Árbók VFÍ/TFÍ - 01.06.2009, Blaðsíða 341

Gæði fjöldamats
Meta má gæði mats út frá hlutföllum mats og kaupverðs. Þrenns konar lýsistærðir eru
mest notaðar í þessum tilgangi.
1. Hlutfall mats og kaupverðs í einstökum eignaflokkum á tilteknum svæðum, annars
vegar er horft til meðaltalshlutfalls mats- og kaupverðs fasteigna sem selst hafa. Hins
vegar er kannað hlutfall heildarmats og heildarkaupverðs seldra fasteigna. Lög og reglur
um fasteignamat á íslandi miðast við að mat eigna sé jafnt markaðsverði og því eiga
þessi hlutföll að vera sem næst einum. Táknum kaupverð eignar i með si og niatsverð
með m;. Meðalstuðull er = -V— og heildarstuðull (summustuðull) er jý _ £m'
1 " s' S _ Ssí
2. Miðgildisfrávik er mælikvarði á hversu mikill breytileiki er í hlutfalli mats og
kaupverðs. Miðgildisfrávik (e. Coefficient of Dispersion, COD) er skilgreint með
cod = jL. s' = ■== -1 þar sem m/s táknar miðgildi frávika.
Almennt er talið að 5% sé minnsta frávik sem matslíkan geti náð. Frávik upp á 5 % sé
í raun breytileiki markaðarins og sé ekki háður eiginleikum fasteigna. A svæðum þar
sem fasteignamarkaður er mjög virkur og húsin einsleit eða nýbyggð er æskilegt að
COD liggi á bilinu 5-10%. Á eldri eða fjölbreyttari matssvæðum er fullnægjandi að
COD liggi á bilinu 5-15%. í dreifðari byggðum og á svæðum þar sem markaðurinn er
ekki jafnvirkur er fullnægjandi að COD liggi á bilinu 5-20% [6].
3. Innbyrðis mismunur mælir hvort verðmætar og verðminni fasteignir séu metnar
hlutsfallslega jafnhátt miðað við markaðsverð. Ef fullu jafnræði er náð er innbyrðis
munur 1,00. Æskilegt er að mismunurinn sé á bilinu 0,98 til 1,03 [6]. Ef innbyrðis mis-
munur er minni en 0,98 eru verðmætari fasteignir hlutfallslega ofmetnar og matið er
sagt vaxandi (e. progressive). Ef innbyrðis mismunur er meiri en 1,03 eru verðmeiri
eignir hlutfallslega vanmetnar og matið er sagt dvínandi (e. regressive). Innbyrðis
mismunur (e. Price Related Differential, PRD) er skilgreint sem hlutfall meðalstuðuls
og heildarstuðuls, þ.e. prd = ^
Tafla 3 og 4 sýna lýsistærðir um gæði matsins. Höfuðborgarsvæðið kemur sérstaklega vel
út með COD 9,5% í sérbýli og 7,7% í fjölbýli. Mynd 3 sýnir dreifingu fráviksins á
höfuðborgarsvæðinu. Önnur matssvæði koma líka vel út. Þó gefur niðurstaðan fyrir sér-
býli á Vestfjörðum og Norðurlandi vestra ásamt á Austurlandi færi á betrumbótum á
næstu árum.
Tafla 3
Sérbýli Fjöldi samninga Miðgildi PRD COD
Höfuðborgarsvæði 6.590 0,998 1,015 9,5%
Suðurnes og Kjós 2.030 0,991 1,026 12,3%
Vestur- og Suðurland 2.441 0,987 1,026 13,0%
Vestfirðir og Norðvesturland 858 0,982 1,055 19,6%
Norðausturland 1.822 0,994 1,031 14,4%
Austurland 1.329 0,978 1,061 20,7%
Tafla 4
Fjölbýli Fjöldi samninga Miðgildi PRD COD
Höfuðborgarsvæði 23.652 0,999 1,011 7,7%
Suðurnes og Kjós 1.286 1,002 1,013 8,6%
Vestur- og Suðurland 1.237 0,995 1,019 10,7%
Vestfirðir, Norðurland og Asturland 858 0,999 1,040 16,4%
Akureyri 1.287 1,003 1,016 9,3%
T æ k
i-og vísindagreinar i 3 3 9