Morgunblaðið - 26.05.2012, Page 23

FRÉTTASKÝRING
Baldur Arnarson
baldura@mbl.is
Fjármálaeftirlitið beinir því til lán-
takenda með óverðtryggð fast-
eignalán að vera viðbúnir umtals-
verðri hækkun á mánaðarlegri
greiðslubyrði lána. Getur hækkunin
numið tugum þúsunda á mánuði.
Tilmælin eru sett fram með því
orðalagi að það sé
„ekki óraunhæft“
að slík atburðarás
fari í hönd.
Ábendingin
byggist á þeim
miklu áhrifum
sem til dæmis 2%
hækkun stýri-
vaxta Seðlabanka
Íslands getur haft
á greiðslubyrðina.
Tilefnið er nýleg hækkun óverð-
tryggðra vaxta í kjölfar þess að stýri-
vextir hækkuðu 21. mars sl. í þriðja
sinn síðan svonefnt vaxtahækkunar-
ferli Seðlabankans hófst í ágúst sl. en
samanlagt „hafa stýrivextir nú hækk-
að um 0,75% frá 4,25% lággildi sínu,
sem jafnframt voru lægstu stýrivext-
ir hérlendis í meira en 20 ár“, segja
ónafngreindir skýrsluhöfundar FME
en eins og sjá má hér til hliðar jukust
óverðtryggð lán um tæpa 86 milljarða
á tímabilinu frá 31. desember 2010 til
sama dags í fyrra, eða úr um 134 í
219,75 milljarða króna.
Vel á þriðja hundrað milljarðar
Lánastaflinn stækkar því ört sem
vaxtahækkun á óverðtryggðum lán-
um myndi ná til en greinarhöfundar
FME benda á að „hækkunarferli
Seðlabankans [hafi] í öllum tilfellum á
síðastliðnum 18 árum leitt til að
minnsta kosti 2% hækkunar“.
Fjármálaeftirlitið hvetur lántak-
endur því til „að ætla sér ekki um of
eða spenna bogann of hátt við töku
slíkra lána til húsnæðiskaupa“, enda
sé ekki hægt að reikna með því að
laun hækki í takt við vaxtahækkanir
og „því viðbúið að skarpur sam-
dráttur verði í ráðstöfunartekjum að
lokinni afborgun húsnæðislána eftir
því sem vextir hækka“.
Til að skýra áhrifin af hugsan-
legum vaxtahækkunum á mán-
aðarlegar afborganir tekur FME
dæmi sem eru endurbirt að hluta hér
til hliðar fyrir óverðtryggð lán með
jöfnum greiðslum. En í þeim fer
meirihluti greiðslu í vexti fyrri hluta
lánstímans og hækkar hlutfallið sem
fer til afborgunar höfuðstóls eftir því
sem líður á lánstímann.
Áhrifin yrðu enn meiri
Fjármálaeftirlitið tekur fram að
áhrifin á lán með jöfnum afborgunum
yrðu enn meiri, en í því fyrirkomulagi
eru mánaðarlegar greiðslur hæstar
til að byrja með en fara svo lækkandi
eftir því sem höfuðstóll greiðist niður
og vaxtahluti afborgunar minnkar.
„Vaxtahækkanir leggjast með enn
meiri þunga á lán með jöfnum afborg-
unum,“ segir í greinargerðinni. Er
svo rakið hvernig mánaðargreiðsla 20
milljóna kr. láns með jöfnum afborg-
unum og 6% óverðtryggðum vöxtum
til 25 ára hækkar um 33.333 kr. á
mánuði við 2% vaxtahækkun, en um
66.666 kr. leiði áðurnefnt „hækkunar-
ferli Seðlabankans“ til 4% vaxta-
hækkunar. Jafngildir fyrri upphæðin
399.996 kr. á ári, sú síðari 799.992 kr.
Munurinn er milljón á ári
Hækki vextirnir um 5%, úr 6% í 11%,
fer mánaðarleg afborgun af sama 20
milljóna króna láni úr 166.667 kr. í
250.000 kr., eða um 83.333 kr. á mán-
uði, eða um 999.996 kr. á ári.
Sami munur kemur fram á 40 ára
láni. Sé lánið þannig til 40 ára og með
6% óverðtryggðum vöxtum sem
hækka í 8% fer mánaðarleg afborgun
20 milljóna króna láns úr 141.667 kr. í
175.000 kr. og munar þar 33.333 kr. á
mánuði, 399.996 kr. á ári. Hækki
vextir hins vegar um 5%, úr 6% í 11%,
fer mánaðarleg greiðsla úr 141.667
kr. í 225.000 kr. Munar þar 83.333 kr.
eða 999.996 kr. á ári.
Það kann að koma á óvart að mun-
ur á afborgunum á 25 og 40 ára lánum
samfara vaxtahækkun sé sá sami. Er
það útskýrt með því að „þar sem
vaxtahækkunin kemur strax að fullu
til greiðslu á láni með jafnar afborg-
anir er hækkun mánaðargreiðslu sú
sama fyrir 40 ára lánið eins og 25 ára
lánið enda dreifist hún ekki á eftir-
stöðvar lánstímans með sama hætti
og gerist með jafngreiðslulánin“.
Greinargerðinni lýkur svo með
þessum tilmælum: „Ofangreind dæmi
gefa skýrt til kynna mikið næmi
greiðslubyrði lána með breytilegum
vöxtum fyrir vaxtahækkunum. Á
vissan hátt má telja það hliðstætt
næmi gengistryggðra lána gagnvart
gengissveiflum íslensku krónunnar á
sínum tíma en þá sögu þekkja neyt-
endur vel. Fjármálaeftirlitið ítrekar
því þá ábendingu að neytendur hafi
borð fyrir báru þegar þeir taka lán
með þessum skilmálum.“
Vísbendingar um hækkanir
Sigurður Erlingsson, fram-
kvæmdastjóri Íbúðalánasjóðs, telur
flest benda til að vextir hækki.
„Miðað við þau vaxtakjör sem bjóð-
ast í dag eru allar líkur á því að vextir
verði hærri þegar kemur að endur-
ákvörðun vaxta. Það er ljóst að yfir-
gnæfandi líkur eru á því að þeir verði
hærri og í mínum huga gætu þeir vel
orðið 1-3% hærri en í dag. Það eru
mestar líkur á að vaxtastigið verði á
því bili í framtíðinni, þannig að til
dæmis 6% vextir hækki í 7-9%, eftir
því hve hækkunin er mikil. Sögulega
séð eru vextir við neðri mörk í dag,“
segir Sigurður.
Spurður hvort í ljósi þessa megi
líkja lántöku í óverðtryggðu láni í dag
við það að taka verðtryggt lán þegar
verðbólga er í sögulegu lágmarki,
þannig að allar líkur séu á hækkun
mánaðarlegra afborgana, segir Sig-
urður það að vissu leyti sambærilegt.
„Það slæma við óverðtryggðu lánin
er að vextirnir eru aðeins læstir til
nokkurra ára og eru því ekki þeir
sömu á lánstímanum eins og í verð-
tryggðu lánunum.“
Munu verja viðskiptavinina
Sigurður segir Íbúðalánasjóð undir-
búa að bjóða óverðtryggð lán.
„Við erum búnir að hugsa fyrir
þessu öllu og svo lengi sem vextir
verða ekki óbærilega háir raskar það
ekki þeim fyrirætlunum sem við höf-
um á teikniborðinu. Við gerðum alltaf
ráð fyrir þessari áhættu og ætlum að
verja viðskiptavini okkar gegn henni.
Við erum eingöngu með verðtryggð
lán núna en stefnum að því að
óbreyttu að bjóða upp á óverðtryggð
fasteignalán í lok sumars.“
Fari varlega í óverðtryggð lán
 Fjármálaeftirlitið hvetur lántakendur til að hafa „borð fyrir báru“ er þeir taka óverðtryggð lán
 Framkvæmdastjóri Íbúðalánasjóðs telur „yfirgnæfandi líkur“ á að vextir hækki á næstu árum
Morgunblaðið/Frikki
Norðlingaholt Velta á fasteignamarkaði frá janúar til febrúar í ár var 46,335 milljarðar kr. en var 18,315 milljarðar fyrstu fjóra mánuði ársins 2009.
Óverðtryggð lán - jafnar greiðslur
Mánaðargreiðslur við mismunandi vaxtastig
Dæmi a) 25 ár
Vaxtahækkun 25 ár 10.000.000 15.000.000 20.000.000 30.000.000
6,00% 64.430 96.645 128.860 193.290
0,25% 6,25% 65.967 98.950 131.934 197.901
1,00% 7,00% 70.678 106.017 141.356 212.034
2,00% 8,00% 77.182 115.772 154.363 231.545
5,00% 11,00% 98.011 147.017 196.023 294.034
Afborgun af 20.000.000 kr. láni hækkar um 25.503 kr. á mánuði við 2% vaxtahækkun sem
gerir 306.036 kr. á ári
Hækki vextir um 5% hækkar mánaðarleg afborgun um 67.163 kr. sem gerir 805.956 kr. á ári
Dæmi b) 40 ár
Vaxtahækkun 40 ár 10.000.000 15.000.000 20.000.000 30.000.000
6,00% 55.021 82.532 110.043 165.064
0,25% 6,25% 56.774 85.161 113.548 170.322
1,00% 7,00% 62.413 93.215 124.286 186.429
2,00% 8,00% 69.531 104.297 139.062 208.594
5,00% 11,00% 92.829 139.244 185.659 278.488
Afborgun af 20.000.000 kr. láni hækkar um 29.019 kr. á mánuði við 2% vaxtahækkun sem
gerir 348.228 kr. á ári
Hækki vextir um 5% hækkar mánaðarleg afborgun um 75.616 kr. sem gerir 907.392 kr. á ári
Heimild: Fjármálaeftirlitið
Heildarútlán heimila eftir útlánategund
(Í milljónum króna) 31. 12. 2009 31. 12. 2010 31. 12. 2011
Heildarútlán heimila 1.615.303 1.608.629 1.674.883
þar af gengisbundin 183.878 153.462 18.016
þar af verðtryggð 1.262.864 1.270.752 1.398.380
þar af óverðtryggð 99.048 134.004 219.754
Heimild: Seðlabanki Íslands
FRÉTTIR 23Innlent
MORGUNBLAÐIÐ LAUGARDAGUR 26. MAÍ 2012
„Seðlabankinn hefur verið nokkuð
afdráttarlaus í þeim skilaboðum
að frekari vaxtahækkana sé að
vænta. Það er þvert á það sem
maður myndi telja eðlilegt miðað
við þau ströngu gjaldeyrishöft
sem eru við lýði og veikburða efna-
hagsreikninga hjá bæði heimilum
og fyrirtækjum,“ segir Styrmir
Guðmundsson, sjóðsstjóri hjá
eignastýringarfyrirtækinu Júpíter.
„Miðlun peningastefnunnar er
löskuð eins og hún hefur raunar
alltaf verið. Ég veit ekki hverju
bankinn hyggst ná fram með því
að beita vaxtatækinu núna. Mann
grunar að bankinn verði tilneyddur
að gera það, enda er 4% verð-
bólgumarkmið hans töluvert undir
líðandi verðbólgu og lögbundið
markmið bankans er að standa
vörð um það markmið. Stjórn-
endur bankans hafa að mínu mati
talað nokkuð umbúðalaust um að
frekari vaxtahækkana sé að
vænta. Það er ekki óhugsandi að
bankinn hækki stýrivexti í 8%,
þótt manni þætti það langt gengið
miðað við gang mála. Ef hafta-
áætlun Seðlabankans verður
áfram við lýði í sama horfi er ekki
loku fyrir það skotið að bankinn
hækki stýrivexti í 7-8%. Það gæti
þýtt um og yfir 10% nafnvexti af
óverðtryggðum lánum. Ég myndi
telja að skýr minnihluti lántakenda
myndi ráða við slíka vexti. Margir
gætu þá þurft að leita til bankanna
með ósk um einhvers konar úr-
ræði, svo sem með því að skuld-
breyta yfir í verðtryggð lán, nú eða
fá frystingar,“ segir Styrmir.
Magnús Árni Skúlason hagfræð-
ingur telur litlar líkur á að Seðla-
bankinn hækki vexti mikið í bráð.
Á hitt beri að líta að mörg fyrir-
tæki hafi haft lítinn hagnað á ár-
unum eftir hrunið og kunni því að
hækka verð eftir því sem eftir-
spurn eykst. Slíkar hækkanir ýti
undir verðbólgu sem Seðlabankinn
kunni að bregðast við með því að
hækka vexti. Þá bendir Magnús
Árni á að mörg óverðtryggð lán
séu með föstum vöxtum til
skamms tíma og því hafi vaxta-
hækkanir ekki áhrif á þau strax.
Það eigi þó ekki við öll lánin.
Gæti sett marga í vanda
SÉRFRÆÐINGUR VARAR VIÐ HÆKKUNUM
Styrmir
Guðmundsson
Magnús Árni
Skúlason
Sigurður
Erlingsson