Morgunblaðið - 26.08.2009, Blaðsíða 24

FRÉTT í Morg-
unblaðinu 31. júlí sl. er
tilefni þessara skrifa.
Þar er fullyrt að 101
hótel sé yfirveðsett.
Þessi fullyrðing er
hæpin.
Byggt er á mati Vig-
gós Sigursteinssonar
fasteignasala, sem
slær þann varnagla, að
matið sé reist á „töl-
fræði um fasteignina hjá Fast-
eignaskrá og aðstæðum á fast-
eignamarkaði í dag“, auk þess sem
um „gróft áætlað“ mat sé að ræða.
Hér er gert ráð fyrir að átt sé við
skráningu fasteignarinnar í Lands-
skrá fasteigna, sem Fasteignaskrá
Íslands annast og varðveitir.
Í henni er mannvirkið talið
2.066,2 m². Miðað við mat Viggós er
fermetraverð í húsinu á bilinu 315-
363 þús. kr. Ekki verður séð í fljótu
bragði annað en að Viggó sé að
vitna í þessa einföldu aðferð, og
meti fasteignina eins og um skrif-
stofuhúsnæði í betri kantinum sé að
ræða. Það er einföldun og getur
verið afar villandi.
Hér verður ekki haldið uppi vörn-
um fyrir aðila málsins, aðeins bent á
að svo virðist sem ekki hafi verið
faglega staðið að mati á verðmæti
eignarinnar, en það getur skipt
verulegu máli.
Meginvillan –
mat hótels án rekstrar
Tekið er fram í greininni að matið
eigi við fasteignina án rekstrar.
Lykilástæða þessara skrifa liggur í
þessari yfirlýsingu. Þar er meg-
inregla við mat á hótelum, að rekst-
ur og fasteign eru metin sem heild.
Ástæðan er einföld. Hótelbyggingar
eru afar sérhæfð hús. Það stafar
m.a. af fjölda baðherbergja, veit-
ingaaðstöðu, ráðstefnumöguleikum,
herbergisþjónustu og fleira mætti
telja.
Þess vegna verður hótel ekki
metið til verðs, né sem veðandlag,
án þess að rekstrarreikningar liggi
fyrir, sundurliðaðir eftir sölu á gist-
ingu, veitingum og ráðstefnuað-
stöðu auk annarrar þjónustu.
Við mat á hótelum er byggt á
arðsemi, en einnig er afskrifuðu
kostnaðarmati beitt.
Mat á hóteli er því alls
ekki einföld ágiskun,
heldur flókin að-
ferðafræði og mat á
fjölmörgum und-
irþáttum áður en
heildarniðurstaða ligg-
ur fyrir.
Undirritaður mat
fyrir nokkrum árum
Hilton-hótelið fyrir er-
lendan banka. Þrátt
fyrir að rekstraraðili
hótelsins ætti ekkert í
húsinu og leigði það gegn ákveðnu
umsömdu leiguverði var gerð krafa
um að mat færi fram eftir hefð-
bundinni leið, eins og lýst hefur ver-
ið hér að framan.
Hvað kostar 101 hótel?
Hér verður ekki farið út í að
meta hótelið, enda er það ekki til-
gangur þessarar greinar, heldur að
vara við fljótfærnislegum vinnu-
brögðum, sem eru til þess fallin að
valda fjárhagslegu tjóni. Þó skal
bent á, að einn af grunnþáttum í
mati hótels er að skoða afkastaget-
una, þ.e. fjölda herbergja og gesta
sem hægt er það þjóna í veit-
ingasölum og á ráðstefnum. Fer-
metraverð er því kannski sísta leið-
in til að komast að niðurstöðu um
verðmæti hótels. Til gamans má
geta þess að tilboði sem var gert í
Hótel Sögu í febrúar 2006 upp á 4,3
milljarða króna var hafnað (sjá frétt
í Morgunblaðinu 4. febrúar 2006).
Mat á verðmæti
sérhæfðra fasteigna
Í framhaldi af þessu verður ekki
komist hjá að minnast á matsstörf
almennt og stöðu þeirra á Íslandi.
Það eru einungis örfáir menn á Ís-
landi, sem eru til þess hæfir að ann-
ast flókin og viðamikil markaðsmöt
sérhæfðra eigna. Frumkvöðull á
þessi sviði var Stefán Ingólfsson
verkfræðingur, en hann lést langt
um aldur fram árið 2004.
Mat eignum bankanna
Því vaknar spurning um hvernig
sé staðið að mötum á sérhæfðum
fasteignum bankanna í yfirstand-
andi uppgjöri. Hverjir meta? Hver
er reynsla þeirra og burðir til að
meta verðmæti fasteigna? Hvernig
er metið? Eru mötin rökstudd? Eru
mötin faglega unnin? Það væri
gaman að fá svör við þessum spurn-
ingum.
Fyrir skömmu var viðtal við Finn
Sveinbjörnsson, forstjóra nýja
Kaupþings, um þá nýjung að af-
skrifa eftirstöðvar lána niður í 110%
af verðmæti veðsettra eigna. Þegar
hann var spurður að því við hvaða
verðmæti ætti að miða svaraði hann
með spurningu: „Er fasteignamatið
ekki nokkuð rétt?“ Þetta svar lýsir
ekki mikilli þekkingu eða reynslu af
matsstörfum.
Matsstörf eru
sérhæfð og vandasöm
Það er nauðsynlegt að fjalla um
mat fasteigna af varkárni, því verð-
mæti fasteigna er gjarnan afar stór
hluti af eignasafni hvers og eins. Oft
er um háar fjárhæðir að tefla og öll
óþarfa ónákvæmni og frávik geta
hlaupið á tugum og hundruðum
milljóna. Þessi varkárni á líka við
um fréttaflutning af verðmæti fast-
eigna.
Við mat á markaðsverði fasteigna
ber ávallt að standa faglega að
verki. Eitt grundvallaratriðið er að
matsmaður sé sjálfstæður og óháð-
ur og að engin hagsmunatengsl geti
haft áhrif á niðurstöðu mats.
Í alþjóðlegum reikningsskilastaðli
(IAS – staðall 16) yfir varanlega
rekstrarfjármuni er gert ráð fyrir
mati óháðra matsmanna á þeim,
með reglulegu millibili, í því skyni
að tryggja trúverðugleika verðmæt-
is fyrirtækja.
Er hugsanlegt að fall okkar í
hruninu hefði orðið minna en raun
ber vitni ef matsverkefnum hefði
verið sinnt sem skyldi áður en efna-
hagskerfið tók að riða til falls?
Eftir Magnús
Axelsson »Mat á hóteli er því
alls ekki einföld
ágiskun, heldur flókin
aðferðafræði og mat á
fjölmörgum undirþátt-
um áður en heildarnið-
urstaða liggur fyrir.
Magnús Axelsson
Höfundur er fasteignasali og mats-
maður sem hefur sérhæft sig í verð-
mati fasteigna undanfarinn hálfan
annan áratug.
Yfirveðsetning 101 hótels
LAUGARDAGINN
22. ágúst birtist í
Morgunblaðinu grein
eftir Kolbrúnu Hall-
dórsdóttur sem nefn-
ist „Stjórnlaus vega-
gerð á hálendi
Íslands“. Nánar er
síðan fjallað um þetta
mál í Morgunblaðinu
24. ágúst, bæði í frétt
og leiðara. Í grein
sinni gerir Kolbrún Halldórsdóttir
alvarlegar athugasemdir við slóða
sem birtist í „tölvustýrðum korta-
grunni“, eins og hún kýs að nefna
kort fyrir gps-tæki sem framleidd
eru af Samsýn ehf. Sem ábyrgð-
araðili þessarar kortaútgáfu er mér
rétt og skylt að blanda mér í þessa
umræðu og leiðrétta nokkur atriði í
grein Kolbrúnar og umfjöllun
Morgunblaðsins.
Kortagerð Samsýnar fyrir gps-
leiðsögutæki og aðra miðla er
metnaðarfullt verkefni, sem bæði
er tímafrekt og kostnaðarsamt.
Ákveðið var að ráðast í þetta verk-
efni fyrir nokkrum árum vegna
þess að þörfin fyrir einn heild-
stæðan vegagrunn af öllu Ísland
var mikil. Kortin sem
nú eru í notkun hjá
flestum notendum
Garmin gps-tækja á
Íslandi eru afrakstur
þessarar vinnu og hafa
kortin fengið mjög
góðar viðtökur og þótt
vera ákveðin bylting í
ferðamennsku á Ís-
landi. Við gerð kort-
anna var haft að leið-
arljósi að afla bestu
fáanlegra upplýsinga á
hverju svæði fyrir sig
og er t.a.m. stór hluti kortanna
keyptur af Landmælingum Íslands.
Aðrir hlutar kortanna koma úr
gagnasafni Samsýnar, frá sveit-
arfélögum og eins hefur ferða-
klúbburinn 4X4 lagt inn hluta af
sínu slóðasafni. Þess má geta að
ferðaklúbburinn 4X4 vinnur að
kortlagningu slóða á hálendi Ís-
lands í samvinnu við Landmæl-
ingar Íslands og umhverfisráðu-
neytið.
Yfirlýsing fyrrverandi umhverf-
isráðherra um að „… í krafti þessa
frelsis (innskot greinarhöfundar:
markaðsvæðingar kortagerðar) fari
sjálfskipaðir slóðagerðarmenn um
landið og merki inn á sína eigin
kortagrunna slóða … og selji hverj-
um sem hafa vill aðgang að upplýs-
ingunum“ á því ekki við um korta-
gerð Samsýnar. Slóðinn, sem var
kveikjan að grein fyrrverandi um-
hverfisráðherra, er vissulega sýnd-
ur á gps-kortum Samsýnar og er
ástæðan fyrir því einföld. Slóðinn
er þarna og hefur verið í áratugi.
Að birta hann ekki væri fölsun á
staðreyndum.
Hlutverk Samsýnar er fyrst og
fremst að búa til rétt kort en ekki
að ákveða hvar má aka og hvar
ekki. Við höfum átt ágætt samstarf
við Landmælingar Íslands við gerð
þessara korta og viljum halda því
áfram. Afstaða forstjóra Landmæl-
inga Íslands, í frétt Morgunblaðs-
ins í dag, til einkarekinnar korta-
gerðar kemur því mjög á óvart.
Þess má síðan geta að umræddur
slóði er sýndur á kortum Land-
mælinga Íslands í mælikvarða
1:100.000 blað 66 Holtamanna-
afréttur.
Eftir Kristin Guð-
mundsson
» Sem ábyrgðaraðili
þessarar kortaút-
gáfu er mér rétt og
skylt að blanda mér í
þessa umræðu og leið-
rétta nokkur atriði í
grein Kolbrúnar og um-
fjöllun Morgunblaðsins.
Kristinn Guðmundsson
Höfundur er framkvæmdastjóri Sam-
sýnar ehf.
Slóðar og kort af
hálendi Íslands
24 UmræðanBRÉF TIL BLAÐSINS
MORGUNBLAÐIÐ MIÐVIKUDAGUR 26. ÁGÚST 2009
FYRIR réttum tveimur árum var
skrifað undir samstarfssamning
Akureyrarbæjar og Becromal og
raforkusamning milli Landsvirkj-
unar og sama fyrirtækis um orku-
öflun og uppbyggingu aflþynnu-
verksmiðju í Krossanesi. Eftir
þann góða dag hefur verið unnið
ötullega að framkvæmdinni og að
baki er gríðarleg fjárfesting í hús-
næði, línulögnum og tækjum upp á
röska 10 milljarða króna. Hér hafa
bæði verið erlendir verktakar og
fjölmargir eyfirskir iðnaðarmenn
að störfum við bygginguna og
uppsetningu vélasamstæðna.
Þessa dagana er verið að ljúka
lokafrágangi við húsnæðið og setja
fyrstu vélasamstæðurnar í gang.
Þegar verksmiðjan verður komin í
full afköst mun hún skapa um 90
störf og framleiða aflþynnur í raf-
þétta sem er að finna í öllum raf-
eindatækjum. Hér er verið að
nýta okkar grænu orku í nær
mengunarlausa framleiðslu og
framleiða eftirsótta vöru sem mun
skila liðlega 14 milljörðum króna í
útflutningsverðmæti á ári. Hráefn-
ið í aflþynnurnar er framleitt á
Ítalíu en vonandi verður hægt að
framleiða þynnurnar í álverum Ís-
lands þegar fram líða stundir
Undirbúningur að verkefninu
hófst árið 2003 og var fyrst og
fremst unninn hér heima í héraði
af Atvinnuþróunarfélaginu og Ak-
ureyrarbæ og ég vil nota tækifær-
ið og þakka forsvarsmönnum AFE
fyrir þrautseigj-
una. Bæjaryf-
irvöld fögnuðu
áhuga ítalska
fyrirtækisins á
að taka þátt í
framtíðarupp-
byggingu Ak-
ureyrar og að
skapa hér ný
störf og nýja
þekkingu í hátækniiðnaði og bæj-
arstjórn ákvað að styðja við upp-
bygginguna með því að styrkja
þjálfun starfsmanna í samvinnu
við hinn öfluga Verkmenntaskóla á
Akureyri.
Frá upphafi ríkti einhugur inn-
an bæjarstjórnar um þessa hug-
mynd og henni var tekið fagnandi
enda svo sannarlega mikilvægur
þáttur í atvinnuuppbyggingu
svæðisins og fellur vel að grunn-
gerðinni. Þrátt fyrir efnahagslegar
hremmingar og hrun hefur tekist
að ljúka þessari miklu framkvæmd
á aðeins tveimur árum og það er
afrek út af fyrir sig. Nú verður
sett í gang. Fyrir hönd bæj-
arstjórnar Akureyrar býð ég
Becromal velkomið í hóp eyfirskra
fyrirtækja, þekking þeirra,
reynsla og sambönd eru okkur
mikilvæg og starfsmönnum og
stjórnendum fyrirtækisins óska ég
allra heilla.
SIGRÚN BJÖRK
JAKOBSDÓTTIR,
forseti bæjarstjórnar
Akureyrar.
Sett í gang
Frá Sigrúnu Björk Jakobsdóttur:
Sigrún Björk
Jakobsdóttir
UM HELGINA veiktist maður svo
heiftarlega í fjallgöngu að þyrla
Landhelgisgæslunnar var ræst til
þess að sækja hann. Áður en hún
hóf sig til flugs var maðurinn látinn.
Þá var slökkt á vélinni. Gæslan
hafði ekki efni á að sækja hann. Af
þessu tilefni sendi ég þér orð,
dómsmálaráðherra, því að það ert
þú sem berð ábyrgð, þú sem hefur
yfir Gæslunni að segja, þú sem sit-
ur á stóli og segir fátt að vanda.
Fyrir réttum fimm vikum spurði
ég þig nokkurra spurninga í gegn-
um Morgunblaðið.
Ennþá hefur þú ekki séð ástæðu
til þess að svara þeim svo ég viti.
Það er nöturlegt að finna sig knú-
inn til þess að vekja upp spurning-
arnar um fjárskort Gæslunnar þeg-
ar maður deyr á fjalli. Eigi að síður
geri ég það svo að við sem enn
drögum andann vitum hvernig farið
er með peningana okkar, hver for-
gangsröðin er á tímum neyðar-
innar.
Spurt var og spurt er: Hverjir
fóru til Suður-Ameríku á vegum
hins opinbera fyrr á þessu ári, allir
með taldir, til þess að hleypa nýju
varðskipi af stokkunum? Hvaða
nauðsyn bar til að viðkomandi
héldu í ferðina? Hvað kostaði ferðin
og uppihaldið og hvað var hverjum
og einum greitt í dagpeninga frá
dómsmálaráðuneytinu, Landhelg-
isgæslunni og
öðrum opinber-
um aðilum?
Hvernig reiknast
vinnutap þeirra
hér heima?
Ef ástæðan
fyrir þögn þinni
er vinnufeimni
ætla ég að bæta
við spurningum
svo að þú getir svarað til um fleiri
efni í sömu törn þegar þú hefur þig
til verka. Þær snúa líka að út-
gjöldum þíns ráðuneytis og eru til
komnar vegna þess fáránlega frum-
varps um breytingar á kosninga-
lögum sem þú lagðir fram á alþingi
þrátt fyrir vinsamlegar ábendingar
um að gera það ekki.
Spurt var og er: Vill ráðherra
vera svo vænn að upplýsa hve mikið
ráðuneyti, alþingi og aðrir aðilar, ef
einhverjir eru, hafa greitt fyrir
vinnu við gerð frumvarpsins, til
hvaða einstaklinga og hversu mikið
til hvers og eins. Spurt er um það
sem greitt var af hálfu minnihluta-
stjórnarinnar sem þú sast í og einn-
ig þeirrar sem enn situr með þig á
stóli. Í trausti þess að þú svarir mér
skilmerkilega og undanbragðalaust
sendi ég þér bestu kveðjur með von
um að þér lærist að virða þá svars
sem þú vinnur fyrir.
ÚLFAR ÞORMÓÐSSON
rithöfundur.
Frá Úlfari Þormóðssyni:
Úlfar Þormóðsson
Mannslát á fjalli
og kona í stóli
MORGUNBLAÐIÐ birtir alla útgáfudaga aðsendar umræðugreinar frá
lesendum. Blaðið áskilur sér rétt til að hafna greinum, stytta texta í sam-
ráði við höfunda og ákveða hvort grein birtist í umræðunni, í bréfum til
blaðsins eða á vefnum mbl.is. Blaðið birtir ekki greinar, sem eru skrifaðar
fyrst og fremst til að kynna starfsemi einstakra stofnana, fyrirtækja eða
samtaka eða til að kynna viðburði, svo sem fundi og ráðstefnur.
Innsendikerfið
Þeir sem þurfa að senda Morgunblaðinu greinar eru vinsamlega beðnir
að nota innsendikerfi blaðsins. Formið er undir liðnum „Senda inn efni“
ofarlega á forsíðu mbl.is. Einnig er hægt að slá inn slóðina www.mbl.is/
sendagrein
Ekki er lengur tekið við greinum sem sendar eru í tölvupósti.
Í fyrsta skipti sem formið er notað þarf notandinn að nýskrá sig inn í
kerfið, en næst þegar kerfið er notað er nóg að slá inn netfang og lykilorð.
Móttaka aðsendra greina