Tímarit lögfræðinga - 01.12.2006, Blaðsíða 91

434
1. INNGANGUR
Í þessari grein verður fjallað um skilyrði stofnunar kaupsamnings um
fasteign og til hvaða skuldbindinga það leiði fyrir aðilja samningsins, þ.e.
hvaða réttaráhrif fylgi því að samningur stofnast. Þótt stofnun kaupsamn-
ings um fasteign lúti að flestu leyti meginreglum samningaréttar um stofnun
samninga, gilda nokkrar sérreglur um þessa tegund kaupsamninga. Eftir
gildistöku laga um fasteignakaup, nr. 40/2002, sem hér eftir verða nefnd
fkpl., gildir sú regla að skriflegt form er gildisskilyrði slíkra samninga. Í 7. gr.
fkpl. er ekki einungis mælt fyrir um skriflegt form sem gildisskilyrði kaup-
samnings um fasteign, heldur er einnig áskilnaður um tiltekin lágmarksskil-
yrði, að því er lýtur að efni kaupsamnings um fasteign.
Nánar tiltekið verður í greininni fjallað um réttarstöðuna eins og hún
var fyrir gildistöku fkpl. og ástæður þess, að efni reglna þeirra laga er skip-
að með þeim hætti, sem raun er á (2. kafli). Þá verður gerð grein fyrir því,
hvaða skilyrði þurfa að vera uppfyllt til þess að kaupsamningur um fast-
eign stofnist samkvæmt fkpl. (3. kafli). Að því búnu verður gerð grein fyrir
réttaráhrifum þess að kaupsamningur telst hafa stofnazt, einkum hvernig
frávíkjanlegar réttarreglur fkpl. gildi um öll atriði, sem þau taka til, og ekki
er samið um með öðrum hætti af hálfu aðilja (4. kafli). Þá verður vikið að
dómi Hæstaréttar frá 2. nóvember 2006, mál nr. 205/2006, sem segja má að sé
tilefni þessara skrifa. Dómurinn verður fyrst reifaður og atvik málsins skýrð
(5. kafli). Síðan verður niðurstaða málsins athuguð í ljósi þeirra reglna, sem
gilda um fasteignakaup samkvæmt fkpl. (6. kafli). Loks verður efni grein-
arinnar og helztu niðurstöður teknar saman í stuttu máli (7. kafli).
2. RÉTTARSTAÐAN FYRIR GILDISTÖKU FKPL.
2.1 Almennar reglur um stofnun samninga1
Eins og alkunna er stofnast samningar með viljayfirlýsingum, sem nefnd-
ar eru löggerningar. Löggerningur er sú tegund viljayfirlýsinga, sem ætlað er
að stofna rétt, breyta rétti, eða fella niður rétt. Loforð er ein tegund löggern-
inga. Loforð er yfirleitt skilgreint svo, að það sé viljayfirlýsing manns (lof-
orðsgjafans), sem felur í sér skuldbindingu af hans hálfu, og er beint til ann-
ars manns, eins eða fleiri (loforðsmóttakanda), og komin er til vitundar hans
fyrir tilstilli loforðsgjafans. Það er hugtaksskilyrði loforðs, að viljayfirlýsing-
in feli í sér skuldbindingu af hálfu þess, er hana gefur. Tilboð, er ein tegund
loforða, þ.e. sú tegund, sem samþykkja þarf. Sé loforð (tilboð) samþykkt, er
kominn á samningur. Efni samningsins er það sem loforðið og samþykkið
kveða á um, en ekki aðeins það, heldur undirgangast aðiljarnir einnig þær
skyldur og öðlast þau réttindi, sem réttarreglur, skráðar og óskráðar, er gilda
um þá tegund samninga, sem um ræðir, mæla fyrir um. Þessu til viðbótar
1 Um þetta efni má vísa til eftirtalinna rita: Ólafur Lárusson: Kaflar úr kröfurétti, bls. 15; Páll
Sigurðsson: Samningaréttur, bls. 37 og 65, og Viðar Már Matthíasson: Er víst að loforð sé enn
loforð?, Afmælisrit Þórs Vilhjálmssonar, bls. 591 og áfram.