Fréttatíminn - 16.03.2012, Blaðsíða 52

14 viðhald húsa Helgin 16.-18. mars 2012
E
kki er til nein einhlít regla
um það. Verk eru mis-
munandi og aðstæður
sömuleiðis. Í fjöl-
eignarhúsum þarf
að liggja fyrir lögleg ákvörð-
um. Þegar hún er komin, er
rétt að fá hlutlausan sér-
fræðing til að meta
ástand hússins og
viðgerðarþörf. Í
því ástandsmati
felst yfirleitt gróf
lýsing á ástandi
ásamt sundur-
liðun verkliða með
áætluðum magntölum.
Húseigendur eru hvattir til að snúa sér til tækni-
manna og fyrirtækja sem framkvæma slíkt mat en
framkvæma þau ekki sjálfir eða fá fúskara til þess.
Sé um minni verk að ræða er hægt að óska eftir
tilboðum frá verktaka, byggðum á magntölum og
verklýsingu samkvæmt ástandsmati. Við stærri
verk eru úttektaraðilarnir jafnan fegnir til að full-
gera útboðs- og verklýsingu og standa að útboði.
Mikilvægt er fyrir eigendur að gæta þess að viður-
kenndir meistarar standi fyrir viðhaldsverkum þar
sem slík verk eru oft mjög vandasöm. Þá er ekki
síður mikilvægt að leitað sé til hæfra ráðgjafa er
hafi næga þekkingu til úttekta.
Samið við verktaka
Að velja verktaka er ekki auðvelt verk. Þannig er
alls ekki víst að sá sem býður lægst sé með hag-
stæðasta boðið þegar upp er staðið. Líta þarf til
fleiri atriða svo sem hvort verktaki hafi fullnægj-
andi fagréttindi, hvort af honum fari gott orðspor
og hvort hann virðist fjárhagslega burðugur til
að ljúka verki. Þegar verktaki hefur verið valinn
er gengið til samninga við hann. Seint verður
nægjanlega brýnt fyrir fólki mikilvægi þess að
gera skriflegan samning við verktaka hvort sem
er um lítil eða stór verk að ræða. Allt of algengt er
að enginn skriflegur samningur er gerður eða að
ekki sé vandað til samningsgerðar að öðru leyti.
Skapar það hættu á óþarfa ágreiningi og deilum
síðar meir um atriði sem hæglega hefði mátt koma
í veg fyrir með skýrum og ítarlegum samnings-
ákvæðum. Mikilvægt er að í verksamningi sé að
finna sem ítarlegustu ákvæði um verkkaup og
greiðslutilhögun þess, verktímann og framvindu
verksins og síðast en ekki síst hvaða verkþætti
verktaki eigi að inna af hendi. Þá er ýmist hægt
að byggja á verklýsingu ástandsskýrslu sem aflað
hefur verið eða á verklýsingu sem sett hefur verið
fram í tilboði verktaka. Óljós eða rýr verksamn-
ingur skapar hættu á að ágreiningur rísi um hvaða
verkþættir samningur tók til og þá jafnframt að
verktaki áskilji sér hærri greiðslur fyrir verkið
en upphaflega var samið um þar sem hann hafi
þurft að vinna við fleiri verkþætti en til stóð. Getur
fasteignareigandi verið í óþægilegri stöðu þar sem
verkið er þá ef til vill langt á veg komið.
Lög um þjónustukaup
Ákvæði laga um þjónustukaup, sem gilda í sam-
skiptum eigenda íbúðarhúsnæðis og verktaka geta
þá komið til skoðunar. Þar er svo mælt fyrir að
verktaki eigi ekki að vinna önnur verk en samning-
ur kveður á um. Ef í ljós kemur þegar verk er unnið
að eðlilegt sé að vinna önnur verk til viðbótar þeim
sem samið var um ber verktaka að tilkynna fast-
eignareiganda þar um og óska eftir fyrirmælum
hans. Geri hann það ekki getur hann ekki áskilið
sér rétt til aukagreiðslna vegna þeirra verkþátta.
Hafi verið samið um fast verð í verksamningi getur
verktaki almennt ekki við uppgjör krafist hærri
fjár-
hæða en
upphaflega var
samið, nema hann hafi
unnið fleiri verkliði en verk-
samningur hljóðaði um með samþykki viðsemj-
anda síns, enda verða verktakar eins og aðrir
að standa og falla með því verði sem þeir bjóða í
samningum.
Svartir sauðir
Í þessum geira eða bransa eru því miður margir
svartir sauðir sem oft hafa enga eða takmarkaða
fagþekkingu á viðgerðum. Þessir aðilar bjóða
gjarnan töfralausnir, bæði í efnum og aðferðum.
Húseigendur þurfa að varast þessa aðila. Yfir-
leitt stenst fátt og enginn verksamningur gerður
og jafnvel um vinnu að ræða án reiknings, sem
er ekki eingöngu ólöglegt heldur stórvarasamt.
Án fullgilds reiknings hefur húseigandi ekkert í
höndunum sem sannar hvað var gert eða að við-
eigandi verktaki hafi yfirleitt komið nálægt verki
og húsinu.
Reikningslaus viðskipti eru lögbrot og
stórvarasöm
Því miður eru töluverð brögð að reikningslausum
viðskiptum og virðast sumir húseigendur telja sig
spara á því. Rétt er að ítreka að yfirleitt ofmetur
verkkaupi hag sinn í þeim viðskiptum. Verkkaupi
stendur eftir án nokkurs eða veikburða réttar
gagnvart verktaka og ábyrgð á verki er engin.
Einnig er mikilvægt að benda á að virðisaukaskatt-
ur fæst aðeins endurgreiddur af vinnu við nýsmíði,
endurbætur og viðgerðir á húsnæði, ef reikningar
frá verktaka eru fullgildir.
Forðist fúskara – vandið val verktaka
Húseigendum er rétt að forðast eins og heitan eld-
inn að eiga viðskipti við aðila sem ekki hafa full-
nægjandi fagréttindi og réttindi til að starfrækja
fyrirtæki. Að velja verktaka er ekki auðvelt verk.
Alls ekki er víst að sá sem býður lægst sé með hag-
stæðasta tilboðið. Notar hann rétt efni? Er hann
vandaður og traustur? Má treysta því að hann hafi
fjárhagslegt bolmagn til að ljúka verkinu? Er hann
með langan skuldahala á eftir sér? Afla þarf upp-
lýsinga um þessi atriði þegar verktaki er valinn.
Skoða ber alla þætti sem þýðingu geta haft en ekki
bara einblína á tilboðsfjárhæðina. Það er hægur-
inn fyrir ábyrgðarlausa fúskara að bjóða lágt og
lofa miklu. Um það vitna sorglega mörg dæmi.
Aðkoma byggingarfulltrúa
Vegna steypuviðgerða, sem hafa í för með sér
niðurbrot og endurgerð hluta burðarvirkja, klæðn-
inga og gluggaskipta verður að afla bygginga-
leyfis. Ef fyrirhugaðar eru viðgerðir á sprungum
og múr nægir að tilkynna það til byggingafulltrúa
með skriflegri greinagerð um eðli verksins, hver
Heilræði fyrir
undirbúning
framkvæmda
Gátlistinn
1. Fá hlutlausan sér-
fræðing til að meta
ástand eignarinnar og
viðgerðaþörf
2. Við minni verk er hægt
að óska eftir tilboðum
frá verktökum byggðum
á magntölum og verklýs-
ingu – við stærri verk fer
yfirleitt fram útboð
3. Meta þarf tilboðin í sam-
hengi við útboðsgögnin,
heildarverð, einingaverð,
uppsetningu tilboðsins
og verktíma
4. Þegar ákveðið hefur
verið hvaða tilboði skal
taka, er gengið til samn-
inga við viðkomandi
verktaka. Seint verður
nægjanlega brýnt fyrir
fólki mikilvægi þess að
gera skriflegan samning
við verktaka hvort sem
er um lítil eða stór verk
að ræða
5. Eftirlit með framkvæmd
þarf að vera í vel skil-
greint og föstum farvegi
og oft er ráðinn til þess
óháður aðili
6. Lokauppgjör fer fram
eftir að verki telst lokið
– mikilvægt er að taka
út framkvæmdina og
frágang á verkinu áður
en lokagreiðsla fer fram
Góður undirbúningur í hvívetna er mjög mikilvægur og einnig
það að velja góðan og ábyrgan verktaka. Of mörg dæmi
eru um viðhaldsframkvæmdir sem farið hafa illa af stað
og endað illa og í flestum tilfellum er um að kenna
slælegum undirbúningi og einnig röngu vali
á verktökum. Það skammgóður vermir
að spara á undirbúningsstiginu. Þar er
grunnurinn lagður og ef hann er veikur
þá er ekki við góðu að búast.
hafi með því eftirlit og sjái um framkvæmd
þess. Þess er krafist að iðnmeistarar standi
fyrir framkvæmdum slíkra viðhaldsverkum.
Þeir skulu hafa sérþekkingu á viðhalds-
vinnu og árita yfirlýsingu hjá byggingafull-
trúa um ábyrgð sína.
Uppgjör – úttekt – eftirmál
Í minni verkum er oft svo um samið að
fasteignareigandi inni verkkaup af hendi í
einni greiðslu þegar verki er lokið. Í stærri
verkum tíðkast það hins vegar að greitt er
eftir framvindu verksins. Þá er nauðsynlegt
að fasteignareigandi fylgist sem best með
framvindu verksins og að reikningar verk-
taka séu sundurliðaðir og skýrir. Í þessu
sambandi er rétt að benda á að virðisauka-
skattur af vinnulið verktaka við viðhald fæst
endurgreiddur hjá skattyfirvöldum ef fram-
vísað er fullgildum reikningum. Lokaupp-
gjör á síðan að fara fram eftir að verki telst
lokið. Mikilvægt er að taka út framkvæmd-
ina og frágang á verkinu áður en loka-
greiðsla fer fram. Komi þá fram við skoðun
að verk er að einhverju leyti gallað getur
fasteignareigandi skorað á verktaka að bæta
úr og ljúka verkinu á fullnægjandi hátt.
Gallar
Jafnvel þótt fasteignareigandi eða eftirlits-
aðili á hans vegum hafi tekið verkið út ná-
kvæmlega við verklok geta síðar komið í ljós
gallar á verkinu. Lög mæla svo fyrir um að
fasteignareigandi skuli í síðasta lagi tveim-
ur árum eftir að verki lauk að hafa uppi
athugasemdir um galla því eftir þann tíma
er réttur hans til að bera þá fyrir sig fallinn
niður. Réttur til að bera fyrir sig galla á
verki getur þó fallið niður fyrr þar sem lög
áskilja að verktaka sé tilkynnt án verulegs
dráttar um gallanna eftir að fasteignareig-
andi varð þeirra var. Tryggilegast er að hafa
uppi slíkar athugasemdir skriflega. -shg
Mikilvægt er að benda á að
virðisaukaskattur fæst aðeins
endurgreiddur af vinnu við
nýsmíði, endurbætur og við-
gerðir á húsnæði, ef reikning-
ar frá verktaka eru fullgildir.