Fréttatíminn - 16.03.2012, Blaðsíða 50

12 viðhald húsa Helgin 16.-18. mars 2012
 GluGGar Mörkin eru við glerið
u
ndir sameign fjöl-
eignarhúss falla
allir hlutar þess sem
ekki eru ótvírætt í
séreign. Þannig er
ytra byrði húss í sameign. Sameign
er meginreglan í fjöleignarhúsum
og ávallt eru löglíkur fyrir því að
um sameign sé að tefla fremur en
séreign. Eiganda ber að sjá um og
kosta allt viðhald á séreign sinni.
Sameiginlegur kostnaður er kostn-
aður sem snertir sameignina og
er meðal annars fólginn í viðhaldi
og endurbótum. Löglíkur eru á
því að kostnaður í fjöleignarhúsi
sé sameiginlegur. Það er skilyrði
þess að kostnaður teljist sameigin-
legur að ákvörðun sem leiddi til
hans hafi verið tekin í samræmi
við fyrirmæli fjöleignarhúsalaga.
Hafi eigandi í fjöleignarhúsi ekki
verið hafður með í ráðum og ekki
boðaður á fund þar sem ákvörðun
er tekin, er meginreglan sú, að
hann er ekki bundinn af ákvörð-
unum sem á þeim fundi eru teknar.
Getur hann þá krafist þess að fram-
kvæmdir verði stöðvaðar og neitað
að greiða hlutdeild í sameiginleg-
um kostnaðinum.
Gluggar – sérkostnaður og
sameiginlegur
Fjöleignarhúsalögin mæla fyrir
um að sá hluti glugga sem er inni
í séreign og gler í gluggum sé sér-
eign eiganda og ytri hluti glugga sé
í sameign. Mörkin eru við glerið.
Ytri gluggaumbúnaður liggur utan
glersins og er kostnaður við hann
sameiginlegur en kostnaðurinn við
það sem er innan glersins og glerið
sjálft er sérkostnaður. Allur kostn-
aður vegna viðgerða og endurbóta
á ytri hluta glugga er sameigin-
legur og skiptist eftir hlutfalls-
tölum. Kostnaður vegna innri hluta
glugga og glers greiðist af eiganda
viðkomandi íbúðar. Gildir sama
um opnanlega glugga og glugga
endranær. Sé um að ræða endur-
nýjun á glugga í sameign er allur
kostnaðurinn, bæði við innri og
ytri hluta, sameiginlegur. Ef skipt
er um glugga í heild greiðir eigandi
helming kostnaðarins (efnis) og
glerið. Hinn helmingurinn er
sameiginlegur og skiptist á alla
eigendur eftir hlutfallstölum.
Helmingaskiptaregla
Reglan um jafna skiptingu glugga-
kostnaðar byggist á eðli máls og
því að líkur séu á því að hlutdeild í
sameign sé jöfn og að sameiginleg-
ur kostnaður og sameiginleg rétt-
indi skiptist að jöfnu. Þessi regla
er forn og hefur einnig stuðning í
fjöleignarhúsalögum. Þessari reglu
er beitt í langflestum tilvikum og
hún á vel við. Þó kann að vera að
gluggaumbúnaður sé afbrigðilegur
þannig að sýna megi fram á að
önnur skipting eigi betur við. Afar
fá dæmi eru um það. Því má ekki
gleyma að yfir vötnum svífur sú
meginregla að ávalt séu líkur á því
að kostnaður í fjöleignarhúsum sé
sameiginlegur fremur en sérkostn-
aður. Þannig að vafatilvik falla yfir-
leitt undir meginregluna. Sá sem
heldur því fram að meginreglan
um jafna skiptingu sé bersýnilega
ósanngjörn og eigi illa við verður
að sýna fram á það og að önnur en
jöfn kostnaðarskipting sé eðlilegri
og sanngjarnari.
Efniskostnaður að jöfnu en
kostnaður við ísetningu er
sameiginlegur
Vegna grundvallarreglunnar um að
ávallt sé líkur séu á því að kostn-
aður í fjöleignarhúsi sé sameigin-
legur og að sérkostnaður sé undan-
tekningin og þeirrar reglu að allt
ytra byrði hússins sé sameign og
að viðhald á húsi að utan sé sam-
eiginlegt og þeirrar reglu að eig-
endur eig að vera sem jafnast settir
án tillits til þess hvort íbúðin sá á
jarðhæð eða á 10. hæð, verður að
túlka ákvæði fjöleignarhúsalagana
um glugga og kostnað vegna þeirra
þannig að það sé fyrst og fremst
efniskostnaðurinn, kaupverð
glugga (fyrir utan glerið) og annað
efni, listar, kítti og þess háttar, sem
skiptist að jöfnu. Til sérkostnaðar
eigenda telst þannig helmingur
efniskostnaðarins. Kostnað vegna
ísetningar og annarrar vinnu utan
frá og kostnað vegna, vinnupalla,
körfubíla og annarra tækja og til-
færinga ber yfirleitt að heimfæra
undir meginregluna um sameigin-
legan kostnað. Vinna og frágangur
við glugga inni í íbúðinni myndi
falla á eiganda sem sérkostnaður.
Eigandi er einnig þátttakandi eftir
hlutfallstölu íbúðar í öllum sam-
eiginlegum kostnaði.
Jöfnuður óháð staðsetningu
Ef framangreind túlkun er ekki
lögð til grundvallar myndu eigend-
ur íbúða á jarðhæð sleppa miklu
betur frá gluggaframkvæmdum en
þeir sem eiga íbúðir á efri hæðum,
bæði við endurnýjun glugga og
glers. Fjárhagsleg áhætta eigenda
við rúðubrot myndi vera í mjög
mismunandi og í hrópandi mis-
ræmi. Íbúðareigandi á jarðhæð þar
sem aðgengi er gott væri þá mikið
betur settur en gamla konan á 12.
hæð þar sem erfitt og kostnaðar-
samt er að komast að gluggum og
beita verður tilfæringum og tækj-
um við það. Það mundi myndi halla
óhæfilega á síðarnefnda eigandann
og vera í hróplegri andstöðu við
meginreglur fjöleignarhúsalaga
um jafnræði og jafna stöðu eigenda
óháð staðasetningu íbúða.
Vanræksla á viðhaldi
Sá fyrirvari er gerður ef viðhalds-
þörf séreignarhluta gluggans
stafar af vanrækslu á sameiginlegu
viðhaldi hússins. Er talið að það
geti í vissum tilvikum leitt til þess
að allur kostnaðurinn og afleitt
tjón verði talinn sameiginlegur,
líka sá hluti sem annars teldist
sérkostnaður. Þessi fyrirvari felur
í sér undantekningu frá megin-
reglu og ber því að setja honum
þröngar skorður. Verður að gera
ríkar kröfur um sönnun og fleira
svo til álita komi að víkja frá megin-
reglunni. Ef breytingar eru gerðar
á gluggum, til dæmis stækkun,
vegna sérstakra óska eða þarfa eig-
enda, þannig að til kostnaðarauki
verður, þá á viðkomandi eigenda að
greiða umframkostnaðinn.
Glugginn minn
Eigendum minni fjöleignarhúsa er
nokkuð tamt að líta á glugga íbúða
sinna sem sína séreign. Það er
þannig útbreiddur misskilningur
að menn eigi þá glugga með húð
og hári sem eru á eignarhluta
þeirra og þeir séu óviðkomandi
öðrum eigendum. Þeir megi hafa
sína hentisemi varðandi viðhald
og endurnýjun þeirra. Álitamál
rísa þegar ástand glugga í húsi er
misgott vegna þess að einstakir
eigendur hafa einhvern tímann án
þess að spyrja kóng eða prest end-
urnýjað „sína“ glugga meðan aðrir
hafa kannski látið „sína glugga“
drabbast niður. Það er einkum
í minni fjölbýlishúsum þar sem
gluggar eru innan seilingar sem
svona mál koma upp. Þegar eigandi
hefur áður skipt um „sína glugga“
er hann skiljanlega óhress með að
vera dreginn inn í framkvæmdir
við glugga annarra íbúða. Honum
finnst ósanngjarnt að vera krafinn
um þátttöku við slíka framkvæmd
þar sem hann hafi einn kostað
„sína glugga“ og ekki krafið sam-
eigendur sína un neitt þegar hann
skipti um þá.
Gluggar og gluggaskipti í
fjöleignarhúsum eru vel að
merkja sameiginleg aðgerð og
framkvæmd. Ef eigandi hefur
ráðist í það á eigin spýtur
hefur hann ekki farið löglega
að. Þá er það grundvallarregla
að hann situr uppi með
sárt ennið og kostnaðinn.
Aðrir eigendur geta þá yfirleitt
neitað kostnaðarhlutdeild. Við
uppgjör og skiptingu kostn-
aðar í slíkum tilvikum er þó
talið sanngjarnt innan vissra
marka að taka tillit til fyrri
endurbóta. Hefur mótast sú
sanngirnisregla þegar eigandi
hefur á eigin kostnað endur-
nýjað sína ”glugga” þannig að
ekki þurfti að skipta um þá við
sameiginlegar gluggafram-
kvæmdir, þá sé sanngjarnt að
hann njóti þess í uppgjörinu
fremur en aðrir eigendur. Hver
sparnaðurinn er fyrir heildina
getur verið mjög mismunandi
og verður að meta það í hverju
falli. Meðal annars verður að
líta til þess hversu vandað var
til verka, hversu langur tími
er liðinn og svo framvegis.
Ástæður og aðdragandi slíkrar
framkvæmdar og afstaða
annarra eigenda á þeim tíma
getur haft þýðingu. Þessi
sanngirnisregla á sér stoð
í fjöleignarhúsalögunum
og kærunefndarálitum og
dómaframkvæmd. Við-
komandi eigandi verður að
sanna að þessi sanngirnisregla
eigi við um hvaða hvaða fjár-
hæðir sé að tefla, það er hver
sparnaðurinn er fyrir heildina.
Hver sparnaðurinn er getur
verið mjög mismunandi og
verður að meta það í hverju
felli.
Gluggaframkvæmdir
Hvað er í séreign og hvað í sameign? Og hvernig skiptist kostnaðurinn?
Sa nn G irni S rEG l a
Kostnaður vegna viðgerða á ytri hluta glugga er sameiginlegur.
Kostnaður vegna innri hluta
glugga og glers greiðist af
íbúðareiganda.
Iðnaðarmenn
- arkitektar - húseigendur
Fræðslustofa um viðhald og viðgerðir eldri húsa
Endurgjaldslaus ráðgjöf í Árbæjarsafni miðvikudaga
kl. 16 – 18 og á sama tíma í síma 411 6333
Húsafriðunarnefnd – IÐAN fræðslusetur – Minjasafn Reykjavíkur
HÚSVERNDARSTOFA