Morgunblaðið - 12.12.1985, Blaðsíða 16

i 16
MORGUNBLASJID, RIMMTUD AG13R!121 DBSEMBER' 1985
J Fasteignaviðskipti:
Morgunbladið/Július
Þeir kynntu nýju fasteigna.skrána og kannanir Fasteignamatsins: frá vinstri eru Guðmundur Gylfi Guðmundsson
hagfræðingur, Guttormur Sigurbjörnsson forstjóri Fasteignamatsins, Stefán Ingólfsson deildarverkfræðingur og
Gunnar Pálsson skrifstofustjóri.
Fasteignamat lækkar
I um 3—7 % miðað við
byggingarkostnað
MlSTTEIGNAMAT íbúðarhúsa hækkar um 28%og fasteignamat atvinnuhús- verið hækkun á þessu atriði frá
v--*" næðis og bújarða um 33% skv. nýrri fasteignaskrá sem lögð var fram 1. 1979 þar til í fyrra en þá var
desember. Hækkunin er hin sama um allt land. Byggingarkostnaður hefur hækkunin nálægt 50%.
hækkað frá 1. nóvember í fyrra til sama tíma á þessu ári um 37% og gagn-
vart honum hefur því fasteignamat lækkað um 3-7 %. ---------------
Söluverð at-
vinnuhúsnæðis
hækkar um 25 %
FASTEIGNAVERÐ hefur ekki fylgt hækkunum á almennum markaði síð-
asta ár skv. könnun sem Fasteignamat ríkisins hefur gert. Söluverð íbúðar-
húsnæðis hefur hækkað nokkuð jafnt á nýloknu matsári (1. nóv. til 1. nóv.)
þegar litið er á meðalverð í heilum ársfjórðungum og nemur hækkunin um
1 % á mánuði frá nóvember 1984. Síðasta umtalsverða hækkun varð í sept-
ember og október í fyrra og sú hækkun er ein meginorsök þess að hækkun
fasteignamats á íbúðarhúsum er nú nokkru hærri en nemur hækkun á
söluverði milli áranna 1984 og 1985. Þessi hækkun kom fram í upphafi
verkfalls BSBR í fyrrahaust og mældist ekki í könnunum Fasteignamatsins
fyrr en eftir framlagningu fasteignaskrár.
Hækkun á söluverði íbúðar-
húsnæðis hefur verið mjög hlið-
stæð á höfuðborgarsvæðinu og
utan þess. Sama máli gegnir um
einstakar tegundir íbúða. Inn-
byrðis munur á verði þeirra virðist
svipaður nú og hann var fyrir ári.
Söluverð atvinnuhúsnæðis
hækkaði mjög mikið 1984. Við
ákvörðun á fasteignamati var
matið ekki látið fylgja þeirri
sveiflu alveg, en frá haustinu 1984
til haustsins í ár hefur söluverð
atvinnuhúsnæðis hækkað um tæp
25%.
Söluverð íbúða í fjölbýlishúsum
í Reykjavík hefur hins vegar farið
jafnt og þétt lækkandi á þessu ári
ef reiknað er með föstu verðlagi.
Stefán Ingólfsson, deildarverk-
fræðingur FMR, sagði að hann
teldi hér ekki um verðhrun að
ræða, heldur frekar að verðið
undanfarin ár hefði verið mjög
hátt. Frá haustinu 1984 til jafn-
lengdar í ár lækkaði söluverð um
18% gagnvart lánskjaravísitölu.
Fasteignaverð reiknað á þennan
hátt stefnir nú í að vera með því
lægsta frá árinu 1978.
Enn er þó langt frá því að verð
sé hið lægsta sem mælst hefur í
könnunum FMR. Söluverð íbúðar-
húsnæðis er nú til dæmis hærra
en það var öll árin 1975 til 1978.
Lægsta söluverð sem kannanir
FMR hafa sýnt reiknaðist 1969 og
1970. Það var rúmlega 20% lægra
en söluverð íbúða í fjölbýlishúsum
var nú í haust ef borið er saman
við byggingarvísitölu.
Söluverð er mjög breytilegt eftir
landshlutum. Þannig hefur til
dæmis söluverð á Akureyri og
Suðurnesjum, sem eru stærstu
markaðssvæðin utan höfuðborgar-
svæðisins, verið nálægt 70% af
verði í Reykjavík. Annars staðar
er verðið lægra og þekkjast dæmi
um að verð sé 40—50% af verðinu
á höfuðborgarsvæðinu — og jafn-
vel enn lægra.
Hlutfall útborg-
unar hækkar á ný
Heildarmat allra fasteigna á
landinu eru 244,5 milljarðar króna
og skv. því er eign hvers íslendings
í fasteignum liðlega milljón krón-
ur að jafnaði. Endurstofnverð
allra mannvirkja, þ.e. sú upphæð
sem ætla má að kosti að reisa öll
þessi mannvirki nú, er talið 318,3
milljarðar.
Á landinu eru samtals 191 þús-
und fasteignir. Meðal þeirra má
telja tæplega 85 þúsund íbúðir.
Skv. því eru liðlega 2,8 íslendingar
til jafnaðar um hverja íbúð. Sam-
anlagt rúmmál allra mannvirkja á
landinu eru 70,4 milljón rúmmetr-
ar. Ef því væri deilt jafnt á alla
landsmenn koma 293 rúmmetrar í
hlut hvers. Þá má nefna að heild-
arstærð allra túna í sveitum lands-
ins er talin 138 þúsund hektarar.
Það er 1,3% af flatarmáli landsins.
Sem dæmi um fasteignamat
nokkurra eigna má nefna að
tveggja herbergja íbúð í blokk í
Breiðholti, 65 fermetrar að stærð,
er metin á 1.534.000 krónur, einlyft
steinsteypt einbýlishús í Fossvogi,
reglulega af
ölmm
fjöldanum!
226 fermetrar, er metið á 5.891.000
krónur, og sex hæða skrifstofu-
bygging í miðborg Reykjavíkur,
1208 fermetrar, er metin á
26.853.000 krónur.
Til dæmis um mat eigna utan
höfuðborgarsvæðisins má nefna
að 251 fermetra tvílyft einbýlishús
úr steinsteypu á Akureyri er metið
á 3.623.000 krónur og að jörð í
Borgarfirði með liðlega 40 hektara
túni er metin á 4.604.000 krónur. <
Fasteignamat íbúðarhúsnæðis
úti á landi hefur farið lækkandi
miðað við Reykjavík undanfarin
ár. 1980 var matið á Akranesi 70%
af því sem það var í Reykjavík og
85% í Keflavík miðað við Reykja-
vík. í fyrra voru sambærilegar
tölur 60% á Akranesi og 70% í
Keflavík.
Eins og fram kemur í upphafi
hækkaði mat á atvinnuhúsnæði
meira en mat á íbúðarhúsnæði.
Að sögn Guttorms Sigurbjörns-
sonar og hans manna hafði ekki
í ÁRSLOK 1984 var útborgunar-
hlutfall í fasteignaviðskiptum komið
niður í um 70% á höfuðborgarsvæð-
inu og hafði þá farið lækkandi frá
miðju ári 1984 en síðan hefur þró-
unin aftur snúist við — og nú síð-
sumars var hlutfall útborgunar orð-
ið 74%. Þess má geta að heildarupp-
hæð verðtryggðra lána, sem kaup-
andi yfirtekur í fasteignaviðskipt-
um, er nú orðin hærri en upphæð
óverðtryggðra lána, sem gefin eru út
við kaupin. Þetta kemur fram í
könnun FMR.
Skipta má íbúðum í þrjá flokka
eftir því hvernig þau lán, sem við
sögu koma, skiptast:
1. Um 17% allra notaðra íbúða
seljast á fullverðtryggðum kjörum.
Öll lán, sem við sögu koma, eru
verðtryggð. Útborgun er þá lág,
tæplega 65%.
2. Um 22% allra íbúða eru seldar
skuldlausar á óverðtryggðum kjör-
um. Af þeim er nálægt fimmti
hluti greiddur út á einu ári.
3. Þær íbúðir, sem eftir eru,
seljast á blönduðum kjörum þar
sem bæði verðtryggð og óverð-
tryggð lán koma við sögu.
Átvinnuhúsnæði selst oftast á
verðtryggðum kjörum. Útborgun
hefur farið lækkandi en þó er
erfitt að tala um ákveðnar reglur
í því sambandi því kjör eru mjög
breytileg. Eftirstöðvar eru oftast
verðtryggðar og hæstu löglegir
vextir reiknaðir. Kjörum við sölu
bújarða á milli óskyldra aðila svip-
ar til atvinnuhúsnæðis.
Lenging bankalána myndi
minnka greiðslubyrði mikið
— segir Stefán Ingólfsson deildarverkfræðingur hjá FMR
KANNANIR Fasteignamals ríkis-
ins sýna að talsverður hluti þeirra
lána, sem kaupendur húsnæðis
taka er þeir kaupa í fyrsta skipti,
eru til skamms tíma og segja for-
stöðumenn stofnunarinnar að ætla
megi að greiðslubyrði af þeim lán-
um sé að raunvirði 16% af kaup-
verði eignarinnar strax á fyrsta
ári.
Hér er um að ræða bankalán,
sem yfirleitt eru veitt til 24 mán-
aða þannig að greiða þarf helm-
ing þeirra á einu ári, lán frá
seljendum, sem almennt eru veitt
til 4 ára, og lán frá ættingjum.
Við þetta bætast afborganir af
langtímalánum eins og lífeyris-
sjóðslánum, húsnæðisstjórnar-
lánum og yfirteknum lánum. Því
má ætla að greiðslubyrði þeirra
sem eru að kaupa í fyrsta skipti
geti farið upp í 21% af kaupverði
á ári fyrst eftir kaupin.
Þegar litið er á hlut þeirra sem
eru að kaupa í fyrsta skipti á
fasteignamarkaðinum má áætla
að greiðslubyrði hverrar fjöl-
skyldu geti numið um 290 þúsund
krónum á fyrsta ári eftir kaupin.
Þá er reiknað á verðlagi og
markaðsforsendum þessa árs,
sem nú er að Ijúka. Þrír fjórðu
þessarar fjárhæðar eru tilkomn-
ir vegna skammtímalána.
Stefán Ingólfsson, deildar-
verkfræðingur hjá Fasteigna-
matinu, sagði ekki nokkurn vafa
á því að lenging bankalána, sem
rædd hefur verið, myndi minnka
greiðslubyrði fólks mikið og
sama gegndi um hin óverð-
tryggðu skammtímalán. Hann
tók sem dæmi að ef lánstími
bankalána og eftirstöðvalána
væri lengdur í 10 ár mætti áætla
að greiðslubyrði þeirra sem eru
að kaupa i fyrsta skipti minnkaði
fyrst eftir kaupin um liðalega
40%. í stað þess að greiða 24.000
krónur á mánuði næmu greiðslur
14.000 krónur á fyrsta árinu eftir
kaup. En veltukostnaðurinn væri
mikill þannig að kostnaðurinn
myndi aukast þegar frá liði.
Liðlega tvo þriðju hluta þessarar
breytingar mætti rekja til leng-
ingar bankalána en tæplega
þriðjung til lengingar lánstíma á
skuldabréfum, sem gefin hafa
verið út af kaupendum fyrir eft-
irstöðvum kaupverðs.