Fréttatíminn - 16.03.2012, Page 44

6 viðhald húsa Helgin 16.-18. mars 2012
E
ftirfarandi fyrirspurn er
dæmigerð fyr-
ir erindi
sem
um
þessar mundir
berast Húseig-
endafélaginu
vegna viðhalds-
framkvæmda í
fjöleignarhúsum:
„Fjöleignarhús
hefur að geyma
50 íbúðir. Á hús-
fundi var sam-
þykkt tillaga
um að ráðast
í viðhald fyrir
100 milljónir.
Fundinn sóttu 25
íbúðareigendur
og voru 15 voru
meðmæltir en
10 andvígir.
Spurt er:
Þarf ekki
einhver
lágmarks-
fjöldi
eigenda
að sækja fund
svo hann sé bær um að taka svona ákvörð-
un í ríkjandi ástandi þegar margar fjöl-
skyldur berjast í bökkum? Getur fámennur
meirihluti á fundi bundið húsfélagið og
aðra eigendur? Stenst að leggja álögur upp
á 2 miljónir á hvern eiganda, óháð kreppu-
ástandi og hvernig á stendur hjá einstökum
eigendum? Verður fólk að láta svona yfir sig
ganga og missa ef til vill íbúð sína“?
Fundarsókn – einfaldur meirihluti
Almennt er ekki gerð krafa um lágmarks-
fundarsókn á húsfundum. Á því er byggt að
þeir sem hirða um að mæta hafi meira að
segja en hinir sem heima húka. Meginregl-
an er að einfaldur meirihluti á fundi ráði
lyktum mála. Það heyrir til undantekninga
að krafist sé aukins meirihluta eða sam-
þykkis allra. Það gildir aðeins um mikilvæg
grundvallaratriði. Minnihlutinn getur ekki
sett sig á móti venjulegum framkvæmdum
jafnvel þótt þær séu mjög kostnaðarsamar.
Það er höfuðeinkenni á húsfélagi, að
hægt er að þvinga minnihluta í ríkum mæli
til að taka þátt í útgjöldum sem hann hefur
greitt atkvæði á móti. Sem mótvægi við
þetta vald er valdsvið húsfélags þröngt og
nær fyrst og fremst til ákvarðana og ráð-
stafana, sem eru nauðsynlegar og venju-
legar. En vald húsfélags nær lengra því það
hefur innan vissra marka vald til að taka
ákvarðanir um breytingar, endurbætur og
nýjungar. Einfaldur meirihluti þannig getur
ákveðið vissar framkvæmdir, sem ekki eru
nauðsynlegar eða venjulegar en meirihlut-
inn telur æskilegar.
Heill hússins – aðstæður eigenda
Þetta ríka vald meirihlutans er nauðsynlegt
til húsfélag geti gengt hlutverki sínu. Taka
verður ákvarðanir út frá heill hússins og
hag og vilja meirihlutans en ekki er unnt að
taka ávallt tillit til einstakra eigenda og að-
stæðna þeirra. Það verður að virða vilja og
stöðu meirihluta eigenda, að minnsta kosti
meðan hagsmunir hússins eru ráðandi. Það
er sígild saga, gömul og ný, að misjafnlega
standi á hjá eigendum og að þeir séu misvel
í stakk búnir til að greiða hlutdeild sína i
sameiginlegum kostnaði. Það má vissulega
hafa samúð með þeim sem verst eru staddir
en það eitt getur ekki ráðið viðhaldsmálum
í bráð og lengd. Í stóru fjöleignarhúsi verða
aldrei allir peningalega samstíga á sama
tíma. Það verður yfirleitt að duga að meiri-
hlutinn hafi vilja og bolmagn til að ráðast í
framkvæmdir.
Meirihlutinn verður vitaskuld að fara
varlega og skynsamlega að. Miklu valdi
verður að beita af skynsemi, lipurð og
mildi. Menn skyldu í upphafi endinn
skoða. Ef meirihlutinn er knappur og
margir eigendur eru illa staddir og geta
fyrirsjáanlega ekki greitt sína hluti af
kostnaðinum er ekki skynsamlegt að
þvinga fram kostnaðarsamt viðhald nema
það sé þeim mun brýnna. Við vanskil
verða aðrir eigendur að axla aukabyrði
meðan krafan er innheimt. Það er ekkert
grín fyrir húsfélag eða meirihluta eigenda
að fjármagna dýra framkvæmd og neyðast
svo til að herja á fjárvana sameigendur.
Verði húsfélag fyrir útlátum vegna van-
skila eigenda er endurkrafan tryggð með
lögveði í íbúðum þeirra. Lögveðið gengur
framar eldri og yngri veðskuldum og fjár-
námum. Lögveðið er tímabundið og fellur
niður ári eftir gjalddaga.
Vanræksla á viðhaldi
Valdi og vilja meirihlutans eru takmörk sett
ef athafnaleysi hans fer í bága fer við heill
hússins. Meirihlutinn getur ekki til lengdar
staðið gegn brýnu og nauðsynlegu viðhaldi
ef húsið liggur undir skemmdum. Vilji
hann ekki eða dragi úr hömlu að ráðast
í framkvæmdir þótt húsið og íbúðir þess
liggi undir skemmdum, þurfa einstakir eig-
endur ekki að una því. Húsið á ekki að níð-
ist niður í skjóli eða fyrir vanrækslu meiri-
hlutans. Getur minnihlutinn og jafnvel
einstakir eigendur þá að vissum skilyrðum
uppfylltum ráðist í framkvæmdir á kostnað
allra eigenda. -shg
 Fundarsókn Ekki krafa um lágmarksmætingu
Einfaldur meiri-
hluti ræður
Í stóru fjöl-
eignarhúsi
verða aldrei
allir peninga-
lega samstíga
á sama tíma.
Það verður
yfirleitt að
duga að
meirihlutinn
hafi vilja og
bolmagn til að
ráðast í fram-
kvæmdir.
...
Meirihlutinn
verður vita-
skuld að fara
varlega og
skynsamlega
að. Miklu valdi
verður að
beita af skyn-
semi, lipurð og
mildi. Menn
skyldu í upp-
hafi endinn
skoða.
Lán til endurbóta
og viðbygginga
Íbúðalánasjóður veitir lán til endurbóta á húsnæði að innan og utan.
Meðal annars eru veitt lán til lóðarframkvæmda og viðbóta við húsnæði.
Lán geta numið allt að 80% af framkvæmdakostnaði. Hámarkslán eru
20 milljónir og lánstími 5 til 40 ár. Sömu vextir eru á þessum lánum og
almennum lánum Íbúðalánasjóðs.
Borgartúni 21 | 105 Reykjavík | Sími : 569 6900, 800 6969
www.ils.is