Fréttablaðið - 21.12.2005, Blaðsíða 53

MARKAÐURINN
Í Danmörku var nýlega samþykkt
lagafrumvarp um starfsemi fast-
eignasala sem tekur gildi sum-
arið 2006 og er áhugavert að sjá
hvaða breytingar danska þingið
taldi nauðsynlegt að gera á gild-
andi lögum. Á Íslandi tóku ný lög
um fasteignasölu gildi þann 1.
október 2004.
Danskur fasteignamarkaður
hefur mótast af stórum innlend-
um keðjum og hefur nýjum aðil-
um reynst afar erfitt að ná fót-
festu á markaðnum. Þetta hefur
leitt til þess að þrátt fyrir hækk-
andi fasteignaverð í Danmörku
og þar með aukna veltu á fast-
eignamarkaðnum, hefur verð-
lagning fasteignasala og þjónusta
ekkert breyst. Þess vegna töldu
stjórnvöld nauðsynlegt að endur-
skoða eldri lög um starfsemi fast-
eignasala. Til undirbúnings nýrri
lagasetningu létu stjórnvöld m.a.
rannsaka lagaumhverfi í Noregi,
Svíþjóð, Hollandi, Þýskalandi og
Stóra-Bretlandi. Dönsk stjórn-
völd gerðu einnig rannsókn á
innlendum markaði árið 2004
sem sýndi að samkeppnin á milli
fasteignasala var alls ekki nægj-
anleg. Stjórnvöld bentu því á að
lítil samkeppni á markaði þýði oft
að erfiðara sé fyrir nýja aðila að
komast inn á markaðinn og verra
er að koma með nýjungar í þjón-
ustu sem ógnað geta núverandi
markaðsumhverfi. Samkvæmt
hollenskum rannsóknum hefur
afnám á fasteignasölulöggjöf
leitt til meiri samkeppni á fast-
eignamarkaðnum ásamt mun
lægri söluþóknun og fjölbreytt-
ara framboði af þjónustu.
Eins og fyrr greindi er aðal-
markmið dönsku ríkisstjórn-
arinnar að auka samkeppni á
markaði til hagsbóta fyrir neyt-
endur. Til að auka samkeppnina
og gegnsæið á markaðnum setti
ríkisstjórnin fram nokkrar tillög-
ur sem urðu að lögum og meðal
þeirra voru eftirfarandi:
• Felldar verði niður allar eign-
arhaldstakmarkanir á fast-
eignasölum þannig að nýir
aðilar ættu aðgang að starfs-
greininni
• Stuðlað skal að aukinni sam-
keppni til hagsbóta fyrir neyt-
endur.
• Gegnsæ verðlagning á þjón-
ustu.
• Felld niður ákvæði um auglýs-
ingar á fasteignum.
• Einfölduð menntun fasteigna-
sala og skilyrði fyrir löggild-
ingu.
Það sem er athyglisvert er
að með nýju dönsku lögunum
eru öll eignarhöft á fasteignasöl-
um afnumin en samkvæmt eldri
lögum máttu einungis löggiltir
fasteignasalar, lögmenn og fjár-
málastofnanir eiga og reka fast-
eignasölur. Þessi endurskoðun á
lögunum er í samræmi við stefnu
ríkisstjórnarinnar sem birt var í
heftinu Bedre og billigere bolig-
handel í janúar á þessu ári. Í
greinargerðinni með lagafrum-
varpinu er bent á að í öðrum
löndum séu langtum færri reglur
sem leggja höft á fasteignamark-
aðinn og að sú tilhneiging sé að
afnema höft frekar en að leggja
á höft. Í Danmörku voru mun
meiri höft á fasteignamarkaðnum
heldur en í áðurnefndum lönd-
um. Reyndar er búið að ganga
svo langt að afnema alla löggjöf
um starfsgreinina í Hollandi. Í
Þýskalandi eru slík lög ekki til
staðar og í Noregi, Svíþjóð og
Stóra-Bretlandi eru engin eign-
arhöft á fasteignasölum.
Í eldri lögum um sölu fasteigna
voru afar nákvæmar reglur um
framsetningu auglýsinga. Það er
talið að það sé bæði fasteignasal-
anum og neytanda til hagsbóta að
vel sé staðið að auglýsingagerð
og því sé ónauðsynlegt að auglýs-
ingar um fasteignir séu felldar
inn í opinberan ramma. Í þeim
löndum sem könnun stjórnvalda
náði til gilda engar sérreglur um
birtingu fasteignaauglýsinga. Því
voru reglur um birtingu danskra
fasteignaauglýsinga einfaldaðar
til muna.
Samkvæmt íslenskri löggjöf
er það sett sem skilyrði að lög-
giltur fasteignasali sé eigandi að
fasteignasölu og sé fasteignasala
í eigu félags, skulu fasteigna-
salar eiga meirihluta í félaginu.
Hefur þetta ákvæði um höft á
eignarhaldi vakið umfjöllun
meðal manna í starfsgreininni
á Íslandi og hefur hópur manna
höfðað mál gegn ríkinu þar sem
þeir halda því fram að slík höft
á eignarhaldi á fasteignasölum
standist ekki eignarréttarákvæði
stjórnarskrárinnar enda eru fast-
eignasölur í raun verðlaus fyr-
irtæki á meðan þau geta ekki
verið í eigu annara en löggiltra
fasteignasala. Mætti því segja að
framkvæmd eignarhaldsákvæðis
íslensku laganna sé í raun hrein
eignaupptaka í þeim tilvikum þar
sem fasteignasölur eru ekki í
eigu fasteignasala. Í greinargerð
dönsku laganna þar sem fjallað
er um afnám eignarhaldsákvæða
er því haldið fram að nauðsyn-
legt geti verið fyrir fasteigna-
sala að eiga aðgang að fjárfest-
um m.a. til að koma á fót og reka
fasteignasölur.
Þróunin virðist því vera í þá
áttina á hinum Norðurlöndunum
og annars staðar í Evrópu að
afnema höft og auðvelda aðgang
að mörkuðum, samræma mennt-
unarkröfur og opna markaðinn
betur - allt í þeim tilgangi að
þjóna hagsmunum neytandans
fyrst og fremst. Vekur þetta upp
þá spurningu hvort Íslendingar
séu sú þjóð í heiminum sem er
með ströngustu löggjöf um sölu
fasteigna sem um getur og í
hvers þágu þá?
Heimildir:
Frumvarp til laga, ásamt greinargerð, um
breytingu á dönskum lögum um starfsemi
fasteignasala.
Upplýsingabæklingur ríkisstjórnar Danmerkur,
"Bedre og billigere bolighandel" um sama efni.
Höfundar eru félagar í Félagi
starfsfólks á fasteignasölum
ÚTGÁFUFÉLAG: 365 – prentmiðlar RITSTJÓRI: Hafliði Helgason RITSTJÓRN: Björgvin Guðmundsson, Eggert Þór A›alsteinsson, Hólmfríður Helga Sigurðardóttir AUGLÝSINGASTJÓRI: Jónína
Pálsdóttir RITSTJÓRN OG AUGLÝSINGAR: Skaftahlíð 24, 105 Reykjavík AÐALSÍMI: 550 5000 SÍMBRÉF: 550 5006 NETFÖNG: ritstjorn@markadurinn.is og auglysingar@markadurinn.is
VEFFANG: visir.is UMBROT: 365 – prentmiðlar PRENTVINNSLA: Ísafoldarprentsmiðja ehf. DREIFING: Pósthúsið ehf. dreifing@posthusid.is Markaðinum er dreift ókeypis með Fréttablaðinu
á heimili á höfuðborgarsvæðinu, Suðurnesjum og Akureyri. Einnig er hægt að fá blaðið í völdum verslunum á landsbyggðinni. Markaðurinn áskilur sér rétt til að birta allt efni blaðsins í staf-
rænu formi og í gagnabönkum án endurgjalds.
bjorgvin@markadurinn.is l hjalmar@markadurinn.is l eggert@markadurinn.is
haflidi@markadurinn.is l holmfridur@markadurinn.is
Linda
Wiium
O R Ð Í B E L G
Sögurnar... tölurnar... fólkið...
21. DESEMBER 2005 MIÐVIKUDAGUR14
Ný dönsk lög um starfsemi
fasteignasala
Þórður
Grétarsson
Samkvæmt íslenskri löggjöf er það sett sem
skilyrði að löggiltur fasteignasali sé eigandi að
fasteignasöluMætti því segja að framkvæmd
eignarhaldsákvæðis íslensku laganna sé í raun
hrein eignaupptaka í þeim tilvikum þar sem
fasteignasölur eru ekki í eigu fasteignasala.
S K O Ð U N
Nefndin hefur komist í sviðsljósið að undanförnu vegna tveggja
mála. Fyrst vegna stórra eigenda í Hampiðjunni sem seldu eign-
arhluti til að fara niður fyrir yfirtökumörk. Hitt tilvikið var yfir-
tökuskylda Baugs á FL Group. Að höfðu samráði við yfirtökunefnd
voru eignarhlutið Oddaflugs og Baugs seldir Landsbankanum og
um leið gerðir afleiðusamningar sem tryggja þessum stóru eigend-
um ávinning, en um leið áhættu af þessum hlut. Atkvæðisrétturinn
flyst hins vegar til Landsbankans. Greiningardeild KB banka benti
á það með réttu að ólíklegt er að Landsbankinn beiti nýfengnum
atkvæðisrétti sínum gegn vilja þessara viðskiptamanna sinna.
Þetta er þvi málamyndagerningur. Síðan geta menn deilt um það
hvort og hvernig yfirtökuskyldan myndaðist.
Þessi atburðarrás vekur ýmsar spurningar um stöðu yfirtök-
unefndarinnar. Fyrirmyndin er sams konar nefnd í Bretlandi. Sú
nefnd hefur ekki formlegt vald, en aðhaldið af henni á markaði er
þvílíkt að þeir sem brjóta gegn markmiðum hennar og vilja eiga
ekki sjö dagana sæla á breska markaðnum í kjölfarið.
Baugur er auðvitað eitt þeirra fyrirtækja sem þurft hefur að
vinna undir ströngum aga þessarar nefndar og orðið ágætlea
ágengt. Fyrirtækinu sem og öðrum ætti því ekki að verða skota-
skuld úr því að gera slíkt hið sama hér.
Sú staða sem upp hefur komið og lausnin á stöðuni í FL Group er
ekki til þess fallin að gefa nefndinni sterkara áhrifavald. Að flagga
út atkvæðisrétti til fjármálastofnunar getur ekki verið varanleg
lausn á því ef yfirtökuskylda er talin
hafa myndast.
Sú hugmynd að markaðurinn sé sjálf-
ur bestur til að beita aðhaldi er góðra
gjalda verð. Atvinnulífið hefur viljað
skapa sjálft sitt regluverk í stað þess að
þiggja flókið og oft vanhugsað regluverk
smíðað á Alþingi oft undir sérkennilegri
og illa ígrundaðri dægurumræðu. Þessi
leið að leikmennirnir á vellinum komi sér
saman um reglur og formi eftirlit með þeim er góð. Markaðurinn
er harður húsbóndi og best að lögmál hans fái sem mest að ráða í
viðskiptalífinu.
Nú er það nánast alltaf svo að þegar menn verða fyrir barðinu á
reglum, jafnvel þótt þeir hafi tekið þátt í smíðinni, þá kveinka menn
sér og telja það ómaklegt. Slíkt er bara eðlilegur þáttur í framvindu
hlutanna. Hins vegar láta menn yfirleitt segjast til lengri tíma litið
vegna þess að þeir bera virðingu fyrir þeim grundvallaratriðum
sem reglurnar byggjast á.
Yfirtökunefnd er ekki öfundsverð af þeirri stöðu sem nú er uppi.
Innan Kauphallarinnar hlýtur að fara fram umræða um það hvern-
ig verði best í framhaldinu að tryggja það að nefndin geti áunnið
sér traust og virðingu gagnvart markaðnum. Yfirtökureglur og
reglur um vernd minnihluta í hlutafélögum eru mikilvægar fyrir
skilvirkni og þroska markaðarins. Skilvirkar og sanngjarnar leik-
reglur skipta ekki síður máli fyrir stærstu aðilana á markaðnum.
Viðskipti byggjast á trausti og trúverðugleika. Það er hagur stórra
fjárfesta á markaði að njóta slíks trúverðugleika. Það er þegar allt
kemur til alls þeir sem kaupa og selja bréf í félögum sem mynda
gengið. Stórir aðilar sem eru á jaðri yfirtökuskyldu hafa lítið svig-
rúm í þeim efnum. Þeim er því mikill akkur í því til lengri tíma litið
að hafa stuðning, traust og trú smærri hluthafa á verkum sínum.
Íslenski markaðurinn hefur þroskast hratt og þrátt fyrir ýmsa
agnúa má segja að þroskinn hafi komið hraðar en hægt var að búast
við í litlu samfélagi og litlum markaði. Það er alltaf tilefni til að
bæta sig og atburðarrásina nú á að nota til að læra af henni og bæta
það sem augljóslega þarf að laga.
Yfirtökunefnd hefur orðið fyrir áfalli.
Þarf trúverðugleika
Hafliði Helgason
Bölvun svarta gullsins
New York Times | Í leiðara dagblaðsins The New York
Times er sagt frá bölvun svartagullsins og smá-
ríkinu Chad sem virtist ætla að verða undantekn-
ing frá reglunni. Bölvun
svartagullsins lýsir sér
þannig að þegar fátæk ríki finna olíu á landi sínu
fylgir í kjölfarið mikil spilling, rotin stjórnvöld
og stofnanir sem grefur undan allri þróun til betri
lífskjara almennings.
Bölvun svartagullsins virtist ekki ná til afríkur-
ískisins Chad. Þegar olía fannst í landinu var gerð
tilraun til að athuga hvort olíugróðann mætti nýta
í lyf og menntun í stað vopna og lúxusvara fyrir
spillta stjórnmálamenn. Alþjóðabankinn setti fram
áætlun þar sem fimmtán prósent olíutekna skyldi
fara í ríkiskassa landsins og stærstur hlut afgangs-
ins myndi fara í sjóð sem hefði það verkefni að
eyða fátækt í landinu og spara til þess tíma er
olían gengi til þurrðar. Fyrstu niðurstöður lofa ekki
góðu. Lífskjör þjóðarinnar þokast lítt upp á við og
visbendingar eru um að peningar hverfi.
Umbætur í orði fremur en borði
Financial Times | Í leiðara Financial Times er skrifað
um Evo Morales sem vann stórsigur í forsetakosn-
ingunum í Bóllivíu. Kosningsigu forsetans
endurspeglar óánægju almennings með
efnahagsstefnu fyrri ríkistjórna sem hefur
leitt til aukinnar fátæktar og breikkað bilið
á milli fátækra og ríkra. Morales hyggst
þjóðnýta jarðgasauðlindir landsins sem eru þær
næststærstu í suður ameríku og sjá fátækum fyrir
ódýrri orku.. Áður en hann varð forseti var hann
talsmaður bænda sem rækta kókalauf og eitt af
verkefnum forsetans er að iðnvæða kókaiðnaðinn
og flytja út vörur eins og kókate til minnka það
magn sem fer til framleiðslu kókaíns. Sumar þess-
ar umbætur eru betri í orði en á borði. Vafi leikur
á að suður amerísk fyrirtæki búi yfir nógu góðri
tækni til vinnslu á gasinu og áætlanir um kókaiðn-
aðinn munu leiða til þess að landið einangrast sem
má alls ekki gerast ef forsetanum á að takast að
byggja upp landið og auka hagvöxtinn.
Yfirtökunefnd er
ekki öfundverð
af þeirri stöðu
sem nú er uppi.
U M V Í Ð A V E R Ö L D
�������������
�����������������������������
����������������������
������������������������������������������ ���������������������������