Fréttatíminn - 16.03.2012, Blaðsíða 46

8 viðhald húsa Helgin 16.-18. mars 2012
 Fjöleignarhús Ákvarðanir sem mÁli skipta
a llar ákvarðanir sem máli skipta í fjöleignarhúsum verður að taka á húsfund-
um. Það er forsenda fyrir lögmæti
ákvörðunar að hún hafi verið tek-
in á fundi sem er löglega boðaður
og haldinn. Húsfundir eru tvenns
konar. Annars vegar aðalfundir,
sem halda skal einu sinni á ári og
hins vegar almennir fundir. Í grund-
vallaratriðum gilda sömu reglur og
sjónarmið um aðalfundi og aðra
húsfundi. Munurinn er sá að aðal-
fundur hefur tiltekin lögboðin verk-
efni.
aðalfundatími – miklir
hagsmunir
Aðalfundi húsfélaga skal halda ár
hvert fyrir lok aprílmánaðar og þá
ber að boða með minnst 8 daga fyr-
irvara. Almennir fundir eru haldnir
eftir þörfum og skal boða þá með
minnst 4 daga fyrirvara. Í báðum
tilvikum er 20 daga hámarks boð-
unarfrestur. Annars eru ekki í fjöl-
eignarhúsalögunum bein fyrirmæli
um fundartíma og fundarstað. Nú
stendur yfir tími aðalfunda í hús-
félögum. Á aðalfundum er vélað
um mikla hagsmuni eigenda og
húsfélaga. Þar eru teknar ákvarð-
anir um þýðingarmikil mál og
framkvæmdir sem hafa í för með
sér miklar skuldbindingar og fjár-
útlát. Það er forsenda fyrir lögmæti
ákvörðunar um framkvæmdir og
greiðsluskyldu eigenda að hún hafi
verið tekin á fundi sem er löglega
boðaður og haldinn.
aðild að ákvörðunum
Ein mikilvægustu réttindi eiganda
í fjöleignarhúsi er aðild að hús-
félagi og réttur til að eiga hlut að
sameiginlegri ákvarðanatöku. Allir
eigendur eiga óskoraðan rétt á að
eiga og taka þátt í öllum ákvörðun-
um um sameiginleg málefni. Sam-
eiginlegar ákvarðanir skulu teknar
húsfundi. Hafi eigandi ekki verið
hafður með í ráðum og ekki boð-
aður á húsfund með þeim hætti sem
lög mæla fyrir um þá er hann ekki
bundinn af ákvörðunum fundarins.
Til að þessi grundvallarréttur sé
virtur, verður fundur að vera hald-
inn á eðlilegum tíma og stað og við
boðlegar aðstæður. Ber vitaskuld að
velja stað og tíma þegar ætla má að
allir eða flestir geti með góðu móti
mætt. Ekki má beita hrekkjum og
skollabrögðum í því efni.
ríkar kröfur til funda
Megintilgangur húsfélags er að við-
halda verðmæti og notagildi húss-
ins. Í því skyni getur húsfundur
yfirleitt, án tillits til þess hversu
margir sækja fund, tekið bindandi
ákvarðanir með einföldum meiri-
hluta fundarmanna. Þegar ákvarð-
anir lúta að umtalsverðum endur-
bótum og breytingum er krafist
aukins meirihluta og til verulega
breytinga er krafist samþykkis
allra. Vegna þessa og grundvall-
arþýðingu samráðs við töku sam-
eiginlegra ákvarðana gera lög ríkar
kröfur til húsfunda sem eru hinn
lögboðni samráðsvettvangur.
Húsfundir - aðalfundir
Tími og
staður sem
hentar
flestum
Fundarboðend-
um ber, innan
skynsamlegra
marka, að taka
sanngjarnt og
eðlilegt tillit
til aðstæðna
og óska ein-
stakra eig-
enda um stund
og stað funda
þótt seint sé unnt að
mæta öllum óskum
allra. Fundarboðend-
ur verða að lesa í spil-
in og horfa til þess hvað
hentar flestum eigendum og
stuðla með því að góðri fundarsókn
en ekki fámennum laumufundum.
Ákvarðanir á að taka á
fundum – fundarboð
Allar ákvarðanir sem máli skipta
verður að taka á fundum sem
standa verður rétt að. Nauðsyn-
legt er vanda fundarboð og greina
í því meginefni tillagna, sem bera
á upp. Annars getur ákvörðun ver-
ið óskuldbindandi og skapar ekki
greiðsluskyldu. Mikilvægt er að
fundurinn sé boðaður og haldinn
í samræmi við fyrirmæli fjöleignar-
húsalaga. Sú skylda hvílir á stjórn-
inni að undirbúa fund af kostgæfni
í alla staði, bæði fundarboðið, til-
lögur, skipulag, umgjörð og stjórn
fundarins, þannig að hann verði
löglegur, markviss, málefnalegur
og árangursríkur. Stjórn húsfélags
ber sönnunarbyrðina fyrir því að
fundur hafi verðið löglega boðað-
ur og haldinn. Brýnt er að vanda
fundarboðun sérstaklega ef um er
að tefla mikla mikilvægar ákvarð-
anir til dæmis um dýra framkvæmd
eða umdeild atriði. Það eru mörg
dæmi um húsfélög og stjórnarmenn
þeirra, sem hafa orðið fyrir tjóni og
skakkaföllum vegna þess að kastað
var til höndum við undirbúning og
framkvæmd húsfunda.
Fundarstjórn formanns
Algengt er að fundi sé stjórnað af
formanni húsfélagsins en heimilt er
að fá ráðgjöf og aðstoð sérfræðinga
við að undirbúa og halda húsfundi.
Í mörgum tilvikum er það nauðsyn-
legt til að rjúfa sjálfheldu sem hús-
félagið eða einstök mál eru komin
í vegna deilna í húsfélaginu. Oft er
formaður deiluaðili eða blandast
í mál með þeim hætti að brigður
verði bornar á hlutleysi hans og
fundarstjórn. Þá fer best á því að
sá kaleikur sé frá honum tekinn og
fenginn hæfum og hlutlausum sér-
fræðingi. Eins er það skynsamleg
öryggisráðstöfun bæði inn á við til
og út á við að tryggja lögmæti fund-
ar og að ákvarðanir séu löglega
teknar.
Markvissar umræður –
fundarfriður
Í umræðum á húsfundum er brýnt
að menn séu gagnorðir og málefna-
legir og setji fram skoðanir sínar og
rökstyðji þær skilmerkilega þannig
og fundartíma sé ekki sólundað í
aukaatriði. Það er frumforsenda ár-
angursríkra fundarstarfa að friður
ríki á fundi og menn fái gott hljóð til
að koma sjónarmiðum sínum, skoð-
unum og rökum á framfæri. Gjamm
og kliður og vapp og ráp getur hæg-
lega rústað fundi og verður fundar-
stjóri því að taka fast á því.
Boðleg fundaraðstaða
Það er mjög mikilvægt að húsnæði
fundar sé hæft til funda. Yfirleitt er
best að halda húsfundi annars stað-
ar en í viðkomandi húsi. Fundir á
hlutlausu svæði við góðar fundarað-
stæður takast miklu betur en hinir.
Það er ekki boðlegt að halda stóra
fundi í sameign húsa, í stigagangi,
þvottahúsi, bílageymslum eða
geymslum, við bága fundaraðstöðu.
Það eyðileggur fundarformið og
virðingu fundarins. Sama má segja
um fundi inn í einstökum íbúðum.
Þeir fá ávallt á sig óformlegan blæ
kaffisamsætis og eru yfirleitt langir,
ómarkvissir og ómálefnalegir. Fólk
betlandi kaffi, talandi og hjalandi,
þvers og kruss, hvert ofaní annað
með tilheyrandi þrætum, þrasi og
þófi. Og þegar upp er staðið veit
enginn, ekki einu sinni
fuglinn fljúgandi, hvað var sagt
og ósagt og hvað var samþykkt og
hvað ekki.
Fundargerð
Undir umsjá fundarstjóra skal rita
fundargerð um meginatriði þeirra
mála sem tekin eru fyrir og allar
ákvarðanir sem teknar eru og
hvernig atkvæði hafa fallið. Hún
verður að vera áreiðanleg og ná-
kvæm án þess að aðalatriði séu
kaffærð í smáatriðum. Það er óþarfi
að bóka orðrétt vaðal sem fer út og
suður. Ljósrit fundargerða eiga að
vera aðgengilegar eigendum.
hvað má stjórn?
Stjórn húsfélags framkvæmir fyrst
og fremst ákvarðanir húsfunda en
henni er líka innan þröngra marka
heimilt að taka ákvarðanir sem lúta
að venjulegum daglegum rekstri
og hagsmunagæslu. Hún getur
á eigin spýtur látið framkvæma á
minni háttar viðhald og viðgerðir
og gert brýnar ráðstafanir sem
ekki þola bið. Um allt sem lengra
gengur er henni almennt skylt að
leita fyrst samþykki húsfundar. Á
það fortakslaust við um allar ráð-
stafanir og framkvæmdir sem eru
verulegar hvað kostnað, umfang
og óþægindi varðar. Stjórn getur
keypt fundaraðstoð og ráðgjöf og
gert vissar ráðstafanir og aflað upp-
lýsinga og gagna vegna fyrirhug-
aðra framkvæmda sem nauðsyn-
legar eru til að húfundur geti tekið
upplýsta ákvörðun um mál. Stjórn
er þó rétt að fara varlega í þessum
efnum og afla jafnan fyrst samþykk-
is húsfundar. Verður seint of brýnt
fyrir framkvæmdaglöðum stjórn-
armönnum að húsfundir séu ekki
bara hraðahindranir heldur æðsta
valdið í sameiginlegum efnum.
grátt gaman
Að lokum þetta: Samkvæmt eðli
máls og meginreglum fjöleignar-
húsalaga er eigendum ekki skylt
að sækja húsfundi á afbrigðilegum
tímum og stöðum og slíkir fundir
yrðu yfirleitt taldir ólöglegir. Fund-
arboðendum ber að boða fundi á
stundu og stað þegar sem flestir
eigendur eiga að geta mætt. Þess
vegna ber að forðast, nema eitthvað
mikið liggi við, að boða húsfundi
um hásumar og nálægt jólum og
páskum. Afbrigðilegur fundartími
og fundarstaður er yfirleitt valinn
til að útiloka eða torvelda fundar-
sókn eða þá sem grikkur eða liður
í innanhússtríði. Slíkt fer í bága við
orða og anda fjöleignarhúsalaga og
kemur viðkomandi í koll. Á ólög-
mætum fundi verða engar lögmæt-
ar ákvarðanir teknar. Þá er verr af
stað farið en heima setið. Klækja-
refir og gráglettnir fundaboðendur
geta skotið sig illa í fótinn og víðar
með því að velja fundi afbrigðilegan
stað og tíma.
Okkar eigin framleiðsla
HÁGÆÐA
PLANKAPARKET
BEINT FRÁ VERKSMIÐJU
TIL VIÐSKIPTAVINAR
EIGIN FRAMLEIÐSLA - ENGIR MILLILIÐIR - LÆGRA VERÐ
Síðumúla 31 • 108 Reykjavík
Símanr: 581 2220 • 840 0470
www.parketverksmidjan.is