Peningamál - 01.06.2005, Page 58

P
E
N
I
N
G
A
M
Á
L

2
0
0
5
•
2
58
hlutfallið milli eftirstöðva láns og verðmætis húsnæðis hraðar en hér
vegna þess að lánstíminn er styttri og verðbólga rýrir verðmæti lánsins
þar sem það er óverðtryggt.
Skuldabyrði lántakenda
Enda þótt eiginleg húsnæðislán að verðmæti 90% af kaupverði séu
nýmæli er ekki nýtt að sumir húskaupendur skuldi svo hátt hlutfall af
verðmæti húsnæðisins. Það hefur sjálfsagt verið nokkuð algengt að
þeir sem voru að kaupa sitt fyrsta húsnæði hafi ekki átt eignir til að
greiða það sem vantaði á að húsnæðislán Íbúðalánasjóðs dygðu fyrir
kaupunum. (Með hliðsjón af ferlunum á mynd 2 má reyndar ætla að
svipað geti hafa átt við um suma sem skipta um húsnæði eftir 5-10
ár.) Bilið hefur verið brúað með lánum með veði í öðrum eignum eða
ábyrgðum vina og vandamanna. Að jafnaði hafa vextir á þessum
lánum verið hærri og lánstími styttri en á lánum Íbúðalánasjóðs. Með
því að flytja þau að mestu yfir í sama form og opinberu húsnæðislánin
lækkar greiðslubyrðin. Möguleikinn að taka lán fyrir 90-100% af
kaupverði húsnæðis leiðir þó væntanlega til þess að meira verður um
húsnæði þar sem áhvílandi lán eru svipuð, og stundum hærri, en
söluverðmæti. Greiðari aðgangur að lánsfé mun stuðla að því að fólk
ráðist fyrr í húsakaup og kaupi dýrara húsnæði. Þarna vegast þættir
sem ættu að draga úr greiðsluerfiðleikum vegna húsnæðislána á við
aðra sem stuðla að þeim. Um stærð þeirra áhrifa sem hér hafa verið
rakin er lítið vitað og ekki tiltæk gögn sem dygðu til að meta þau.
Þó að verðmæti íbúðar lækki niður fyrir áhvílandi skuldir um
nokkurt skeið verður engin kollsteypa á högum eiganda sem ætlar sér
að eiga húsnæðið áfram og hefur efni á að standa í skilum með af-
borganirnar. Hann getur þó ekki tekið lán með veði í húseigninni. Hins
vegar munar talsverðu á stöðu lántakanda sem lendir í greiðsluvand-
ræðum og skuldar meira en andvirði húseignarinnar, hvort veð skuld-
arinnar séu öll á húseigninni eða hluti þeirra með öðrum tryggingum.
Ef veð sem hvíla á húseign eru lægri en söluverð hennar getur eig-
andinn selt hana og flutt í leiguhúsnæði eða keypt ódýrara húsnæði
og losað þannig fé til að leysa úr sínum greiðsluerfiðleikum. Sam-
kvæmt reynslunni sem mynd 1 lýsir hefðu svona ráðstafanir oft dugað
til að brúa bilið yfir í næsta uppgangstímabil. Sá sem lendir í greiðslu-
erfiðleikum og ræður ekki yfir húsnæði sem er verðmeira en áhvílandi
skuldir á ekki kost á þessum úrræðum. Það torveldar líka búferla-
flutninga, og þar með atvinnuleit launþega, ef húsnæði er óseljanlegt
vegna veðsetningar.
Áhætta lánveitenda
Rannsóknir Hagfræðistofnunar Háskólans (2003) og Seðlabanka
Íslands (2004) sýna að sterkt samband ríkir milli almennrar launaþró-
unar og húsnæðisverðs. Það er því líklegt að hlutfallslega margir lendi
í erfiðleikum með að greiða af sínum skuldum á sama tíma og raun-
virði húsnæðis fer lækkandi. Það er áhugavert að gera sér grein fyrir
hvaða áhrif 90% veðsetning húseigna hafi á hag bankanna við slíkar
kringumstæður.
Hér eru miklar breytingar að verða á lánamarkaði aðrar en
hækkun veðsetningarhlutfalls húsnæðis. Skuldir heimila voru mjög
ÁHÆTTA V IÐ HÆRR I VEÐSETN INGU
ÍBÚÐARHÚSNÆÐIS