfusi
Blönduóskirkja.
Ferming 4. maí kl. 10.30 og 14.
Prestur sr. Árni Sigurðsson.
Fermd verða:
Baldur Geir Arnarson,
Mýrarbraut 25 _____
Ingibjörg Guðmundsdóttir flytur
erindi sitt á ráðstefnunni á
Akureyri.
Kaupandinn getur ákveðið hvort
hann vill eingöngu greiða staðfest-
ingargjald eða hvort hann vill
greiða meira á byggingartímanum
og allar greiðslur hans eru verð-
tryggðar. Einu skilyrðin eru þau
að hann hefji greiðslur eigi síðar
en tveimur mánuðum fyrir afhend-
ingu og ljúki þeim í síðasta lagi 10
mánuðum eftir. VR sér um að stilla
saman greiðslum fyrir eldra hús-
næðið og það nýja og að útvega lán
fyrir mismuninum eftir því sem
hægt er. Geta þessir aðilar fengið
Húsnæðismálastjómarlán skv. al-
mennum reglum. Lífeyrissjóður
verzlunarmanna opnaði séstakan
lánaflokk fyrir þá aðila sem þessi
lán dygðu ekki og ef þetta tvennt
dugar ekki þá lánar sjúkrasjóður
VR ákveðna upphæð til 5 ára af-
borgunarlaust. Það gefur auga leið
að þar sem öll þessi lán taka vexti
og verðbætur geta ellilífeyrisþegar
ekki greitt afborganir af þeim nema
til komi afborganir af eldri eignum
eða eitthvað sambærilegt. Ókostir
þessa kerfis eru hár fjármagns-
kostnaður eins og í fyrra dæminu
en á móti koma þó verðbætur á
innborganir. Ennfremur er töluverð
áhætta að selja á kostnaðarverði
vegna stökkbreytinga á fasteigna-
og peningamarkaðnum eins og nú
hafa orðið. Þegar finna á leiðir til
úrbóta er nauðsynlegt að athuga
hvar skórinn kreppir að. Ef við
tökum mið af sölu húsnæðis þeirra
sem keypt hafa í VR-húsinu þá
hafa flestir selt á þeim kjörum að
fá 70% íbúðarverðs greidd á 12
mánuðum, kaupandi hefur yflrtekið
Baldur Reynir Sigurðsson,
Hólabraut 11
Bergþór Amar Ottósson,
Hólabr. 9
Guðmundur Karí Ellertsson,
Hlíðarbr. 8
Hafdís Vilhjálmsdóttir,
Hlíðarbr. 19
Hjörtur Ingi Eiríksson,
Hnjúkabyggð 27a
Hjörvar Pétursson,
Húnabr. 6
Jón Kristófer Sigmarsson,
Hólabr. 15
Jón Ragnar Gíslason,
Skúlabr. 1
Lárus Blöndal Benediktsson,
Melabr. 1
Lárus Gunnar Sigurðsson,
Urðarbr. 23
áhvflandi lán ef einhver em og
eftirstöðvamar greiðast á fjórum
ámm með 20% vöxtum. Nokkrir
hafa selt á heldur lægra verði en
fengið allt íbúðarverðið greitt á 18
mánuðum og örfáir seldu einnig
með aðeins lægri útborgun en verð-
tryggðum eftirstöðvum. Það er
augljóst af þessu að aðeins verulega
stórar eignir seljast nægilega háu
verði til að greiða nýja íbúð lána-
laust. Það virðast litlu minni breyt-
ingar vera fram undan í fasteigna-
og peningamarkaðnum en orðið
hafa á sl. tveimur ámm og treystir
enginn sér til að spá hverjar þær
verði. Breytingar þær sem verða á
reglum Húsnæðisstofnunar 1. sept-
ember nk. geta breytt miklu fyrir
eldra fólk sem og aðra en erfítt er
að meta hvort það verður til hins
betra eða verra. Ennfremur geta
þær breytingar sem Félag fast-
eignasala hefur boðað á greislukjör-
um breytt umtalsverðu. Það er útlit
fyrir að sölumöguleikar stærri
eigna aukist, þar sem ætla má að
fólk kaupi nú stærri eignir fyrr en
það hefur gert hingað til. Enn-
fremur er talið líklegt að fasteignir
hækki eitthvað í verði. Þessar nýju
reglur auka einnig óvissu þeirra,
sem áður hafa fengið lán hjá Hús-
næðisstofnun og þ.á m. eldri borg-
ara.
Það er ljóst, að ef framhald á
að verða á byggingu sérhannaðra
söluíbúða fyrir aldraða verðu aukin
fyrirgreiðsla að koma til. Lána-
möguleikar em nú af skomum
skammti og greiðsluskilmálar
þeirra lána, sem í boði em henta
engan veginn ellilífeyrisþegum. Það
er eðlilegt að mínu mati að Hús-
næðisstofnun og Iífeyrissjóðir setji
upp sérstaka lánaflokka eingöngu
fyrir þessar íbúðir og verði afborg-
anir af þeim með öðmm hætti en
af öðmm lánum. Eftirstöðvar lán-
anna yrðu mögulega meiri en af
öðmm lánum en hér er ekki spum-
ingin hversu góð „íjárfesting" slík
lán væm fyrir lántakandann, heldur
hvort þau tryggðu að hann gæti
keypt húsnæðið. Því miður ber
nokkuð á því að böm og aðrir
aðstandendur aldraðra ráði þeim
frá kaupum af þessu tagi þar sem
þeir telja væntanlegan arf sinn
skerðast af þeim sökum. Það þarf
Það sjálfsögðu að tryggja að af-
rakstur ævistarfs aldraðra brenni
ekki upp á verðbólgubáli eins og
sparifé þess hefur gert til skamms
tíma.
Lífeyris- og sjúkrasjóðir em þess
eðlis að eðlilegt má telja að þeir
taki þátt í að tryggja öldmðum
umönnun og öruggt húsnæði. Væri
æskilegt að fleiri slíkir sjóðir fæm
að dæmi verzlunarmanna og
styrktu sína félaga.
Það er mikið atriði fyrir þjóð-
félagið að sem flestir geti séð sér
fyrir eigin húsnæði. Það er því
eðlilegt að ríki og bær komi inn i
þessa mynd og aðstoði eftir því sem
hægt er. Reykjavíkurborg hefur
m.a. tekið þátt í byggingu þjónustu-
kjama með slíkum húsum og em
nú að byggja hús í Seljahverfi, sem
þeir hyggjast selja. Fleiri sveitarfé-
lög hafa lagt í svipaðar fram-
kvæmdir. Það er mikið atriði að
þessir aðilar taki þátt í fjárfrekum
rekstrarliðum og tryggi að minnsta
kosti að ekki sé dýrara að búa í
eigin íbúð af þessari gerð en í leigu-
húsnæði bæjarfélaganna. Kemur
Linda Sóley Halldórsdóttir,
Blöndubyggð 3
Ólafur Magnús Sveinsson,
Heiðarbr. 8
Perla Rúnarsdóttir
Skúlabr. 23
Reynir Finndal Grétarsson,
Melabr. 11
Sigurbjörn Ægir Sigurbjörnsson,
Mýrarbr. 33
Steinunn Snorradóttir,
Urðarbr. 20
Valur Kristján Valsson,
Holtabr. 6
Þórarinn Ingi Ólafsson
Brekkubyggð 26
Þórir Svan Ámason,
Héraðshælinu Blönduósi
Þormóður Orri Baldursson,
Brekkubyggð 10