Peningamál - 01.06.2005, Síða 21

ÞRÓUN OG HORFUR
Í EFNAHAGS- OG PEN INGAMÁLUM
P
E
N
I
N
G
A
M
Á
L

2
0
0
5
•
2
21
Fjárfesting í íbúðarhúsnæði
Í mars spáði Seðlabankinn því að fjárfesting í íbúðarhúsnæði ykist um
tæplega 20% á þessu ári, sem var töluvert meira en í desemberspá
bankans. Samkvæmt þjóðhagsyfirliti Hagstofunnar jókst fjárfesting í
íbúðarhúsnæði aðeins um 3% í fyrra, sem er minni vöxtur en árið
2003 og mun minna en Seðlabankinn o.fl. höfðu spáð. Líklegt er að
minni vöxtur en reiknað hafði verið með í fyrra þýði að vöxturinn í ár
verði frekar meiri þar sem hluti fjárfestingarinnar sem áætluð hafði
verið árið 2004 mælist í ár. Þess vegna var fjárfesting í íbúðarhúsnæði
endurskoðuð upp á við í mars. Nú er því gert ráð fyrir enn meiri vexti
íbúðarfjárfestingar í ár. Spáð er tæplega 22% vexti á þessu ári og um
10% vexti á því næsta. Meiri vöxtur íbúðarfjárfestingar skýrist af
hækkun íbúðaverðs umfram það sem reiknað hafði verið með. Und-
anfarna tólf mánuði hefur húsnæðisverð á landinu öllu hækkað um
27,8% á meðan vísitala byggingarkostnaðar hefur einungis hækkað
um 6,7%. Í spá bankans er gert ráð fyrir því að hækkun húsnæðis-
verðs verði tæplega 30% á öllu árinu sem er um 5 prósentum meiri
hækkun en gert var ráð fyrir í mars.
Íbúðamarkaðurinn einkennist enn af meiri eftirspurn en fram-
boð fær annað, enda eru þeir áhrifaþættir sem stutt hafa við eftir-
spurnina að undanförnu enn fyrir hendi og jafnvel enn hagstæðari en
í fyrra. Áætlað er að kaupmáttur ráðstöfunartekna á mann aukist tvö-
falt meira í ár en í fyrra, eða um rúm 4% og um tæp 6% á næsta ári.
Hratt dregur úr atvinnuleysi og hagstæð lánskjör eru enn fyrir hendi.
Skortur er á ákveðnum tegundum íbúða. Verð einbýlishúsa á höfuð-
borgarsvæðinu hafði t.d. hækkað í maí um 43% frá sama mánuði í
fyrra. Til lengri tíma litið má gera ráð fyrir að minnkandi fjölskyldu-
stærð auki eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði á mann og að fólk ráðist fyrr
á ævinni í íbúðarkaup. Líklegt er að þróun kaupmáttar ráðstöfunar-
tekna að undanförnu og hagstæð lánskjör ýti undir þá þróun. Allir
þessir þættir ættu að örva eftirspurn og stuðla að hækkun húsnæðis-
verðs svo lengi sem framboð nær ekki að mæta eftirspurninni.
Útgefin byggingarleyfi gefa vísbendingu um horfur á íbúðafjár-
festingu, því að í langflestum tilvikum þýða byggingarleyfi að fljótlega
eftir útgáfu leyfis er hafist handa við byggingu. Áætlanir byggingar-
fulltrúa um útgefin byggingarleyfi árið 2004 og á þessu ári gefa vís-
bendingu um öran vöxt fjárfestingar í íbúðarhúsnæði í ár.4
Á árunum 2000 til 2002 var velta á fasteignamarkaði vegna nýs
húsnæðis5 og fjöldi kaupsamninga nokkuð stöðugur. Upp úr miðju ári
2003 jókst hvort tveggja töluvert, en eftir innkomu banka og spari-
sjóða á húsnæðisveðlánamarkaðinn í ágúst í fyrra tók markaðurinn
kipp. Samningum hefur aðeins fækkað og lítillega dregið úr veltu það
sem af er ári, en vöxturinn frá sama tíma í fyrra er mikill. Á fyrsta þriðj-
ungi ársins var velta á fasteignamarkaði vegna nýs húsnæðis 83%
meiri en á sama tíma í fyrra og samningum fjölgaði um 63%.
4. Útgefin byggingarleyfi í fyrra voru 20% fleiri en árið áður og það sem af er ári nemur
fjölgunin 10%. Komi fjölgunin í fyrra að nokkru leyti fram í auknu byggingarmagni í ár og
útgefnum byggingarleyfum á eftir að fjölga frekar á árinu er ekki fjarri lagi að álykta að
fimmtungs aukning kunni að vera framundan.
5. Nýtt húsnæði er hér skilgreint sem húsnæði byggt á síðustu tólf mánuðum.
Mynd IV-8
Markaðsverð íbúða, byggingarkostnaður
og íbúðafjárfesting 1985-20051
1. Gula línan sýnir hlutfall vísitalna íbúðaverðs í fjölbýli á höfuðborgar-
svæðinu og byggingarkostnaðar, eftir að báðar vísitölur hafa verið norm-
aliseraðar á meðaltal áranna 1985-2004. Spá Seðlabankans um íbúða-
fjárfestingu 2005.
Heimildir: Fasteignamat ríkisins, Seðlabanki Íslands.
1985 1987 1989 19911993 1995 19971999 2001 2003 2005
0,7
0,8
0,9
1,0
1,1
1,2
1,3
1,4
1,5
1,6
Hlutfall
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
7,5
8,0
% af VLF
Íbúðafjárfesting (hægri ás)
Hlutfall markaðsverðs og byggingarkostnaðar (vinstri ás)
Mynd IV-9
Sex mánaða hreyfanleg meðaltöl
J O J A J O J A J O J A J O J A J O J A J O
2000 2001 2002 2003 2004 2005
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
Ma.kr.
0
25
50
75
100
125
150
175
200
Fjöldi
Velta nýrra kaupsamninga (vinstri ás)
Fjöldi nýrra kaupsamninga (hægri ás)

Heimild: Fasteignamat ríkisins.
Velta og fjöldi kaupsamninga með nýtt
húsnæði júní 2000 - apríl 2005