Fréttatíminn - 16.03.2012, Side 42

4 viðhald húsa Helgin 16.-18. mars 2012
 Meistaradeildin viðhald eða nýframkvæmdir
Gátlistar auðvelda
undirbúning verka
f élagsmenn Meistaradeildar Samtaka Iðnaðarins hafa aðgang að ýmsum stöðluðum gátlistum til auðvelda sér undirbúning verka. Gátlistarnir eru mikilvægir til að halda þeim atriðum til haga sem
kaupendur og seljendur þurfa að hafa í huga við undirbúning verka.
Þetta á við hvort sem um er að ræða nýframkvæmd eða viðhaldsverk.
Dæmi um atriði sem kaupandinn eða verkkaupi þarf að skoða:
 Er verktakinn með ábyrgðasjóð að baki sér?
 Er verktakinn tilbúinn að skrifa undir verksamning?
 Eru undirverktakar með meistararéttindi?
 Gerir verktaki skriflega verksamninga við sína undirverktaka?
 Svona væri lengi hægt að telja.
Dæmi um atriði sem verktaki þarf að líta til:
 Fellur stærð/umfang verks að tímaramma fyrirtækisins?
 Er verkið byggingarleyfisskylt (ef svo er hefst visst ferli)?
 Eru útboðsgögn nógu afdráttarlaus?
 Útbúa öryggis og heilbrigðisáætlun?
 Undirbúa alla vinnuaðstöðu aðgang að rafmagni, vatni, frá-
rennsli, geymslu tækja og síðast en ekki síst girðing umhverfis
vinnusvæðið.
Þetta er langt í frá tæmandi listi, en sett fram sem sýnishorn.
S
ameiginlegum málum verða eigendur fjöl-
eignarhúsa að ráða í félagi. Þess vegna
eru húsfélög lögboðin. Húsfélög eru til í
krafti laga og félagsaðildin er órjúfanlega
tengd eignarrétti að séreignum. Sá sem
kaupir eign í fjöleignarhúsi verður óhjákvæmilega
félagi í húsfélaginu og enginn getur sagt sig úr því
nema með því að selja eign sína.
Þarf ekki að stofna
Húsfélag þarf ekki að stofna formlega; þau eru til í
sérhverju fjöleignarhúsi og ekki er þörf á eiginlegum
stofnfundi. Eigendur bera sameiginlega og hver fyrir
sig ábyrgð á því að húsfélag gegni hlutverki sínu og
starfi lögum samkvæmt. Þess vegna er talið að sér-
hver eigandi geti gert nauðsynlegar ráðstafanir til
að blása lífi í óvirkt húsfélag, þar á meðal að boða til
húsfundar.
Hlutverk og vald
Hlutverk húsfélaga er fyrst og fremst að annast varð-
veislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignar-
innar þannig að hún fái sem best þjónað þörfum
eigenda og hagnýting bæði séreigna og sameignar,
sé með þeim hætti að verðgildi eigna haldist. Vald
húsfélagsins er fyrst og fremst bundið við sameign-
ina og ákvarðanir sem varða hana. Húsfélag hefur
þröngar heimildir til að taka ákvarðanir sem snerta
séreignir .
lýðræði og jafnræði
Húsfélagið getur því aðeins gengt hlutverki sínu að
í því ríki það skipulag sem boðið er í fjöleignarhúsa-
lögum og að fundir fari fram samkvæmt fyrirmælum
þeirra laga. Á því er byggt að allir eigendur séu með
í ráðum og þeir hafi jafna aðstöðu til að setja fram
sjónarmið sín og skoðanir en meirihlutinn ráði svo
að meginstefnu til. Í húsfélögum hefur meirihlutinn
mjög mikið vald sem honum ber að fara vel með og
virða rétt minnihlutans. Það er forsenda fyrir því að
húsfélag geti starfað með réttum hætti að gætt sé
lýðræðislegra gilda og aðferða við ákvarðanatöku.
Húsfundir
Æðsta valdið í málefnum húsfélags er í höndum
húsfunda sem eru tvenns konar: Aðalfundir sem
halda skal einu sinni á ári og almennir fundir. Það
er grundvallarregla að ákvarðanir um sameiginleg
málefni skuli taka á húsfundi eftir að öll sjónarmið
og rök hafa komið fram. Að ganga milli eigenda með
undirskriftarlista fer í bága við þessa grundvallar-
reglu. Enn síður duga munnleg samráð og ráðagerðir
utan formlegra funda. Fundi verður að boða skriflega
með lögákveðnum fyrirvara og fundarefni verður að
tilgreina kyrfilega. Sé þess ekki gætt getur fundur
verið ólögmætur og ákvarðanir hans óskuldbindandi.
einfaldur meirihluti
Meginreglan er sú, að einfaldur meirihluti á húsfundi
geti tekið ákvarðanir og það heyrir til undantekninga
að aukinn meirihluti (2/3) eða allir eigendur þurfi að
samþykkja ákvörðun. Túlka ber undantekningarnar
þröngt þannig að jafnan eru líkur á því að til ákvarð-
ana nægi samþykki einfalds meirihluta.
Mikið vald á þröngu sviði
Meginreglan er sem sagt sú að til ákvarðana nægi
einfaldur meirihluti á fundi. Sem mótvægi við þetta
mikla og vald er valdsvið húsfélags á hinn bóginn
þröngt og nær fyrst og fremst til ákvarðana og ráð-
stafana, sem eru nauðsynlegar, venjulegar og eðlileg-
ar til forsvaranlegs viðhalds og reksturs. Minnihlut-
inn getur ekki sett sig á móti slíkum ráðstöfunum
jafnvel þótt þær séu mjög kostnaðarsamar. Það er
eitt höfuðeinkenni á húsfélagi, að hægt er að þvinga
minnihluta í ríkum mæli til að taka þátt í útgjöldum
sem hann hefur greitt atkvæði á móti.
En vald húsfélags nær lengra því það hefur
innan vissra marka vald til að taka ákvarðanir um
breytingar, endurbætur og nýjungar. Það vill segja
að einfaldur meirihluti getur ákveðið og ráðist í
vissar framkvæmdir á allra kostnað, sem ekki eru
nauðsynlegar eða venjulegar en meirihlutinn telur
æskilegar.
aukinn meirihluti – samþykki allra
Einfaldur meirihluti miðað við hlutfallstölur getur
sem sagt tekið ákvarðanir um venjulegar viðgerðir
og viðhald og minniháttar endurnýjanir og endur-
bætur. Hins vegar er krafist aukins meirihluta, þ.e.
2/3 hluta bæði miðað við fjölda og eignarhluta, til
að taka ákvarðanir um óvenjulegar og meiriháttar
endurbætur. Vald húsfélags takmarkast svo af því, að
einstakir íbúðareigendur verða ekki þvingaðir til að
taka þátt í kostnaði við framkvæmdir, búnað og til-
færingar, sem fela í sér grundvallarbreytingar á sam-
eign eða eru óvenjulegar, óhóflegar og dýrar. Þarf
samþykki allra þegar um slíkt er að tefla. Mörkin
milli þessara þriggja flokka eru ekki alltaf glögg og
verður til margs að líta, svo sem kostnaðar, húsagerð-
ar, aldurs og ástands, umfangs, óþæginda, ábata,
gagnsemi, verðmætaauka, útlitsbreytinga og hvað
tíðkast í sambærilegum húsum. Húsfélag hefur tals-
vert svigrúm til að velja á milli mismunandi kosta,
lausna eða leiða.
Húsfélagsdeildir – sameign sumra
Þegar fjöleignarhús skiptist í einingar, til dæmis
stigahús, ráða viðkomandi eigendur sameigin-
legum innri málefnum og bera einir kostnaðinn. Það
byggist á því að hinir eigendurnir hafa þar hvorki
afnot né aðgang. Þannig er húsrými og annað inni
í einstökum stigahúsum fjöleignarhúsa í sameign
eigenda þar og öðrum eigendum óviðkomandi. Þá
er um svonefnda „sameign sumra að ræða“. Þá ráða
viðkomandi eigendur málum sínum innan vébanda
húsfélagsdeildar sem getur ýmist verið sjálfstæð eða
starfað innan heildarhúsfélagsins.
stjórn og vald hennar
Í fjöleignarhúsum skal vera stjórn, kjörin á aðalfundi
en þó ekki skylt að hafa sérstaka stjórn í smærri
húsum. Stjórn getur tekið ákvarðanir sem lúta að
venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu.
Hún má láta framkvæma minniháttar viðhald og
viðgerðir og getur gert brýnar ráðstafanir. Sé hins
vegar um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem
ganga lengra ber stjórn áður leggja þær fyrir hús-
fund. Á það við um allar framkvæmdir, sem eru
verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi.
Gildir einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsyn-
legar ráðstafanir sé að ræða. Stjórn húsfélags hefur
því afar þröngar heimildir, til dæmis varðandi sam-
eiginlegar framkvæmdir og þær eru því þrengri sem
eigendur eru færri og húsið minna.
 FjöleignarHús húSfélög eru lögboðin
Húsfélagið og þú
Húsfélög annast varðveislu, viðhald og rekstur sameignarinnar.