Fréttatíminn - 16.03.2012, Page 54

16 viðhald húsa Helgin 16.-18. mars 2012
H yggist húsfélagið taka lán til að fjármagna fram-kvæmdirnar verður jafn-
framt að geta tillögu þar að lútandi
í fundarboði. Slík lántaka hús-
félagsins getur verið með ýmsum
útfærslum og blæbrigðum þannig
að forsvarsmenn húsfélagsins ættu
að kanna það hjá lánastofnunum
hvaða möguleikar og útfærslur eru
í boði. Húsfélagið sem slíkt getur
verið lántakandi en þá er brýnt að
vel sé að öllu staðið viðvíkjandi
ákvörðunartökuna. Rétt er að geta
þess að slík fjármögnun er talin af-
brigðileg í þeim skilningi að enginn
íbúðaeigandi verður knúinn til að
taka lán ef hann vill heldur greiða
hlutdeild sína beint í peningum.
Þegar sameiginleg framkvæmd
er fjármögnuð með lántöku hús-
félagsins til margra ára geta ýmsar
flækjur orðið milli núverandi og
fyrrverandi eiganda og húsfélags-
ins. Húsfélagið myndi alltaf og
þar með taldir íbúðareigendur á
hverjum tíma verða ábyrgir gagn-
vart lánastofnuninni. Hins vegar er
það meginregla að endanleg ábyrgð
hvílir á þeim, sem voru eigendur
þegar framkvæmdin var ákveðin
og gerð.
Kaupsamningar og önnur gögn
um kaup og sölu þar á meðal gögn
frá húsfélaginu geta leitt til annarra
niðurstöðu. Þegar kaupandi kaupir
íbúð í húsi sem nýmálað þá tekur
hann það yfirleitt með í reikninginn
og er væntanlega reiðubúinn að
greiða hærra verð fyrir íbúð í ný-
máluðu húsi en ef húsið væri allt í
niðurníðslu að því leyti. Almennt
má kaupandi búast við því að sé
búið sé að greiða fyrir þær fram-
kvæmdir sem lokið nema seljandi
upplýsi hann um annað og þeir
semja um annað sín á milli.
Lögveð
Húsfélög eiga lögveð í íbúð þess
sem ekki greiðir hlutdeild sína í
sameiginlegum kostnaði. Lögveðið
stendur í eitt ár. Upphafstími þess
miðist við gjalddaga greiðslna
og uppgjör á verkinu í þröngum
skilningi. Lögveðið er dýrmætur
réttur sem gæta verður að og passa
upp á að glatist ekki. Það er sér-
stakur réttur sem heyrir til undan-
tekninga og skýtur öðrum veð-
höfum ref fyrir rass. Það sést ekki
veðbókarvottorði og getur rýrt og
raskað hagsmunum bæði veðhafa
og skuldheimtumanna. Þess vegna
eru því settar þröngar skorður.
Best að hver eigandi fjármagni
sina hlutdeild
Best er að hver eigandi fjármagni
sína hlutdeild í sameiginlegum
framkvæmdum af sjálfsdáðum og
eftir atvikum með fulltingi síns við-
skiptabanka. Með því verða línur
einfaldar og réttarstaða eigenda
og húsfélagsins skýr og án eftir-
mála. Hins vegar er það sjálfsagt
og eðlilegt að húsfélag sem slíkt fái
fyrirgreiðslu banka til að fjármagna
framkvæmdina á sjálfum fram-
kvæmdatímanum með yfirdrátt-
arheimild eða á annan hátt. Þegar
framkvæmdinni er lokið og öll kurl
til grafar komin er affarasælast að
hver eigandi geri upp við húsfélagið
sem svo gerir upp við verktakann
og bankann ef því er að skipta. Með
því lyki hlutverki húsfélagsins í
fjármögnuninni og rekstur þess og
fjármál verða með því einfaldari og
öruggari en ella.
Ábyrgð út á við
Fram hjá því verður ekki litið að
ábyrgð eigenda í fjöleignarhúsi út á
við, gagnvart þriðja aðila, til dæmis
banka og verktaka, er einn fyrir
alla og allir fyrir einn. Þannig getur
kröfuhafi að vissum skilyrðum
uppfylltum gengið að hverjum og
einum eigenda ef vanskil verða af
hálfu húsfélags og eða einhvers
eigenda. Það getur því skiljanlega
staðið skilvísum eigenda sem ekki
má vamm sitt vita fyrir svefni að
vera til margra ára spyrtur saman
í fjárhagslega skuldbindingu með
meira og minna óskilvísum sam-
eigendum. og dragast nauðugur
inn í deilur í kjölfar eigendaskipta.
Hvoru tveggja getur leitt til leiðinda
og fjárútláta í bráð að minnsta
kosti.
F jöleignarhús eru hús sem skiptast í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign allra
eða sumra. Þau geta verið mjög mis-
munandi að stærð eðli og gerð. Fjöl-
eignarhús geta verið fjölbýlishús með
íbúðum eingöngu, blandað húsnæði
og húsnæði til annars en íbúðar. Fjöl-
eignarhús geta verið frá tvíbýlishúsum
upp í stórhýsi með tugum og jafnvel
hundruðum eignarhluta.
Séreign – Sameign allra
Séreign er lýst í eignaskiptayfirlýsingu
og öðrum þinglýstum gögnum og getur
verið húsrými, lóðarhluti, búnaður og
annað. Sameign eru allir hlutar húss og
lóðar, sem ekki eru ótvírætt í séreign,
svo og allur búnaður, kerfi og tæki sem
þjóna aðallega þörfum heildarinnar.
Þegar hús samanstendur af einingum
þá er ytra byrðið yfirleitt í sameign
allra. Sameign er meginreglan í fjöl-
eignarhúsum þannig að ávalt eru lög-
líkur fyrir því að umrætt húsrými; lóð,
búnaður eða annað, sé í sameign. Sá
sem heldur fram séreign eða ber sönn-
unarbyrðina fyrir því. Þetta hefur verið
orðað þannig að ef velta þarf vöngum
þá er um sameign sé að ræða.
Sérkostnaður – Sameiginlegur
kostnaður
Eigandi skal sjá um og kosta allt við-
hald og allan rekstur á séreign sinni,
þar með talið á búnaði, tækjum og
lögnum hennar. Telst slíkur kostnaður,
hverju nafni sem nefnist, sérkostnaður.
Sameiginlegur kostnaður er kostnaður
sem snertir sameign, sameiginlega lóð,
búnað og lagnir, svo og vatns-, hita- og
rafmagnskostnaður. Sameiginlegur
kostnaður er fólginn i viðhaldi, við-
gerðum, endurbótum, endurnýjunum,
umhirðu og rekstri á sameign, úti og
inni. Það er skilyrði þess að kostnaður
teljist sameiginlegur að ákvörðun hafi
verið tekin í samræmi við lagafyrir-
mæli.
 ViðhaLdSkoStnaður Meginreglur og undantekningar
Kostnaðarskipting
í fjöleignarhúsum
Þessi kostnaður
skiptist að jöfnu:
1. Óskipt bílastæði og að-
keyrslur
2. Sameiginlegt þvottahús
3. Lyftur. Viðhald og rekstur
4. Dyrasími, sjónvarps- og
útvarpskerfi, póstkassar,
nafnskilti o.fl. þ.h.(jöfn
afnot)
5. Rekstur og umhirða sam-
eignar og lóðar
6. Hússtjórn og endur-
skoðun
7. Afnotagjöld og félaga-
gjöld
Löglíkur að kostnaður sé
sameiginlegur
Það eru löglíkur á því að kostnaður
í fjöleignarhúsi sér sameiginlegur
en ekki sérkostnaður. Sömuleiðis
eru líkur á því að kostnaður sam-
eiginlegur öllum fremur en sumum.
Gildir hér líka að þurfi menn að
klóra sér í hausnum þá bregst það
varla að um sameiginlegan kostnað
allra sé að tefla.
hlutfallsskipting er meginregla
Það er meginregla að sameigin-
legur kostnaður skiptist eftir hlut-
fallstölum. Jöfn kostnaðarskipting í
ákveðnum tilvikum felur í sér und-
antekningu frá þeirri meginreglu.
Ber að skýra megnregluna rúmt en
undatekningarreglurnar þröngt. Eru
alltaf yfirgnæfandi löglíkur fyrir því
að tilvik beri að fella undir megin-
regluna en ekki undantekninguna.
Segja lögin skýrt og skorinort að
meginreglan gildi nema ótvírætt sé
að tilvik falli undir undantekningar-
regluna um jafna skiptingu.
Þröng túlkun
Það ber að túlka þessar undan-
tekningar þröngt og ef minnsti vafi
er um það hvorum megin hryggjar
tilvik á heima þá ber skilyrðislaust
heimfæra það undir meginregl-
una um hlutfallsskiptingu en ekki
undantekningarregluna. Jöfn kostn-
aðarskipting byggist á sanngirnis-
sjónarmiðum. Það er hins vegar
illmögulegt að komast hjá því að
kostnaðarskiptingarreglur virðist
stundum óréttlátar og ósanngjarnar.
Reglurnar byggja á því að skiptingin
sé sanngjörn í fleiri tilvikum en
hún er það ekki. Þessar reglur eru
að mestu ófrávíkjanlegar þegar um
íbúðarhúsnæði og blandað húsnæði
er að tefla. Eigendum er almennt
óheimilt að semja um aðra skiptingu
kostnaðar en lögin segja.
Jöfn Skipting
er undantekning
Það er megin-
regla að sam-
eiginlegur
kostnaður
skiptist eftir
hlutfallstölum.
Lögveðið er dýrmætur réttur sem gæta verður
að og passa upp á að glatist ekki. Það er sér-
stakur réttur sem heyrir til undantekninga og
skýtur öðrum veðhöfum ref fyrir rass.
 framkVæmdaLÁn Hlutverk HúsFélags
Fjármögnun
framkvæmda
Best er að hver eigandi fjármagni sína hlutdeild í sameiginlegum
framkvæmdum af sjálfsdáðum og eftir atvikum með fulltingi síns
viðskiptabanka.
Skapaðu góðar minningar á 100%
vatnsheldu parketi frá Aqua-step
Ármúla 32 · 108 Reykjavík · Sími 568 1888 · parketoggolf.is · Þú finnur okkur líka á Facebook
Parket & gólf - Sérfræðingar í gólfefnum!