Tímarit lögfræðinga - 01.12.2006, Page 97

440
á samningi þeim, sem á var kominn við A og S. Þessu var mótmælt af hálfu A
og S, en B og R gerðu kaupsamning við H og fékk hann síðar íbúðina afhenta.
Þau A og S kröfðust efnda in natura og inntu af hendi greiðslur á geymslureikn-
ing eins og þau töldu, að skylda þeirra hefði staðið til samkvæmt kaupsamningi
þeim, sem á hefði komizt við B og R. Talið var í dómi Hæstaréttar, að bindandi
samningur hefði komizt á milli aðilja og B og R hefðu ekki afturkallað samþykki
sitt nægilega tímanlega. Voru þau A og S talin eiga rétt á því að fá afsal úr hendi
B og R gegn greiðslu kaupverðsins. Var talið, að hagsmunir H stæðu þessari nið-
urstöðu ekki í vegi.
Einnig má nefna H 2001 507, H 2003 1748, og H 2005 2802, sem allir
snúast um sambærileg álitaefni.
3. REGLUR FKPL. UM STOFNUN KAUPSAMNINGS UM FASTEIGN
3.1 Inngangur
Ef reynt er að draga ályktanir af dómaframkvæmd fyrir gildistöku fkpl.
um, hvaða skilyrði hafi þurft að vera uppfyllt til þess að kaupsamningur
um fasteign hefði stofnazt, þá sýnist ljóst af H 1994 2248, og H 1976 82, að
ekki hafi nægt að yfirlýsing liggi fyrir af hálfu kaupanda um að hann kaupi
fasteignina. Af báðum dómunum má sjá, að gerð er krafa um að kaupverðið
hafi verið ákveðið, þ.e. fjárhæð þess umsamin. Með sama hætti má sjá af
síðarnefnda dóminum, að það skilyrði þarf einnig að vera uppfyllt, að selj-
andi hafi samþykkt að selja og samþykkt kaupverðið.
3.2 Skriflegt form gildisskilyrði samkvæmt 7. gr. fkpl. Fyrirmæli um lág-
marksefni kaupsamnings
Í 7. gr. fkpl. er vikið frá þeirri grundvallarreglu, sem lýst hefur verið að
framan, að munnlegir samningar séu jafngildir skriflegum, þegar um fast-
eignakaup er að ræða. Í greininni er mælt fyrir um, að skriflegt form sé gild-
isskilyrði kaupsamninga um fasteignir. Ástæða þess, að slík krafa er gerð,
eru þau fjölmörgu dómsmál, sem risið hafa um, hvenær telja eigi að kaup-
samningur um fasteign hafi stofnazt og lýst er að framan.8 Með formkröf-
unni virðist ætlunin að tilgreina skýrlega, hver séu skilyrði þess, að til kaup-
samnings um fasteign geti stofnazt. Formkrafan kann að leiða til þess að
réttarstaðan verði skýrari að þessu leyti, en líklega mun hún hafa hverfandi
áhrif að öðru leyti, þar sem kaupsamningar um fasteignir hafa á endanum
nánast undantekningalaust verið gerðir skriflega. Formkrafan ætti því ekki
að vera íþyngjandi fyrir viðskipti með fasteignir.
Það nægir á hinn bóginn ekki að gera bara kröfu um skriflegt form sem
gildisskilyrði. Til að freista þess að eyða þeirri réttaróvissu, sem lýst er að
framan, er nauðsynlegt að tiltaka, hvað þarf að vera skriflegt. Er því í raun
ekki eingöngu um formkröfu að ræða, heldur einnig kröfu um tiltekið lág-
8 Alþingistíðindi 2001-02, A-deild, bls. 1454.