Morgunblaðið - 13.11.2003, Blaðsíða 33

MORGUNBLAÐIÐ FIMMTUDAGUR 13. NÓVEMBER 2003 33
stöðvar Nesjavallavirkjunar um 30
MW. Þeirri framkvæmd á að vera
lokið í árslok 2005. Að sögn Guð-
mundar verður byrjað á að reisa
nýtt stöðvarhús á Nesjavöllum
næsta sumar. Þegar Hellisheiðar-
virkjun verður tilbúin fer orkan frá
Nesjavöllum til almennrar notkun-
ar á þjónustusvæði OR. Guðmund-
ur segir það ekki endanlega ljóst að
nýja gufuaflsvirkjunin þurfi að gefa
af sér 80 MW. Stærðin geti farið
niður í 60 MW í fyrsta áfanga, allt
eftir þörfinni á almennum markaði
og hvernig Nesjavellir verða nýttir.
Þegar mest lætur, sumrin 2004
og 2005, er búist við að 200–300
manns vinni við að reisa Hellisheið-
arvirkjun og stækka Nesjavelli.
Fjárfestingin hjá OR vegna stækk-
unar álversins nemur rúmum átta
milljörðum króna en með stækkun
Nesjavalla og heitavatnsfram-
leiðslu á Hellisheiði fer kostnaður-
inn upp í um 12 milljarða.
Til þessa hafa sjö holur verið
boraðar á Hellisheiði en að sögn
Guðmundar þarf að bora 10–15 hol-
ur til viðbótar á svæðinu. Fer sú
vinna fram á næsta ári. Endanleg
staðsetning stöðvarhúss virkjunar-
innar hefur ekki verið ákveðin en
Guðmundur segir að það verði ná-
lægt bæjarstæði gamla Kolviðar-
hóls, ekki svo langt frá þjóðvegin-
um um Hveradalabrekkuna.
r en það
eitu Suð-
sem liggi
ellisheiði.
heiðar-
stunni
lisheiðar-
Reykja-
ðustu tvö
rar rann-
og segir
lofa góðu
ram frek-
væmda á
já Orku-
narvinna,
boðsgögn
eiknað er
rbínum í
ði líkt og
m, senn
uglýst og
m verður
unni eftir
sferli hjá
u skipu-
ð sveitar-
að sam-
iskipulag
að allri
í febrúar
jáanlegar
um. Auk
knar OR
komi orka
kun raf-
yggingu
rðuráls
0 &
 '%*(&2&
!,2! & !2&
8269!% &! 
, 
 


 

*  &
-- 1
*
+'%*(&2&34  &
: !9!% & ;!6
2 ! &<
!25!++ *!2
(;,+!(( =! $&+

, 2 &*  !2 2
+ 2&*>+

?&!
5 '2=
(&<
822
B
+6 * '
3
'!++ *!2
+
bjb@mbl.is
Seðla-
m fjár-
rið inn á
stækk-
Lands-
m um
rkuveita
a Suð-
ar. Ef
Austur-
gir Seðla-
aður nemi
a. Fram-
ki árið
tnaður
mleiðslu
enn-
arða
sjálft ál-
dum toga og um 38% af innlendum. Meg-
stnaðaráætlun sé að framkvæmdatoppurinn
og færist að nokkru yfir á árið 2006. Þá sé
vegna framkvæmda við orkuverin verði um
innlent vinnuafl um 85% af heildarþörf.
dur kostnaður orkuveranna nemi um 57% af
ður allt að 8%
sframleiðslu
  




 
*
,
 


*  C$
%  ) - 
D) - 
5!7+$C,!2+&=&D +&$
7++ &2&

6 !2+&(
; &
 E
RTFÐAFESTA á landi
er í eðli sínu óuppsegj-
anlegt leiguform þar
sem einstaklingi er
veittur réttur til að
nýta land og rétturinn erfist eins og
aðrar eignir. Samningar um erfða-
festu voru algengir framyfir miðja
20. öldina en eru ekki gerðir í dag.
Land var bundið erfðafestu þeg-
ar sveitarfélög eða aðrir aðilar
gerðu samning við einstaklinga um
nýtingu landsins, yfirleitt í
ákveðnum tilgangi eins og til hús-
bygginga, ræktunar eða fiskverk-
unar. Leigusalinn, sveitarfélögin,
geta ekki sagt samningnum upp
heldur þurfa að semja við erfða-
festuhafa um að kaupa réttinn af
þeim.
Sumir samninganna voru þó
þannig úr garði gerðir að þeir féllu
niður ef menn hættu að nýta landið
eins og gert var ráð fyrir, segir Karl
Axelsson hrl, lektor við lagadeild
Háskóla Íslands. Það á þó ekki við
um nema hluta samninganna, en í
flestum tilvikum kemur fram í
samningunum til hvers átti að nýta
landið, þó ekki felist alltaf í því
ákvæði um niðurfellingu sé landið
ekki nýtt áfram á þann hátt.
Með dómum í Hæstarétti frá
1987 og 1996 sem vörðuðu óupp-
segjanlegum leigusamningi í Set-
bergslandi annars vegar og erfða-
festu á Einarsreit í Hafnarfirði hins
vegar má segja að erfðafesta á landi
hafi verið staðsett mitt á milli full-
komins eignarréttar og leiguréttar
hvað varðar verðmæti, þó nær hefð-
bundnum eignarrétti. „Það er ljóst
að handhafi erfðafesturéttar er alla
jafna með miklu meiri verðmæti í
höndunum en venjulegur leigu-
taki,“ segir Karl. Ólafur Björnsson
hrl segir erfðafesturétt mjög sterk-
an samkvæmt lögum og ekki muni
miklu á erfðafestu og því að eiga
land. „Erfðafestuhafar hafa mjög
svipaða stöðu og eigandi lands til að
nýta það með þeim hætti sem
mögulegt er.“ Ólafur segir ljóst að
bætur fyrir land sem er tekið eign-
arnámi þurfi að bæta alla hugsan-
lega notkunn á svæðinu, ekki bara
þá sem nú er í gangi. Hann nefnir
sem dæmi að sá möguleiki er fyrir
hendi að landi, sem ekki er ræktað
lengur, verði breytt í mjög verð-
mætt stórbýli og með því að taka
land eignarnámi sé verið að koma í
veg fyrir að það verði. Fyrir slíkt
verði að bæta og verður að meta
verðmæti landsins eins og best væri
hægt að nýta það til þess sem leyfi
er til.
Í grunnatriðum má ekki gera
annað á landinu en það sem erfða-
festusamningurinn segir til um, að
sögn Karls. Hann segir þó að ef
ákveðin starfsemi hefur verið
stunduð á erfðafestulandi í langan
tíma án athugasemda hins eiginlega
landeiganda sé staða erfðafestuhaf-
ans sterk, jafnvel þótt samningur
kveði á um ákveðna notkunn. Hlíð-
arendi er gott dæmi um það, en þar
er íþróttafélagið Valur með aðstöðu
og rétthafi erfðafestu á landi sem
upphaflega var ætlað til ræktunar.
Þegar sveitarfélög vilja nýta land
sem samið var um erfðafestu á með
öðrum hætti en það er nýtt af erfða-
festuhöfum er hægt að fara til þess
nokkrar leiðir. Hægt er að kaupa
réttindin af erfðafestuhöfunum.
Hægt er að semja við þá um að nýta
landið til annars, svo sem íbúða-
byggðar. Að lokum er hægt að
reyna að taka landið eignarnámi.
Karl segir að sveitarfélögin hafi
undanfarin ár verið dugleg í að
kaupa upp land og erfðafesturétt-
indi frekar en að taka land eign-
arnámi. Þegar land er tekið eign-
arnámi er það yfirleitt gert á
grundvelli skipulagslaga. „Þá skipt-
ir í raun engu hvað fyrir verður,
beinn eignarréttur, leiguréttur eða
erfðafesta, það hefur bara áhrif á
matið á endurgjaldinu til þeirra
sem hlut eiga að máli.“
Áður en land er tekið eignarnámi
þarf sveitarfélag að hafa fullreynt
samningaleiðina við erfðaréttar-
hafa landsins. „Dómstólar gera ríka
kröfu til þess að eignarneminn sýni
fram á að hann hafi reynt allt sem
hann getur til að ná samningi,“ seg-
ir Karl. Hæstiréttur hefur í dómi
frá 1998 fellt úr gildi ákvörðun
sveitarfélags um eignarnám, t.d.
þegar Garðabær reyndi að gera
eignarnám í landi á Arnarneshæð,
sem var hafnað sökum þess að
samningaleiðin var ekki fullreynd.
Erfðafesta mitt á milli eign-
arréttar og leiguréttar
Lundur í Kópavogi er erfðafestuland. Brjánn Jónasson spurði lögfræðinga að því hvað
erfðafestuland væri og hvaða þýðingu það hefði þegar kæmi að nýtingu landsins.
brjann@mbl.is
Morgunblaðið/Arnaldur
SKIPULAG Lundarsvæðisins í Kópavogi er
samkvæmt aðalskipulagi og brýtur því ekki
gegn lögum, eins og íbúasamtök hafa haldið
fram, segir Gunnsteinn Sigurðsson, formaður
skipulagsnefndar Kópavogsbæjar.
Deilt hefur verið um hvort skipulag Lund-
arsvæðisins í Kópavogi, eins og það var aug-
lýst, brjóti gegn aðalskipulagi. Íbúar nær-
liggjandi húsa hafa bent á að þar standi að
byggð svæðisins skuli vera í samræmi við þá
byggð sem í grennd er og segja átta íbúð-
arturna ekki í samræmi við húsin í nágrenn-
inu. Gunnsteinn segist ekki telja að skipulag-
ið brjóti gegn aðalskipulagi. Þar sé líka talað
um blandaða byggð, en þar sé ekki skilgreint
alveg við hvað er átt.
„Við sem erum að vinna við þetta og erum
að skipuleggja þetta styðjumst við sérfræð-
inga, bæði lögfræðinga og aðra sem við höf-
um aðgang að, og við stöndum í þeirri trú að
við séum að gera rétt,“ segir Gunnsteinn.
Skipulag eigenda
Lundar
Skipulagið sem nú hefur verið auglýst kom
frá eigendum Lundarsvæðisins, þeim aðilum
sem eiga erfðafesturétt á landi Lundar. Fyrir
um einu ári var búið að vinna skipulag á
svæðinu sem gekk út á svokallað þekking-
arþorp á Lundarsvæðinu. Það skipulag var
unnið af félaginu Lundi í Kópavogi, sem er
félag erfðafestuhafa landsins. Þegar til kom
fyrr en búið er að reyna samningaleiðina til
þrautar, sem er oft langt og erfitt ferli með
óvissum niðurstöðum. Þegar bærinn hefur
tekið land eignarnámi segir Gunnsteinn að
þeim, sem semja um bætur fyrir hönd bæj-
arins, hafi oft fundist bæturnar til þeirra sem
hafa rétt á því að nýta landið vera mjög há-
ar.
Svipaðar aðstæður og nú eru á Lund-
arsvæðinu hafa komið upp áður í Kópavogi
og víðar. Gunnsteinn segir mismunandi leiðir
farnar eftir því hvað hentar hverju sinni. „Til
dæmis á Vatnsenda keyptum við [bærinn]
landið, eigum eignarhald á því og sjáum um
það að langstærstum hluta. Þó er það þannig
að Vatnsendabýlið fékk ákveðinn hluta af
lóðum og sér um framkvæmdir á lóðum á
þeim hluta,“ segir Gunnsteinn. Það var samn-
ingsatriði í þessu tilviki hvernig það mál var
leyst og aðrar leiðir hafa verið farnar annars
staðar.
Fjölmörg dæmi eru um það í Kópavogi að
breytingar á skipulagi hafi verið gerðar að
ósk íbúa, segir Gunnsteinn. Hann bendir á
Vatnsendasvæðið þar sem verktakar fóru
fram á fjölgun íbúða, sem var auglýst, en
hafnað af bæjaryfirvöldum vegna óska íbúa
svæðisins og væntanlegra íbúa. Gunnsteinn
segir að ekki sé hægt að útiloka að skipulag
svæðisins verði á endanum allt annað en það
sem nú hefur verið auglýst. „Það er allt til í
dæminu og ekkert hægt að útiloka.“
var ekki talinn markaður fyrir þessa þekk-
ingartengdu starfsemi sem átti að vera þarna
og því hætt við að nota þá hugmynd, segir
Gunnsteinn.
Þá komu sömu aðilar fram með þá hug-
mynd sem nú hefur verið kynnt á svæðinu, að
byggja átta íbúðarturna, þann hæsta 14
hæða. „Þeir komu með þetta [skipulag] tilbú-
ið til bæjaryfirvalda,“ segir Gunnsteinn, og
einungis voru gerðar örlitlar breytingar á
skipulaginu áður en það fór í kynningu.
Skipulagið var svo kynnt með þeim hætti
sem lög segja til um og bæjarbúum gefinn
kostur á að segja sitt álit. „Þetta er lýðræð-
islegur ferill að kynna málið íbúum og ekkert
sjálfgefið að það verði svo eins og auglýst
er,“ segir Gunnsteinn.
Þrjár leiðir til að
byggja á landinu
Í meginatriðum er hægt að segja að bær-
inn geti farið þrjár leiðir til að koma svæðinu
í byggð, að sögn Gunnsteins. Í fyrsta lagi að
leyfa erfðafestuhöfum landsins að koma með
tillögur að byggð og leyfa þeim að útfæra
það á eigin kostnað.
Í öðru lagi hefði bærinn getað keypt rétt-
inn til að nýta landið og hefði verðið verið
samkomulagsatriði milli erðafestuhafa og
bæjarins.
Í þriðja lagi hefði bærinn getað reynt að
taka landið eignarnámi, en það er aldrei gert
Segir skipulag Lundarsvæðisins ekki brjóta lög
Styðjumst við sérfræðinga og stöndum
í þeirri trú að við séum að gera rétt